导读

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河南新政15条，核心三件事

堵源头：去化超18个月暂停供地

商品住宅库存去化周期超过18个月的县（市、区），暂停商品住宅用地出让。不是"严控"，不是"优化"，是暂停。

18个月是红线，还有一个缓冲档，去化周期在12到18个月，按"盘活多少、供应多少"定上限——今年盘活了多少存量住宅用地，才能新卖多少，总量不许增加。

预售也一起收：去化率低的项目，后续预售许可审批节奏要卡住，鼓励现房销售。

去库存：收购存量房用作保障房、安置房

统筹用好中央和省级城镇保障性安居工程补助资金、保障性住房再贷款、地方政府专项债，支持收购存量商品房用作保障房、宿舍、人才房。城中村改造、城市更新里涉及房屋安置的，鼓励收购存量商品房用作安置房。

同时推"以旧换新"——国企和房企可以收个人二手房，金融机构给长期低息贷款支持，存量住房"带押过户"要打通跨行流程。

撬需求：套数认定放宽，公积金扩面

购房补贴、贷款贴息因地制宜给。套数认定放宽：在拟购住房所在县区范围内没房的算首套，多子女家庭再买房核减一套。灵活就业人员纳入公积金制度，租房提取调整额度和频次，还能提取用于老旧住宅加装电梯和电梯更新改造。

剩下几条讲"好房子"、物业服务和规范市场秩序，属于配套。

文件全文见河南省住建厅官网：https://hnjs.henan.gov.cn/2026/09-08/3411972.html

02 

这不是孤立的地方政策

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南宁市场现状及18个月红线是否适应南宁

存量及去化周期

先看总量。截至8月底，南宁商品住宅证载存量538.61万㎡、47740套，去化周期约25个月。

再看分区，截至8月底各城区的去化周期：

去化周期最短的是西乡塘14个月，最长的是邕宁区74.2个月，差了5倍多。同样是南宁主城区，有的区房子快见底，有的区库存还够卖6年。

按河南那两档线量，4个区要暂停供地，只有西乡塘和兴宁还能"盘活多少、卖多少"。

土地成交情况

克而瑞数据显示：2026年1-8月，南宁主城区涉宅用地合计成交9宗，成交总建面约73.07万㎡，成交用地约29.20万㎡，成交总价约27.55亿元，楼板价3770元/㎡，整体溢价率38.93%。

其中，邕宁0成交、良庆成交1宗。去化周期长的两个区域，房企已不再去拿地。

市场早就替南宁执行了"分区管控"。

18个月去化周期暂停供地是否适用南宁？

再看两组数据，被18个月红线"暂停"的江南区（22.5个月），溢价率高达62.62%；青秀区（23.3个月），溢价率26.12%。房企拿钱投票的，恰恰是去化周期超线的地方。

其实，近三年土地供应成交一直在缩量，重心转移到江南、兴宁、西乡塘旧改项目上。政府已用行动践行“缩量提质”，同时开发商也只拿核心区地块；供地端和拿地端一起收了，“控增量”目标已经逐步实现。

如果这个时候18个月红线一刀切下来，可以预见：新开工断崖之后，两三年后核心区还有没有新房子卖。现房销售把回款周期从1年拉到2-3年，新政后项目IRR掉到3%或以下——到时候不是房企抢不抢地的问题，是还有几家房企留在南宁牌桌上。

河南敢写死18个月，是因为具有南宁没有的条件。

一是事权。河南是省级九部门联合发文，全省统一划线，个别县市叫苦不影响大盘。南宁是地级市，土地出让金的分配牵扯市区分成，红线划下去，先要做的是区内利益协调。

二是钱袋子。河南收购存量房用的是中央和省级保障性安居工程补助资金、保障性住房再贷款、专项债，这几样南宁自己批不下来，权限在自治区和中央。抄了条文没有配套资金，等于抄了个空壳。

还有一条学不了的是"改成好房子"——河南鼓励老旧住房原拆原建、自主更新。河南走得通，是因为大量低层老旧小区产权清晰、业主结构单一。南宁老旧小区以多层步梯为主，光加装电梯就要看整栋业主意愿、审批和费用分摊，原拆原建的协调成本高出一大截。（七星-星湖片区的四条更新路径如果走得通，这条就可以学，甚至成为样本，克而瑞也将持续跟踪）

04

南宁也许可以借鉴这三条

第一条："分区管控"、“一区一策”这个思路，比18个月红线更值得学习。

良庆和西乡塘之间差20个月，一把尺子量下去，要么勒死邕宁，要么放水西乡塘。河南按县区分别定档，解决的正是这个。

第二条：收购存量商品房用作安置房。

鸡村、望州路北三里已纳入2024年国家城中村改造计划项目库，兴宁区上半年新建商品住宅成交1789套、19.18万㎡，同比分别增156%和120%（数据拉来源：兴宁区住建局）——拆出来的需求正在往市场里灌。这批需求如果直接导向收购存量商品房，一手去库存一手安置，两头都不用新建。

房票安置办法正在修订，房票房源准入门槛是已取得现售备案证明、或预售证加12个月内竣工验收——票和现房销售咬合得很紧，这一手棋南宁走得不慢。

第三条：套数认定。

南宁成交结构里最硬的结是，改善客户被"卖一买一"卡死，旧房挂出去不知道要等多久，新房就不敢先定。

套数认定放宽，改的是入场资格，几乎不花财政的钱，有效期却比任何一笔补贴都长。

05

南宁可能采取的措施？（这部分纯属个人意见）

短期（金九银十），不会出暂停供地这类硬约束。兴宁区惠民季跑到10月15日，良庆区房产展定在9月25-26日，其他城区房产展几乎都在金九银十期间，这个窗口期只做促销，不谈收紧。

中期（四季度到明年一季度），大概率跟的是这三条——

①收购存量商品房用于城中村安置，会写进南宁的城中村改造实施方案。这条落地阻力最小，有中央资金支持，供地结构也已经切过去了。

②分区供地管控会提，但门槛不会设18个月这么低，更可能落在24-30个月，或者干脆不写数字，用"原则上不增加存量住宅用地"这类表述留弹性——"缩量提质"跑了三年，南宁更习惯用年度计划软调节。

③套数认定优化，多子女家庭核减一套。四类补贴已全部到期，财政工具箱里能低成本拿出来的东西不多了，这条几乎是唯一一个不花钱还能解锁改善客的选项。

长期要看广西层面。河南15条是8·28新政的省域配套版，广西迟早也要交这份作业。广西层面出了政策，14地市才有具体跟进措施。接下来等住建厅出政策、克而瑞都会持续跟进、解读。

写在最后

河南这份文件有分量的地方，是把"房子卖不动就不供地"从一句口号，变成了一条能被检查的数字线。但南宁的行情跟河南不一样：河南是总量过剩，南宁是结构撕裂、K型分化。南宁更需要一区一策、甚至一企一策。