北京进深 徐迪 一期方案刚拿到规证，建发昌平东小口项目又马不停蹄地发出了二期总平图。

9月9日，昌平区东小口镇0405-0002地块（二期）公示。

项目总用地面积5.64公顷，规划地上建面约14.16万㎡，其中计容面积13.81万㎡，容积率2.45，限高60米。

规划总户数1352户，在昌平，特别是昌南区域，近两年很少有这么大体量的新盘。

建发把它分为两期开发，一期为东侧的10栋楼，共785户，住宅建面合计7.71万㎡。

本次申报用地面积约2.57公顷，地上建面约6.01万㎡，最高建筑为58.05米。

二期在小区西侧，规划10栋住宅楼，共567户，住宅建面合计5.91万㎡。

  楼栋排布

二期地形狭长，南北长而东西短，11栋楼纵列分布。

北排1#、2#、4#，以及中间的5#、8#、10#（东侧）为17/18F小高层；

其余楼栋为6-11F洋房，整体北高南低的天际线。

西侧也做了一个带出入口广场的景观大门，与物业服务用房结合而建，是二期的主要人行出入口。

向内利用集中绿地打造园林主景观，两个架空层以及邻里共享空间等都围绕在周围。

向北延伸，为室外运动场地，与户外文化广场统筹设置。

东北角还有一个架空层，形成完整的园林和会所动线。

向南有一条倒L型街坊路，将二期的3栋楼和一期的2栋楼包围起来。

  轻抬板设计

二期的抬板高度也分三种：

北排抬高3.3米，中间抬高3米，南排抬高2.7米。

一期则是北排抬高3.6米，中间抬高3米，南排靠近街坊路出入口的位置抬高2.7米。

除车行出入口外，园区中间的消防车道也需设置坡道衔接。

3米左右的轻抬板设计，板下净高有限，扣除结构板厚、管线敷设及设备层空间后，难以满足地下停车场的设置条件。

所以小区整体还是向下挖了2层做地库。

这意味着，东小口项目的抬板并未真正释放地面空间用于景观或公共活动，更多是在竖向空间上做了一次“形式上的抬升”。

类似一种仪式感的营造，通过抬高入口、拉开高差、塑造层层递进的归家动线，加上出入口强烈视觉冲击力，强化了小区的门面感和居住的尊贵感。

此外，在园林景观和社区功能配套方面，建发东小口也采取一种新的表达方式。

三排住宅楼划出南北两块分区，呈现出清晰的北静南动格局：

北侧是沉浸式园林景观区，通过多重下沉庭院、风雨连廊、架空层等元素，构建出兼具观赏性与实用性的园林会所体系。

南侧则聚焦于服务功能，集中设置了需要高频使用、人员聚集的公共服务设施。

作为一个千户大盘，建发东小口项目地面规划有2070㎡的公共服务设施，其中有2005㎡随一期住宅同步建设。

包括社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、室内体育活动场地等等。

这些配套集中设置在小区南排的住宅楼首层，这种布局既实现了动静分离的优化，又做到了下楼就是社区客厅的便利。

通过景观与功能的差异化布局，打破了传统社区底商的封闭感，营造出开放、共享的社区微生态。

  全系送花池

二期共564套房源，户均建面104㎡，较一期略大，面积段差不太多。

预计主力面积段73/95/110㎡，少量150㎡进阶款四居。

小三居的起步建面进一步往下降，来到了70出头，但实际使用面积和功能未受影响，因为，赠送面积又多了。

（1）南向通面宽开敞阳台，有1.2米和1.5米两种进深，计一半建面；

还有一种可能是1.2米的部分按照设备平台报规，面积全赠送。

（2）户户有花池。

所有户型，南阳台外均有景观花池赠送，这在昌平楼市是第一次。

之前的几个项目，包括星寰时代、龙樾海序、北清润府、星寰时光，都只是绝大部分有花池，70段小户型普遍是不送的。

在大兴，招商蛇口黄村项目做到了全系送花池，并且是南向通面宽。

（3）北向通面宽设备平台，进深约1.2米。

（4）一部分东西间距较大的楼栋，边户房源送了侧边飘窗，尺寸非常大，几乎与房间进深等长。

拿地回溯

东侧龙樾海序的热销，让东小口2号地从出让起就自带流量。

它的入市节奏很紧凑，6月25日亮相供地清单，次日进入预申请，当天转正，7月30日开拍。

土拍现场来了5家房企，其中北京城建和绿城中国组成联合体，建发房产、保利发展、越秀地产单独出战。

最终，建发房产以49.77亿元的总价摘得这宗地块，折合楼面价3.6万元/㎡，溢价率10.6%。

这也是今年以来建发首次单独拿地。

半个月后，建发的拿地主体——北京兆晏房地产在上海联交所挂出增资公告，为东小口项目引入联合开发伙伴。

目前，股权分配、操盘权责、产品定位还没有正式官宣。

据北京进深获悉，未来在东小口项目持股层面，建发房产49%，越秀地产51%。

昌平这地方，越秀地产太熟了。

星樾、星耀未来、梧桐星宸、国誉星城……一串项目排下来，客群什么口味、价格天花板在哪、竞品怎么出招，门儿清，可以给到建发很强的区域操盘支持。

东小口又是昌平南确定性最高的板块，贴着海淀外溢，配套现成，一度被称为昌南楼市最后一块拼图，自打亮相就颇受关注。

地块直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，算是昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。

往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。

最重要的是，这个板块在龙樾海序之前，将近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。这也是龙樾海序热销的原因之一。

尽管2号地的成交楼面价比龙樾海序贵了4000 ，但龙樾海序的热销，也为东小口板块重新确立了市场价值锚点。

随着区域旧改的推进和配套的逐步兑现，区域基本面在向好，这也会为后续地块提供一定的价格支撑。