文/上海进深 严明会

拿地三个多月后，大华闵行浦江项目“华逸东方”规划图过程稿露出，多方同步开始宣传，但迟迟未见正式版本。

进深网在市规资局官网发现，8月27日，项目获得建设工程规划许可证，此页面已有总平图附件。

往前追溯，根据上海市住房和城乡建设管理委员会官网信息，项目在6月23日报建，7月22日取得桩基部分的施工许可证。

7月13日获得建设用地规划许可证。

按照常规流程，项目规划方案一般会先在规资局官网进行公示，但截至目前，进深网在闵行区规资局官网并未搜索到该项目的报规图。

按照一般的新建商品住宅项目流程，通常需要经历土地出让、建设用地规划许可证、方案公示与审定、建设工程规划许可证、施工图审查，再到建筑工程施工许可证等环节。

而华逸东方目前呈现出的证照节点，和市场熟悉的常规顺序并不完全一致。

上海商品住宅项目涉及周边日照、邻里权益等事项，建设工程设计方案需要在官网进行公示，公示期一般为10日。

项目的建设单位“上海华浦弘房地产开发有限公司”，法人赵德明为大华上海地区负责人。

做大货值 

华逸东方是大华“东方系”的首作，规划联排 叠墅 平墅三种产品形态，各自形成独立组团。

包括7栋5F平墅、12栋4F叠墅、29栋3F联排及1栋6F人才房，共计约533户可售房源。

社区主入口位于北侧，进入后设置下沉庭院、风雨连廊和中央景观轴。

两侧为5层平墅产品，南侧则是叠墅和联排，三种业态彼此分区。

较小面积的5F平墅放在社区最北侧，降低买入门槛，也在一定程度上释放了绿化空间。

南侧紧邻公共绿地和河道景观，所以都做了联排，应该会是大面积楼王产品。

楼间距方面，平墅楼栋高度16.25米，南北间距达到了20米；叠墅楼高13.4米，前后楼间距14.3米；联排楼高10.3米，前后楼间距9.5米。

从总图来看，整体排布仍偏密集，大华在景观上着墨较多，以弱化这种密度感。

贯穿整个社区的东西向中央景观轴，约1000平方米；南北向中央大道也做满了绿化，宽度在16米左右。

这样一来，不同类型产品被自然分隔，减少组团之间的干扰；另一方面通过景观廊道形成视觉通廊，让绿化向平墅、叠墅和联排组团内部延伸。

分区加串联的规划方式，让三种产品既保持独立又共享社区整体景观资源。

车行出入口分布在主出入口两侧和西侧叠墅组团位置。

地下车位1120个，是总户数的两倍还多。

产品面积跨度也比较大，从约107㎡一直覆盖到290㎡。

其中，平墅约107-133㎡，约190套；叠墅约149-166㎡，约188套；联排约200-240-290㎡，约155套。

5F平墅全部为类一梯一户，独立电梯厅；叠拼联排户户私密庭院入户。

项目展厅已开放，预计四季度首开。

去化挑战

华逸东方的产品逻辑，其实从拿地时就已经埋下了。

5月底的土拍，大经过136轮竞价，以36.55亿元拿下地块，成交楼面价约4.36万元/㎡，溢价率40.7%，可售楼板价约4.75万元/㎡。

刷新浦江板块单价纪录，成为2026年以来上海溢价率最高的住宅地块。

该地块占地约7.98万㎡，容积率仅1.05，限高18米，是近十年来浦江镇出让的容积率最低的宅地。

这个容积率放在全市楼盘中也相当能打。

在住宅之外，项目还需要建设约1710㎡社区配套，包括居民委员会、文化活动室、老年活动室、养育托管点、日间照料中心和卫生服务站等。

如此高的溢价率和配建要求，大华必须通过拉高产品单价、做大货值来平衡利润。

但联排、叠拼类产品的客群相对有限，对产品挑剔，决策周期也更长。同时，项目周边存在大量低密二手房，是不可忽视的竞品。

因此，大华必须拿出足够硬的产品，与周边房源形成明显的代际差，才能说服购房者。

从区位来看，它又并非传统意义上的远郊低密。

项目距离8号线芦恒路站约1.3公里，轨交通勤存在一定距离；但8号线两站即可到东方体育中心，可换乘6号线、11号线，未来还有在建的19号线。自驾则主要依托浦星公路。

周边已经有浦发三林印象汇，以及上师大附属闵行第三小学、第三中学等配套，基本生活需求并不缺。