文丨乐居财经 曾树佳

房地产行业正从“增量扩张”走向“存量深耕”。

在这场行业大转折中，尤其是828新政之后，每一家房企都被迫回答同一个问题：当旧逻辑失效，如何找到新的航向？

留在牌桌上的主体，都不约而同地在做资产优化，涌向轻资产赛道。

作为央企的大悦城控股，也写出了一份独有的“进化论”。它打出了一套组合拳，包括组织架构变革、私有化港股上市平台增厚权益、REITs打通资金循环、商业运营提供稳定现金流等。

在这番自我改善中，大悦城控股的财务指标得到了优化，持续实践 “城市运营与美好生活服务商”的定位。

2026年上半年，大悦城控股实现营业收入122.30亿元。其中，投资物业及相关服务收入27.43亿元，同比增长7.23%；全国在营购物中心总销售额234.02亿元，同比增长6.4%，平均出租率保持在93%。

1 组织进化：从大区统筹到“一城一策”

面对行业变局，早在2024年，大悦城就将战略定位更新为 “卓越的城市运营与美好生活服务商” ，并构建了“1123”战略体系。

其核心要义，是要从“传统地产开发商”全面转向“城市运营服务商”。

也就是在这一年，大悦城拉开了组织架构调整的帷幕。

当年4月，该公司启动第一轮收缩，将东北区域并入北方大区、浙江区域并入华东区域，华中区域按城市拆分划入华南和西南，区域公司一下子从10个压减至7个。

到了2025年初，大悦城的区域架构，继续缩减为北方、华东、华南、西南4个大区公司。

而2026年6月，它再次进行调整，预示着这一轮持续两三年的变阵，基本完成。

大悦城从区域管控体系重构、业务板块深度重组两条主线，摆出了匹配战略的新架构。

其中，它撤销北方、华东、华南、西南4个大区公司，新设北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾7家城市公司，由总部直接管理。

七大城市公司的布局并非随机选择，而是精准锚定京津冀、长三角、粤港澳、成渝、关中平原等国家级核心城市群。

沿用多年的 “总部—大区—城市/项目”三级管控架构被扁平化，变为“总部直管城市公司”的两级模式，缩短了决策链条。

与此同时，大悦城对开发业务、商业运营业务，也有了自己的思考。

开发业务上，大悦城整合了产品中心与营销管理两大部门，成立“开发事业部”，这有益于它做精存量、保交付、稳现金流，并为其他持有型业务提供技术支持。

此外，它将商业与物业事业部整合，成立“大悦生活”，统管全国商业与物业业务。这一举措，能加强商业运营与物业服务的协同效应，让近2500万商业会员与庞大物业业主资源，实现深度打通。

这套变革的组合拳，给大悦城重新打造了新的运行机制，能让组织肌体更敏捷地响应市场变化。

在2026半年度业绩说明会上，大悦城管理层表示，公司整合商业事业部、物业事业部成立大悦生活后，贯彻以客户为中心的理念，系统梳理商业和物业业务情况、组织情况、团队情况，以“一体化”““专业化”为目标梳理机制、融合团队进一步优化管控方式、提升管理效能，为业务拓展做好资源积累和组织保障。

上半年，大悦生活完成组织调整后，各项经营工作顺利开展，各项财务指标均完成预算，且较同期均实现增长。

2 轻重并举：商业经营韧性

大悦城总经理田佳琳，在中期业绩会上表示，大悦城下半年将重点打造的新推项目，包括上海北外滩壹号风貌别墅、三亚悦玺壹号、深圳祥云国际二期、沈阳中粮广场新一期住宅产品、南京天悦锦麟新推地块等。

它围绕"主动健康、场景生活”核心产品主张，站在全生命周期维度，聚焦“高性能”及“真场景"两方面开展产品研发及落地应用，夯实高质量开发、打造好房子"的战略定位。结合各项目节点有序推进筹备、蓄客与入市工作。

而在商业运营上，大悦城也体现出了抗周期能力。

2026年上半年，其购物中心实现销售额234.02亿元，同比增长6.4%，客流达到2.31亿人次，同比提升15.5%。

在调改升级的客观因素影响下，上半年出租率保持93%高位。此外营业收入和净利润较上年同期均实现增长，运营质量不断提升。

此外，大悦城年轻力营销落地见效，全国30座项目联动开展“大悦嗨新节”，累计举办超200场IP展、潮流活动。

活动期间销售额5.7亿元，客流388万人次，客流同比提升18%，新增动卡会员16万，会员消费占比达到48%，多项场内品牌创销售新高，有效拉动客流与销售。

会员精细化运营持续深化，分层运营、会员专属权益体系不断完善，会员消费贡献持续提升。

大悦城各项目持续推进业态迭代与场景升级，集中引入区域首店、品牌旗舰店，上半年全国项目引进首店300余家。优化场内品牌矩阵，持续强化大悦城首发经济的差异化优势，巩固商圈竞争力。

3 资本进化：构建REITs闭环

说到大悦城控股的整合，不得不提它对旗下大悦城地产（HK00207）的私有化。

作为一个商业地产上市平台，大悦城地产在港股市场的估值长期偏低，自2018年起便长期低于1港元，一直较每股资产净值大幅折让。

而另一边，A股市场的大悦城控股，之前同样未能实现预期中的融资协同。且双重上市架构，带来了治理复杂性和合规成本。

在这样的情况下，大悦城控股在2025年7月，做出了理性的选择：以协议安排方式，私有化港股的大悦城地产。

这一年的11月27日，大悦城地产正式撤销在港交所的上市地位，历时约12年的港股征程画上句号。

回过头看，历时近四个月的私有化，是大悦城控股一次果断的“以退为进”。

大悦城选择用私有化打破旧估值框架的束缚，为后续的组织变革和业务整合扫清障碍。这一退，也为其商业资产的REITs资本运作，进一步铺平了道路。

大悦城早就做了REITs的尝试。

2024年8月2日，华夏大悦城购物中心REIT项目，取得深交所无异议函及证监会准予注册批复，发行规模33.23亿元。9月20日，华夏大悦城商业REIT（基金代码：180603）在深交所正式上市。

这是全国第三单、西南地区第一单消费基础设施REITs，底层资产为成都大悦城。

2025年全年，这项REITs 实现扭亏为盈。全年收入3.42亿元，净利润3777.84万元；年末基金总资产33.15亿元，净资产31.65亿元。

首单成功之后，大悦城的REITs之路并未止步。

2026年7月，大悦城控股第十二届董事会第三次会议，审议通过了天津大悦城商业不动产REITs申报相关议案。该REITs的底层资产，为天津大悦城购物中心。

据大悦城披露，它目前在手项目充足，除本次天津大悦城REITS项目及已发行的华夏大悦城消费REIT(底层资产为成都大悦城)外，公司正在持续推进多层次存量资产盘活工作，积极筛选后续扩募资产储备，最大化RRITs工具的战略和市场价值。

商业地产的本质是重资产，一座购物中心需要多年培育才能进入稳定运营期，长期持有意味着大量资本沉淀。

REITs提供了成熟的退出通道，让沉淀的资产变成可流动的资本，再投入新项目的培育，从“一锤子买卖”变成了“永续循环”。

在大悦城构建的“1123”战略体系中，明确提出了“提升商业引领地位”“加快消费基础设施REITs发展”。

REITs的持续落地，正在将这一战略从蓝图变为现实——从成都到天津，从首单到扩募，大悦城正在用连续落地的REITs实践，为行业交出一份“存量盘活 增量扩张”的全新样本。

4 财务优化：注重安全边际

大悦城融资成本下探，债务结构有所优化。

2026年上半年，其加权平均融资成本3.11%，同比下降0.53个百分点。依托AAA主体信用评级优势，在上半年不利的市场环境下，公司全面完成2026年到期公司债转售和发行工作，金额总计40.3亿元，发行和转售利率低于市场估值，认购倍数高于市场水平。

截至2026年6月末，大悦城资产负债率77.11%，保持行业中等水平。公司有息负债673.8亿元，其中银行贷款占比76.5%、中期票据及公司债券占比23.5%。一年内到期债务161.1亿元，占比24%，债务期限合理。

该公司表示，下半年，它将坚持稳健的现金流管理策略，稳增长、稳经营。

一方面，加强流动性管理，持续做好开源节流，加快住宅开发项目的去化和快速回款，同时合理安排工程节奏、严控各项费用开支，努力提升经营活动现金流。

另一方面，加强融资管控，做好到期负债的统筹安排，确保到期融资兑付，有序降低负债规模，确保整体财务结构健康、实现平稳可持续发展。

在项目拓展上，大悦城也注重投资的安全边际。

正如公司董事长姚长林所说：“近年来公司投资风格趋于稳健，以现金流安全为前提量入为出，严格按照公司投资策略及投资回报要求筛选项目。”

2023年以来，大悦城获取的项目均聚焦于北京、上海、成都、杭州、南京、西安、三亚等一线、强二线城市的核心板块，市场相对健康、项目去化确定性强。下半年拿地工作会结合828新政下各地出台细则作进一步研判。