9月23日晚间，北京第十一批次拟供住宅用地清单公布，这是新政后北京首轮拟供地清单亮相。同日，北京规自委还发布通知，原定于下周出让的2宗宅地暂停挂牌交易。

丰台岳各庄DC‑L02地块和昌平小沙河CP00‑1802‑0006地块原定于9月29日、9月30日拍出被叫停，加上此前暂停的驼房营地块，8·28新政后北京已有3宗挂牌宅地暂停出让。下一步，将结合住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》相关要求，进一步优化这些地块的出让条件，这也意味着土地市场正式进入政策过渡期的深度调整阶段。受此影响，北京三季度土拍提前收官，目前暂无待拍地块，市场进入政策消化与规则重塑的窗口期。

新政后首轮清单拟供应商品住宅用地合计4宗，土地面积约19公顷，规划建筑规模约23万㎡，分布于昌平、经开区、怀柔及延庆。四宗地块整体呈现“低容积率、新城导向、滨水/轨道驱动”的鲜明特征。其中，昌平歇甲庄B地块与亦庄0107地块因轨道与产业支撑、处于平原多点地区，综合质素和竞争关注度较高。

昌平歇甲庄村（B地块）——双轨交汇、低密改善

昌平区北七家镇歇甲庄村（B地块）土地一级开发项目CP02-0704-0049、0077-01、0073地块，项目用地8.89公顷，规划地上建面10.09万㎡，容积率1.13。该地块是本轮四宗地中体量最大、容积率最低的一宗，具备打造低密改善社区的先天条件。其中，CP02-0704-0049和0077-01为二类居住用地 0073为社区综合服务设施用地。此外，周边还配置有CP02-0704-0076教育用地、CP02-0704-0045公园绿地以及多个拟供范围内的配套地块，这意味着该地块未来交付的不仅是住宅，还包括教育、社区服务、绿地等公共配套，居住功能相对完整。

歇甲庄地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，邻近地铁17号线与18号线换乘站天通苑东站，双线换乘将显著提升该地块的通勤效率和长期价值。同时，地块南侧距清河约300米，拥有滨水景观资源，与温榆河公园、清河郊野公园形成生态配套矩阵。

亦庄0107地块——产业高地上的滨水宜居样本

亦庄新城YZ00-0402街区0107地块，项目用地5.36公顷，规划地上建面6.43万㎡，容积率1.2。该地块的核心价值在于产业新城+滨水生态+轨道可达的三重叠加。亦庄新城是北京重要的先进制造业和科技创新功能区，职住平衡需求长期旺盛，区域内有大量高收入产业人群，对改善型住宅的承接力较强。地块紧邻凉水河，具备滨水景观资源；邻近亦庄线亦庄桥站，轨道交通条件良好。周边有亦和生活广场、万科广场、大兴区中西医结合医院、南海子公园等配套设施，生活便利度较高。

亦庄0107地块是四宗地中产业支撑最强、去化确定性相对较高的一宗。亦庄改善需求的厚度和购买力在平原多点地区中较为突出，叠加滨水和轨道要素，预计该地块的关注度和竞争热度将在本轮中位居前列。

怀柔HR00-0608-0021地块——高铁新城辐射的低密小体量地块

怀柔区杨宋地区HR00-0608-0021地块，项目用地3.19公顷，规划地上建面3.83万㎡，容积率1.2。项目地块位于怀柔区杨宋镇，六环外，邻近京沈高铁、城际铁路联络线怀柔南站与大厂高速。

杨宋镇是怀柔区的重要发展板块，也是中国（怀柔）影视产业示范区的核心承载地，区域内有影视产业相关的就业人群和配套需求。该地块容积率1.2，体量仅3.19公顷、建面3.83万㎡，属于小而精的低密项目。周边有北京泓杉树生活购物广场、凤翔公园等配套设施，基本生活需求可以满足，但区域整体配套能级与昌平、亦庄相比有明显差距。

怀柔0021地块的价值更多体现在区域内生需求（影视产业人群、本地改善）和高铁通勤的补充性需求上，市场辐射范围相对有限。作为生态涵养区的低密地块，其竞争热度预计低于昌平、亦庄两宗，更适合擅长区域深耕、能控制开发节奏和成本的房企。

延庆新城YQ00-0205-0004地块——妫水河畔的成熟配套小体量地块

延庆新城YQ00-0205-0004地块，项目用地2公顷，规划地上建面3万㎡，容积率1.5。项目地块位于延庆新城YQ00-0205街区，六环外，邻近京银路，南侧距妫水河约300米。周边有沃尔玛广场、延庆区全民健身中心、东湖公园等生活配套设施

该地块虽然在交通能级上无法与昌平、亦庄相比，但在延庆本地范围内，其配套成熟度较高。周边有沃尔玛广场、延庆区全民健身中心、东湖公园等设施，能够满足日常生活和休闲需求。京银路是延庆对外联系的重要通道，妫水河则是延庆新城的核心景观资源。

延庆0004地块定位为区域内生型改善项目，体量小、容积率适中、配套成熟，适合本地改善需求和对价格敏感度较低的养老、度假等细分客群。该地块的市场竞争预计较为温和，更适合对延庆市场有深入理解的区域性房企或进行差异化产品布局的开发商。

从政策层面看，本轮供地处于现房销售制度落地的关键窗口期，同日暂停两宗挂牌交易的动作表明主管部门正主动优化出让条件以适应新制度要求。在此背景下，四宗地块的最终出让结果和后续产品呈现，将成为观察北京现房时代土地市场和住宅市场走向的重要样本。

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