文丨乐居财经 曾树佳

一个月前，在年中工作会上，中铁置业董事长杨智艳，仍然提到了一个工作重点：坚持现金为王，加快库存去化、资产盘活。

他掌舵中铁置业6年多，公司的营收规模，曾冲上了高点，也经历了回落。

而眼下，资产盘活这项工作，还远未到终点。

上半年，中铁置业宣称二级新签销售，实现“任务过半”。

但中诚信国际在评级报告中直言，中铁置业在长春、贵阳等地，项目体量仍较大，开发周期较长，而部分文旅项目，也存在较大规模未动工土地。

此外，受减值及经营规模的影响，中铁置业在上半年，依然出现了营收承压，归母净利润未转正的情况。

1 资产盘活

调控周期内，拥有央企背景的中铁置业，销售规模也受到了影响。

2023年至2025年，中铁置业的全口径销售金额，分别为418.74亿元、246.73亿元、200.02亿元；权益销售金额分别为320.08亿元、179.93亿元、122.65亿元，均逐年下滑。

2026年前3月，中铁置业仅收获29.12亿元的全口径销售金额，但在8月的年中工作会上，总经理申凌云披露，中铁置业上半年二级新签销售实现“时间过半、任务过半”，全口径销售回款同比增长30.2%。

他表示，公司的资产盘活、重难点项目攻坚、转型发展取得成效，同时也要正视在优质项目储备、推进转型升级等方面的短板。

中铁置业的销售业绩，主要依靠北京、深圳、太原、广州等高能级及深耕城市项目支撑，销售集中度有所上升。

过去三个完整年度，中铁置业分别新增5个、2个、6个项目。2025年，该公司在蛰伏了一段时间后，加大了土地投资力度。

2026年一季度，该公司并没有拿地，截至3月末，中铁置业全口径土地储备面积，约1,147.51万平方米，权益比例约87%。

此后，在土地公开市场上，偶尔能看到中铁置业的身影。

在广州，中铁置业则以积极参与者的姿态，报名了包括海珠琶洲中二区地块、番禺南浦岛地块在内的多宗热门地块竞拍，但最终未能竞得。

而在上海，中铁置业于5月连续发布招标计划，拟总投资超过38亿元，剑指虹口区两宗无配建要求的“迷你”纯住宅地块。

评级机构中诚信国际，曾在报告里写到：“受市场环境及产品业态影响，其部分区域项目开发计划缓慢，土地储备货值转化较慢，需持续关注重点项目的投资及去化进度。”

该公司位于长春及贵阳等地区的项目体量较大，整体楼面均价较低，开发周期较长，并且位于贵阳的项目多为依托当地景观开发的大盘高端住宅，投资规模较大。

此外，部分文旅项目仍存在较大规模未动工土地。

下半年，中铁置业的工作重点方向是，把握“地产 基建”融合机遇，拓展新基建、运维更新业务；集中攻坚资产盘活，狠抓销售去化、款项清收与存量资产处置。

在“求变”的过程中，它整体推进“集团-区域-项目”三级管控体系的优化，目标是做大做实区域后台，做精做专项目一线，明晰权责边界。

而不久前，中铁置业原集团营销负责人李昂，已离职并加入招商蛇口。同时，原分管营销的副总经理分工也有所调整，由分管招采的副总暂代管理营销客服工作。

2 减值难题

2023年至2025年，中铁置业的营业收入，分别为377.43亿元、297.9亿元、234.3亿元，逐年下降。

而2026年上半年，其营业收入为42.54亿元，也同比下降了42.78%。

在房地产调控的周期内，销售规模的下降，会在后续传导至收入的结转，因此，中铁置业营收的下降，并不奇怪。

近年来，中铁置业在盈利层面，也遇到了挑战。2023年至2025年，它的归母净利润分别为-3.55亿元、-20.49亿元、-17.15亿元，均未回到正向盈利的水平。

今年中期，在半年的时间里，其归母净利润为-19.29亿元。

细看可以发现，中铁置业在经营性业务利润下滑的同时，也承受着资产减值损失的影响。

过去这三年，其资产减值损失的数额，分别达到了6.87亿元、8.95亿元、10.54亿元，如果没有这类减值，其账面或许会好看一些。

同期，其经营活动净现金流，分别为68.48亿元、29.14亿元、9.57亿元。在造血能力收缩的另一边，中铁置业的净负债率，在今年中期已上升至196.32%。

不过，作为中国中铁旗下城市综合开发运营与房地产投资业务平台，中铁置业在资金方和业务协同方面，持续得到了股东的支持。

截至2026年3月末，中铁置业获得的股东及内部单位融资余额超过300亿元。

在该公司的债务结构中，股东及内部借款占比49.65%，接近一半。其他20.62%为银行借款，4.74%为公司债券。

未决诉讼方面，截至2026年4月末，中铁置业及合并报表范围内主要子公司标的金额在1,000万元以上的未决诉讼及仲裁共1项，涉诉标的金额为1.43亿元。

该案件已经完成立案并多次开庭，目前仍处于贵阳仲裁委员会审理过程中，原告子公司中铁贵州旅游文化发展有限公司尚未取得有效仲裁裁决书。