上海进深 严明会 近日，静安区中兴城板块的静安中兴府正式亮相，这是静投电影厂项目（中兴社区C070202单元322-09地块）的正式案名。

项目由上海新静安置业（集团）有限公司开发，全盘仅228套商品住宅，规划建面约98㎡、142㎡、178㎡三种户型，覆盖三房至四房。

98㎡为项目最小面积段，定位三房两卫。从同板块此前入市的类似面积产品来看，这一面积段通常可以做到三开间朝南、南北通透，配置独立玄关和U型厨房，主卧做成带独卫的套房格局。

98㎡在内环内属于比较少见的紧凑三房配置，对应的总价门槛相对较低，主要承接内环上车型改善需求。

142㎡做三房，面积放到三房里算比较宽裕，公区尺度可以拉开，客餐厅一体加南向阳台的组合在这个面积段基本是标配。

178㎡为四房，属于项目的大户型产品，面向家庭结构更复杂的改善客群。具体户型图和内部空间细节目前尚未完整公开，以项目后续官方发布为准。

楼栋布局上，小户型楼栋采用两梯四户带连廊设计，大户型楼栋为两梯两户板式结构，首层设有局部架空。

根据此前规划公示，地块内拟建3栋21至25层商品住宅，另有2栋17层办公楼、1栋租赁住宅及1栋综合配套建筑。

住宅与办公、配套之间设有围墙分隔，各功能区相对独立，分别配置人行和机动车出入口。

地块内保留了上海电影技术厂的历史建筑，规划为配套商业和文化设施，其中文保点面积约1958平方米。

社区规模不大，228套住宅集中在3栋高层内，属于小体量纯商品住宅社区。

项目规划了景观绿化和架空层公共空间，但受限于地块同时承载办公、租赁住宅和商业配套等多种业态，留给住宅社区内部的园林和公共活动空间并不算宽裕。

周边城市界面仍处于新旧交替阶段，东侧紧邻华发静安华府，西侧和南侧分布有老旧住宅和公建设施，板块整体正在经历中兴城百万方城市更新的逐步兑现过程。

交通上，项目距8号线中兴路站较近，周边还有3号线、4号线可达，北横通道、内环高架、南北高架均在辐射范围内，通勤至人民广场、南京西路、外滩、陆家嘴等核心区域比较便捷。

商业配套依托静安大悦城和苏河湾万象天地两个已落地的大型商业体，日常消费成熟度较高。

教育资源覆盖闸北三中心小学、市北初级中学等公办学校。中兴公园完成扩容升级后面积约3.5万平方米，是板块内主要的公共绿地。

项目房地联动价11.9万元/㎡。同板块在售及待售项目密集，万科中兴傲舍均价约13.3万元/㎡，静安玺樾均价约12.42万元/㎡，象屿苏河琹庐联动价12.5万元/㎡，保利发展静安项目高层联动价12.5万元/㎡、风貌别墅18万元/㎡。

中兴府11.9万元/㎡的联动价在板块内处于较低水位，但项目体量小、户型选择有限、周边界面尚未完全更新，定价也反映了这些客观条件。

板块内新房供应持续放量，竞品环伺之下，中兴府需要在产品落地品质和入市节奏上找准自身节奏。