北京进深 徐迪 9月20日，招商蛇口通州新盘湖映天青开盘次日，录得首套网签：

为小区2#楼王栋次顶层边户，建面119.48㎡，成交价60913.71元/㎡。

这套房源的备案价是66734.67元/㎡，开盘优惠给到了91折。

从项目定价体系来看，这套房处于项目价格曲线的高位区间，基本代表小区成交单价的峰值水平。

湖映天青所在通州九棵树6016地块是北京上半年土拍的收官项目，由招商蛇口最终由招商蛇口以10.217亿元总价拿下，折合楼面价约3.03万元/㎡，溢价率21%。

项目占地约2.11公顷，容积率1.6，总建筑规模5.43万㎡。

地上计容建面3.38万㎡，规划8栋11F洋房，共363户。

面积段70-119㎡三居、四居满配好房。

9月5日取得预售许可证，距离拿地只有两个多月，节奏非常紧凑。

除东南角6#外，其余7栋楼全部入市，共325套，拟售均价6.2万元/㎡。

9月19日首开296套，全部售罄。

楼盘表显示，项目多数房源首层都比二层单价高。

原因是小区各住宅楼均做了不同程度的抬高，高度从1米-3米不等。

虽然达不到抬板层标准，但是这种“微抬高”设计依然为项目带来了显著的溢价支撑。

首层不仅有效规避了传统底层的潮湿与隐私痛点，更获得了接近二层的采光与视野体验。

在当前抬板社区盛行的北京楼市，这种通过建筑形态优化来拉升首层货值、打破传统定价逻辑的做法，正成为房企提升整体利润率的精细化操盘手段。

项目包含3个面积段：

· 起步建面约70/75㎡引流款小三居，位于小区西侧3栋楼，共64套：

动线紧凑，无面积浪费，边户产品加赠后得房率95%。

· 主力产品为91中户/93㎡边户三居两卫，共211套（取证173套）：

主卧套房设计，公卫干湿分离。有独立的家政间和超大储物间，适配多成员刚改家庭。

· 顶配117㎡中户/119㎡边户，为小区的央景楼王产品，共88套。

南向超10米三面宽，八窗全明，边户有270度超大转角窗，正对中央大湖。步入式储物间+独立家政间+大尺度衣帽间，收纳空间拉满。

单价最低的房源位于西南角8#楼2层，为93户型，5.73万元/㎡；

单价最高的为中央2#楼首层，119户型，6.77万元/㎡。

项目地块位于通州老城区，邻近地铁八通线九棵树站。

周边是成熟住区，学铁商等配套都很完善，有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

地块北边是瑞都国际和K2玉兰湾，南边就是中海玖树满和，今年北京小阳春的主力热销盘之一。

玖树满和今年3月份取证开盘，总计578户已售罄。

玖树满和的拿地价是2.29万/㎡，网签均价接近5.1万元/㎡。

三四个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个“叫好又叫座”的标杆项目。

湖映天青的入市节奏控制得恰到好处，在玖树满和出清后，板块新房断供，稀缺性非常明显。