文/北京进深 林振兴

现房新政一纸落地，北京哪家开发商心里最慌？

北京城建集团，肯定榜上有名。

它手中，至少有四个项目未取得规划许可证，完美踩中新政“最严红线”。

有的压着为了不给兄弟盘添堵，有的为了“慢工出细活”，甚至有的已经拿地快5年时间，报规图至今没影。

眼下，现房新政一来，重新定义北京楼市的游戏规则：拿到规划证的，还能走预售的老路；没拿到证的，优先现房销售。

别小看这几行字的威力，对于开发商而言，原来拿地半年开盘回款，现在房子盖完才能卖钱，资金回笼周期从1年拉到2-3年。

现金流被挤压、资金占用时间拉长2-3倍，这对任何开发商都是要命的事。

而北京城建手里，至少四个项目全部悬在“优先现房销售”的政策红线下面，单单拿地资金就占用了近50亿。

它原来还能指望“慢慢磨、哪天想开了再报规走预售”，现在828之后——只要规证没到手，后面就是现房销售预定席。

近50亿地款躺着，后面还得再垫资盖完房才能回血，北京城建这账越算越沉。

01

先来看看，被北京城建攥在手中最久、闲置时间最长的地块：

2021年10月，北京城建以9.83亿底价，竞得房山长沟镇FS12-0100-6017地块，楼面价1.2万/㎡，销售指导价2.7万/㎡。

拿地后，北京城建开启了“拖延模式”。

它在2023年10月，公示报规图后，很长一段时间没有动静。

直至2024年8月底，开始陆续进行监理、土护降工程招投标，总投资预算8.9亿元。

2024年10月底，房山区发改委发布了长沟6017地块核准延期的批复，延长至2025年11月10日。

这一拖，又是快两年时间。到今天，规证没拿，新动态没有。

828新政一来，长沟项目直接被划进“现房销售”范畴。本来利润就薄，再被资金占用拖两三年，这账怎么算都难。

在房山，北京城建还有长阳地块，也进展缓慢。

2024年4月底，北京城建以16.03亿元底价，摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块，销售指导价为4.8万元/㎡。

这块地很有故事，曾经历过三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍价17.8亿元，最终因无人问津而下架；2023年5月18日、12月29日，两次进入预申请，起始价降为16.03亿元，仍然没有买家。

北京城建当了“接盘侠”，但接盘之后呢？

长阳项目的动态，停留在2025年6月，房山发改委通过了项目许可核准。但一年多了，规划证依然没拿到。

更尴尬的是，北京城建在房山的重心，明显放在文华知筑、和知筑铂瑞身上。毕竟，它们是房山的首批好房子。

长沟和长阳旧地，优先级明显靠后。但越靠后拖，现房红线就勒得越紧。

02

东城祈年大街地块，是北京城建手中最尴尬的顶级地王。

2025年11月，北京城建以20.28亿元摘得，溢价率4%。

别看溢价不高，它的住宅楼面价却高达10.36万元/㎡，一举刷新了北京宅地单价纪录。

祈年大街这块地，位置简直封神——皇城根下，天坛北门，溜达到天安门广场也就半小时。

但背后，藏着两个“硬骨头”：

一是，地段太好，得小心翼翼兼顾文物保护；

二是，其中的四合院产品，必须整院售卖，不能拆开。

按照金鱼池期房指导价15.1万/㎡反推，祈年大街四合院单套产品价格在6000千万 ，甚至到上亿都有可能。

若按整院计算，总价更是高达3.75亿元。

但超高价值的背后，是进度的滞后。拿地整整半年多时间，项目无设计、无报规、无进展。

好消息是，5月21日，项目终于敲定设计公司。

中标单位为北京市住宅建筑设计研究院 小地(北京)建筑设计事务所 浙江绿城建筑设计，中标金额1457.85万元。

中标方案需要说明的问题：建议02地块物业用房合理位置； 03、04洋房地块应统筹考虑接待空间设计；建议细化项目详细定位及需求。

这说明，这个顶级地块距离报规还有段距离，更别提规证了。

03

除了核心区，北京城建在密云也有项目卡壳了。

2月11日，城建六（隶属北京城建集团）联手密云城投，以3.8亿拿下密云水源路南侧住宅用地。

它是近年来北京住宅地块单价最低的一宗，折合楼面价7756.25元/㎡，可以说是贴着地面走了。

但拿地过去整整208天，它的设计方案愣是没公示。

更不可思议的是，拿地近7个月，城建六竟然连个招标计划都没有。

之前，外界都以为密云首个“好房子”，必将花落城建六。

没想到，半路杀出程咬金——住总国祥源境三期。它直接靠“调规”这招狠棋，捷足先登，抢先拿下“密云首个好房子”头衔。

更微妙的是，这两个楼盘相距仅一路之隔，都是北京城建集团旗下，是有血缘的兄弟盘。

如果，城建六再出一套和国祥源境类似的“好房子”，那就是产品撞车，自己人打自己人。

集团层面有意错开推盘节奏，让国祥源境三期先跑，给城建六留出缓冲期，避免同门互搏。

但现房新政一来，拖不再是“错峰营销”，而是规证没落=现房销售绑定。