文/北京进深 林振兴

现房时代的大门打开后，行业里弥漫着一种情绪——困惑。账要重算，模式要重构，土储要重估。

但有一位大佬却笑了——他就是李嘉诚。

熬着熬着，他在北京最后一颗明珠——位于朝阳的御翠园，等来了最好的窗口期。

御翠园由18栋联排住宅和8栋高层住宅组成，目前已全部实景呈现。

在现房时代，这句话的含金量，比任何PPT都高。

虽然朝阳楼市今年异常热闹，地王一个接一个。

但目前中海酒仙桥和南磨房项目，都没有报规和取证；驼房营更是回炉重造，重新上架时，大概率写进现房销售的条款。

这意味着什么？这些没拿到证的新盘，可能房子盖完，才能卖钱。

对御翠园来说，这就是窗口期。

这或许也是迫使李嘉诚加速出货的原因之一。 趁追兵还没杀到，赶紧出货，落袋为安，才是明智之举。

就在现房政策出台的两天前，御翠园在北京凯宾斯基酒店，搞了一场声势浩大的渠道动员大会。渠道政策、佣金标准、激励机制及带看规则，全摆上台面。

更早的8月15日，同一家酒店，御翠园办了一场客户答谢晚宴。

醉翁之意不在酒。表面上，是老友新邻、举杯言欢；实际上，还是为了卖房。现场发布了老带新推荐人——1%奖励金。

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新政的81天前，御翠园就拿下现房预售证。

其中，有53套联排，13-18#，拟售均价90518.55-91647.07元/㎡。

它的联排产品，建筑面积约345至400㎡，是地上三层、地下一层，部分户型含地下夹层。

首层层高达4.15米，楼上层高约3.15米，而部分地下一层还做到6.6米挑高设计。

除联排之外，本次同步取证还有308套高层产品，拟售均价在96357.94-99383.98元/m²区间。

但取证已经过了3个月，目前御翠园的网签仍挂0。

御翠园上一次取得预售证，还要把时间拨回2023年7月18日。

一共有9栋（包括3栋高层、6栋联排别墅），473套房，其中77套联排别墅，396套高层产品，拟售均价在9.07-9.97万元/m²区间。

但取证之后，开盘却玩起了“捉迷藏”，迟迟没动静。

这一拖，就是一年多。直到2024年10月，御翠园终于有了入市的新动静。

约345㎡的城市联排，总价2620万起（均价7.59万/㎡）；

约140㎡的精英观景三房，总价1070万起（均价7.64万/㎡）；

豪华三房约185㎡，总价1390万起（均价7.51万/㎡）。

上述惊喜价截至2024年10月31日止。由此计算，开盘价格定在了7.5 万/㎡。

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如今两年过去，御翠园上一批取证房源的去化成绩如何？

目前，住宅（高层 联排）一共网签了120套，成交额共计约18.4亿元。

对比全盘473套的总货量，去化速度并不算理想。

先来看看高层的成交情况，网签96套，还有300套待去化，库存压力大。

2024年11、12月，这两个月是它的高光时刻，分别网签46套、26套，成交均价在7.9万 /㎡。

次年，开始出现网签乏力，成交量滑落至个位数。

而且，高层还出现了量价齐跌。2025年5月，成交均价已经跌到了7.4万元/㎡。

此外，联排一共网签了24套，成交均价8.13万元/㎡，成交额约6.88亿元，去化率约31%。

为了加速去化，去年五一假期，御翠园推出了一批特价房，最低价格约7万/㎡，承诺给老业主价值百万元不等的装修礼包。

据媒体报道，仅仅半个月后，上述价格优惠取消了，装修礼包也没了下文。

工作人员说法，“七折销售”的御翠园并没有产生实际成交，已经为五一期间买房的业主办理了退款，同意退房的业主拿到了双倍定金。

至于老业主，开发商答应，“按时收房，补偿3年物业费。”

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回看过去一年多时间，御翠园的日子并不平静，经历了特价、退房、补偿风波不断。

但为何，李嘉诚还是毅然选择加速甩货？

答案其实很简单：地段虽好，但产品早就过时了。

御翠园的产品规划设计是20多年前的款式。这直接带来两个硬伤：其一，产品设计老套；其二、产权时间缩水。

以185㎡三房两厅两卫户型为例：

• 进深面宽比为2.07:1，进深19.15米，面宽只有9.25米；

• 南向只有一个客厅和卧室，不仅没有做到南向四面宽，连三面宽都没有；

• 厨房面积过小，次卧干湿不分离；

• 由于北向的两个卧室与客厅只有一条狭窄的走廊连接，导致南北通透性弱。

以至于有业内人士评价，它可能是北京户型最差的180平米大平层。

更要命的是毛坯交付。在北京新房普遍精装、全屋智能的时代，这意味着买家还要砸进去一大笔装修费。

当然，最重要的原因，是因为朝阳供应大，新房疯狂内卷，御翠园遭到了被刺。

御翠园位于北京东四环和五环之间，属于朝青板块。

周围的新盘一个比一个狠，不管是赠送面积、园林会所，还是产品设计，全方面碾压御翠园。

• 三间房双子：保利朝观天珺成交均价约8万元/㎡，金茂满曜约7.4万元/㎡。

• 黄杉木店双子：中建智地紫京宸园成交均价约9.7万元/㎡，金茂璞樾约10万元/㎡。

但好在，李嘉诚手里有一张别人没有的底牌——成本优势。

自2001年，他以总价约7亿拿下姚家园地块，所在地块的价值相比25年前拿地时已升值数几十倍。

再加上现房新政，李超人成为了最后的赢家。