上海进深 严明会 近日，保利位于松江洞泾的全新低密产品正式亮相，案名定为保利西郊和煦观墅，城市展厅已开放。

观墅为保利西郊和煦三期，预计将推建面约98-124㎡洋房、约132-160㎡联排、约139-149㎡叠加，产品线覆盖从紧凑三房到改善四房再到别墅类产品，面积跨度较大。

98㎡洋房为三房两厅两卫，三开间朝南，南北通透，动静分区清晰。

入户处设有独立收纳空间，可容纳行李箱、婴儿车等大件物品。厨房采用U型操作台面，预留了双开门冰箱位。

主卧配独立卫浴和飘窗，做成套房格局，次卧带转角飘窗，次卫做到干湿分离。

作为社区内起步面积最小的产品，98㎡三房承担的是低密墅区的入门角色，总价门槛相对可控。

122㎡洋房在98㎡基础上拉大尺度，升级为四房。整体延续南向多开间、南北通透的格局，客餐厅一体并连接南向阳台，公共区域的横向展开更充分。

卧室由主卧套房、南北次卧及北侧书房或儿童房组合而成，入户同样保留独立收纳玄关，卫生间布局也更从容。

对于需要一步到位解决三代居住需求的改善家庭来说，这个面积段是社区内洋房产品的主力。

联排面积段在132-160㎡，叠加在139-149㎡，具体户型图尚未公开，后续以项目官方披露为准。

根据此前的规划公示，观墅所在的洞泾06-07地块，西侧拟建3栋8F住宅，东侧拟建16栋3-4F住宅，共计262套房源。

整个地块以低密产品为主，洋房与别墅分区排布，东侧低密组团的居住密度较低。

社区内部规划了下沉庭院并做了景观架空层，东南侧配置了1F商业配套和养老服务等基础设施，用于满足业主日常生活需求。

交通上，项目距离在建的12号线西延伸线同乐路站步行约2公里，目前地铁尚未通车，日常出行仍以自驾为主。地块北侧紧邻松江洞泾学校，教育资源就近可达。

板块内有G60科创云廊的产业支撑，聚集了一定体量的产业人口，具备区域内生购买力。

周边竞品来看，板块内保利西郊和煦此前批次房地联动价5.3万元/㎡，同板块在售项目还有香港兴业兴云间和中建大椿嘉利椿。

保利西郊和煦此前推出的领墅批次，主力为建面约96-122㎡洋房及别墅、联排等产品。

观墅作为三期入市，产品线进一步丰富，联排和叠加的加入拉高了整体改善属性，但也意味着与前两期在客群定位上会有一定分化。

在洞泾板块整体供应量上升的背景下，观墅需要在产品力和定价上找到自己的位置。