北京进深 徐迪 通州又一批河景宅地亮相！

8月28日，《北京城市副中心0601街区FZX-0601-0001等地块规划综合实施方案》公示。

前有河景风光，后有百万方交通枢纽工程，兼具滨水生态与轨道枢纽两重区位属性，这个配置和运河玖院相似。

只不过建筑体量和周边的配套成熟度，还有一定差距。

本次方案涉及的地块位于北京城市副中心0601街区，北至通州西站二街，西、南至温榆河，东临通密线。

用地面积约15.93公顷，地上建筑规模约7.91万㎡，其中3幅居住用地建面合计7.5万㎡，限高60米。

河景住宅组团

3宗居住地块具体指标：

0601-0003：用地1.07公顷，容积率2.0，地上建筑规模2.13万㎡。

配建社区卫生服务站350㎡、邮政所150㎡、开关站300㎡、密闭式清洁站160-350㎡、社区警务室15㎡，社区级商业服务设施600㎡，兼容末端配送点160㎡。

这是三块宅地中容积率最高且配建最多的一块，地形不规则，呈三角形，将来的楼栋排布会有一定难度。

0601-0007：用地1.92公顷，容积率1.8，地上建筑规模3.45万㎡。

配建综合通信机房50㎡、有线电视机房30㎡，并预留南北向15米街坊路1条，道路线形可结合设计方案优化。

0601-0011：用地1.07公顷，容积率1.8，地上建筑规模1.92万㎡。

除了上述社区配建，03地块东侧还有一宗托幼用地，占地0.5万㎡，规划为一所8班幼儿园。

居住地块体量相对克制，社区民生配套配置齐全，整体呈现的是一个功能完整宜居组团雏形。

地块最大的亮点是景观资源，周边绿地环绕，南侧07、11地块隔着公园绿地就是温榆河，高层房源可尽揽河景风光。

区域位置：

邻在建通州西站，地处运河商务区北部端点

地块所处的0601街区，正是备受关注的新通州西站所在区域。

老通州西站的功能未来将整体转移至此，新通州西站将是市郊铁路通密线（S5）与城市轨道M101、M102线的三线换乘枢纽，也是北京城市副中心规划确定的第一批“轨道微中心”之一。

整个枢纽地区开发规模达150万㎡，涵盖集中商业、产业办公、五星级酒店及全龄社区等多元功能。

按照公开规划，轨道交通M101线一期工程计划于2027年年底建成通车，通州西站将实现与M102线、通密线的换乘。

地块所在的0601、0402街区在2022年国际方案征集中确定的整体空间结构为"双核聚心、轴带塑形、坊院共生"，以通州西站、通顺路站为双核，最终定位打造“通西科创新枢纽、运河水岸公园城”，是大运河生态文明带北部起点区和站城融合高质量发展示范区。

具体到本次公示地块，其西南紧邻温榆河河景公园绿地，河对岸即为北京物资学院，沿河岸向南不远便是通州著名的“五河交汇处”；

北侧紧邻在建的M101线通州西站；周边医疗资源可及友谊医院及胸科医院，商业配套主要是河对岸的远洋乐堤港等。

可以说，这批地块兼具滨水生态与轨道枢纽两重区位属性，但轨道交通目前仍处于建设阶段，短期内的通勤便利性尚未真正兑现。

运河玖院平替？

本次公示的0601-0001等地块东南5公里左右，是通州新盘标杆中建运河玖院。

去年9月首次开盘，累计供应了1480套房源，目前网签1364套，去化超九成。成交均价超过6.2万元/平米，明显高于区域平均水平，属于通州新房价格的“天花板”级别。

运河玖院所在的运河核心区紧邻已开通运营的地铁6号线，且靠近城市绿心、副中心三大建筑及行政办公区，是通州副中心已相对成熟的核心板块。

而0601街区依托的是仍在建设中的通州西站，M101线预计2027年底通车，区域配套与交通便利性仍需时间兑现，属于新兴规划片区，目前区位价值尚未完全释放。

产品方面，运河玖院是建筑面积超18万方的超级大盘，主打运河高端滨水藏品，户型以90-260㎡大平层为主，走的是豪宅路线。

本次公示地块中的居住用地地上建筑规模仅7.5万方，且方案整体以公园绿地、道路和社区配套为主，规划气质更偏向功能完善的社区型住宅，若最终落地开发，产品定位大概率也更贴近刚需、刚改客群。

地块周边现状建筑以多层办公、工业仓储和住宅建筑为主，整体风貌有待提升。

一级开发区域陆续启动建设中，温榆河沿岸已完成环境提升，形成了舒缓、自然的滨水空间。

水岸鸟瞰（示意图）