文/上海进深 严明会

绿城悦海棠二批次的热度还在延续。

认购仅两天，就收获超600组认筹，认购率达到214%，已触发积分制，计划于9月25日开盘。

不到一个月前，8月12日，绿城·悦海棠首批228套房源开盘。946组客户涌入摇号池，415%的认购率、62.12分的入围积分，平均4个人抢1套房。

截至目前，首批228套房源已全部网签完成。

这一次，项目也赶上了政策窗口。沪八条定向利好外环外置换，公积金“既提又贷”、首付比例下调，以及置换补贴最高8万元，都在实打实降低改善置业的资金门槛。

二批次加推1、5、8、10、11栋，共计281套，涵盖106-119-136-150-181㎡三至四房，备案均价62814元/㎡，较一批次62198元/㎡微幅上调。

延续一批次的优惠政策：选房后3天内首付签约，可享97折房价折扣。

在整体均价看似温和抬升的背后，绿城延续了一套理性的定价逻辑：按户型梯度精准分层，对不同客群做出差异化让利，最大户型的单价反而被压了下来。

小户型稳中有升

一批次104-105㎡主力折后均价约58400-60700元/㎡。二批次105-106㎡户型，边套均价62198元/㎡，中间套均价60391元/㎡，部分东边户单价冲高至60972元/㎡，套均总价锁定在592-680万区间。相比首开总价约585-672万元，最低门槛提高7万左右。

作为流量入口，小户型市场认可度已充分验证，小幅调价一边守住总价门槛，一边保住利润。

改善户型基本持平

119㎡、136㎡改善户型二批次均价对比一批次基本持平。此批次119㎡均价61714元/㎡，总价区间落在689-760万；136㎡均价63157元/㎡，总价在782-894万区间。

最大户型不是最贵

二批次新增的150㎡、181㎡大户型，定价来了个反向操作。

150㎡均价68518元/㎡，总价区间950-1068万，套均总价约996万。

而181㎡的均价67117元/㎡，反而低于150㎡，甚至部分低区房源的单价，与136㎡中区产品已经比较接近。总价1124-1261万，套均总价约1178万，折后最低总价1090万元。

这套反常规操作，核心目的只有一个：按住大户型总价上限。

到了1000万 这个总价段，竞争对手已不只是徐泾新房，还包括其他成熟板块的新盘和次新房。

因此，对于150㎡、181㎡这样的改善产品来说，单价只是表面，真正决定竞争力的是最终总价。

绿城用总价优势在大虹桥高端改善赛道抢客户，与隔壁宝业竞争时保持一定优势，同时也有助于快速去化。

产品层面同样有料。

此次新增的建面约150㎡和181㎡户型，有独立电梯厅、应飘尽飘，边户有270度转角飘窗。

南向次卧、客厅以及书房外围，形成了连续的花池空间，横跨三个南向开间，这样的尺度在上海新房市场中很罕见。

建面约181㎡做到五面宽朝南，南向总面宽达约17.6米；建面约150㎡南向面宽也做到约15.8米，这在同面积中属头部梯队。

两个户型主卫均配置双台盆，约181㎡更配齐马桶、双台盆、淋浴、浴缸四件套。150㎡户型就可以做到南向双套房，同面积段大部分户型是两卫。