文/上海进深 魏薇

楼市正式迈入现房时代，市场逻辑发生根本性转变。从前买房，客户为规划、效果图与未来预期买单；现在，一切以实景为准，外立面、园林、公区、户型，所见即所得。房企的兑现能力，被放到聚光灯下接受审视。

金茂上海副总经理费英卓表示：“现房时代，金茂优势反而放大了。828新政后，购房者最核心的诉求是确定性。大家不再赌远期规划，更看重房企交付能力、长期运营能力。金茂多年沉淀的品牌展现力、品质呈现力、交付兑现力，在新周期里，价值被放大。”

这份底气，来自央企稳健底色，更是长期产品主义沉淀的结果。多年深耕上海，金茂坚持把产品前置落地，科技系统、实景园林、社区配套，从蓝图走向实景，早已习惯用实景证明品质。

现房市场，客户不再赌交付，而是核验真实产品。对于擅长落地、坚持品质兑现的房企，行业规则的切换，不是危机，而是价值重估的契机。

01、连续布局，热销不断档

三年时间，从南大、淞南到杨行、庙行，金茂已经完成对宝山多个核心板块的连续布局。项目类型涵盖高层科技住宅、低密叠墅等，销售表现也从单盘热销逐步演变为多个项目接力。

这种连续性，比单个项目的爆发更值得关注。

8月28日，国家多部门出台房地产新政，新政后的首个认购项目——金茂锦棠，二期新品“锦藏”于8月30开启认购，92套房源首日即录得167组认购，认购比例高达181%，再次触发积分，9月14日开盘即罄。

此前7月首批68套科技叠墅入市，以182%的认购率触发积分，26分钟内全部售罄，一举打破区域销售纪录，成为2026年浦西首座积分红盘。

8月27日，金茂满誉三批次正式开盘热罄，至此该项目三开三罄：5月首开212套单日售罄揽金21亿，二开91套闪电售罄并拿下6月上海双冠军，三批次再度以214%的认筹率完美收官，成为北上海为数不多跨批次触发积分的现象级红盘，热度持续领跑。

把时间线再往前拉，金茂在宝山的热度并非今年才出现。

从2025年5月首开，到2026年3月底收官，金茂棠前在10个月内完成7次推盘，累计推出1110套房源，七开七捷；第二批次触发积分，成为2025年宝山区首个积分红盘。2025年5月-12月期间，连续拿下宝山区成交套数、面积和金额“三冠王”，并进入全市销售套数前列。

2024年，中环金茂府落子南大，首开即罄、全盘四开四罄，半年签约超过30亿元；随后江湾金茂府进入淞南，六开六捷，首日认筹超过200组。

02、宝山样本，正在变成增长引擎

从企业经营角度看，这种区域深耕也正在形成正反馈。

2026年1-6月，中国金茂在上海实现全口径销售金额140.53亿元，位列上海房企第5位。就在2025年同期，金茂在上海的排名还在第34位。一年时间，从第34名到第5名。

业绩的跃升，反过来支撑了金茂在土地端的积极布局。今年3月，金茂联合象屿以14.59亿元底价拿下嘉定新城地块。自2025年四季度以来，金茂已在上海拿下三宗优质地块，持续加码上海核心区域。

从2024年进入宝山，到2025年棠前形成规模化热销，再到2026年满誉、锦棠接连跑出高认购，金茂已经把一个个单盘成绩串成了一条清晰的增长曲线。

对宝山而言：金茂不只是住宅开发商，更是北上海 “北转型” 的重要共建者，以人居、枢纽、公共空间三重抓手，加速大吴淞科创城从规划走向现实，抬升北上海城市价值。 

对金茂上海而言：宝山是产品矩阵闭环、北上海战略落地、TOD 造城模式迭代的关键试验场，帮助金茂从中心城区豪宅专家，升级为覆盖上海全域的综合城市运营商。

随着宝山站等基础设施继续推进，区域改善需求有望进一步释放，金茂在宝山的项目储备和产品线布局，将继续影响该区域住宅市场走向。

03、从一个爆款，到一套打法

金茂在宝山的连续热销，首先来自对不同板块需求的区分。

前两年的中环金茂府和江湾金茂府代表府系科技住宅，分别落在南大和淞南。中环金茂府首开即罄，全盘四开四罄，半年签约超30亿元；江湾金茂府六开六捷，首日认筹超200组。

这两个项目以科技系统和高品质精装为主要特征，吸引了对居住品质有较高要求的改善客户，也为后续棠系、满系产品进入宝山市场奠定了品牌基础。

宝山杨行正在经历板块价值重塑，宝山站、轨交和站城融合等基础设施持续推进，市场对于区域的预期也在发生变化。

锦棠承接所有利好。金茂没有继续做同质化高层住宅，而是以科技叠墅进入低密改善赛道，用更稀缺的产品承接区域客群升级。金茂棠前此前已经验证了杨行的大体量改善需求，锦棠进一步向改善链条上端延伸，两者形成了产品上的区隔。

满誉对应的是庙行改善需求的重新释放。这里有中环与外环之间的区位基础、产业人口和滨水生态，但过去住宅产品更新相对滞后，改善需求与产品供给之间存在落差。金茂满誉以新规3.5代住宅、科技可变户型等产品切入，在重新定义区域改善住宅的标准。

叠墅成交单价突破10万元/㎡，更重要的价值在于，它让市场开始重新评估庙行能够承载的改善需求和价格空间。

项目的产品不同、区域不同、客群不同，但底层逻辑高度一致：先判断市场，再决定产品；先找到需求缺口，再确定产品表达。

这也是金茂上海连续跑出成绩的关键。

04、三年四子，金茂重塑北上海楼市

如果只看销售成绩，金茂在宝山已经足够亮眼。但真正值得关注的，是这种连续深耕正在给区域市场带来的变化。

长期以来，北上海在全市楼市版图中处于相对低调的位置。中外环间有大量居住人口，改善需求真实存在且持续累积，但真正能匹配这部分需求的产品供应长期不足。

早年多数房企轻视宝山，要么不愿做高端改善，因为这意味着更多的投入、更高的成本、更长的培育周期和更大的风险；要么单盘试水、浅尝辄止。改善客户如果追求更好的居住品质，往往只能跨过苏州河，把目光投向价格更高的新静安、普陀内环，甚至外溢到其他区域。

金茂改变了这个局面。中环金茂府、江湾金茂府、金茂棠前、金茂锦棠、金茂满誉等项目的相继入市，为宝山改善客户提供了本地化的高品质选择。

多个项目触发积分或快速售罄，显示出区域改善需求体量超出此前市场预期。

2026年以来宝山多个板块的新房到访量和咨询热度明显上升，区域活跃度被有效激活。宝山中外环区域长期被低估的改善需求和价格空间，正在被高品质项目逐步验证和释放。

从区域发展来看，宝山自身也正在进入新的城市更新阶段。宝山站、轨交以及站城融合等建设持续推进，产业、交通和城市功能不断完善，为板块价值提升提供了基础条件。

高品质住宅的持续进入，则把这些宏观变化进一步转化为购房者可以直接感知的居住价值。

金茂在宝山的意义并不只是增加了几个热销项目。更重要的是，它用连续三年的市场实践，证明了北上海同样存在稳定且具有支付能力的改善客群，也让市场重新认识了宝山不同板块的产品承载力。