文/深圳进深  严明会

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门同步出台三份文件，被业界称为“三箭齐发”。核心政策包括：新出让土地优先实行现房销售、预售门槛统一提升至主体结构封顶、个人住房贷款最长年限从30年延长至40年。这是一场覆盖销售、信贷、融资的全链条制度重构，也被视为对“十五五”规划纲要“有力有序推进现房销售”的系统性落实。

新政最受关注的，无疑是现房销售“取代”预售制、在政策层面被确立为“正统地位”。它将“所见即所得”从理想变为现实。我们知道，过去预售制度下，购房者对着图纸和沙盘“开盲盒”；如今现房可以实地验房，从根本上解决了交付难、货不对板的问题。同时，房贷期限延长至40年，月供压力切实减轻。

事实上，深圳楼市早已试水现房销售，此前土拍就有多宗土地要求现房销售。而深圳的现房销售占比也早已攀升。2026年前4个月，深圳新房现房销售占比达56%，现售房源合计成交9524套，超过预售房源的7479套。

数据统计，深圳目前有约80个现房/准现房项目在售，几乎每个区域都有现房可选。主要的现房/准现房代表项目有：

南山区：深业世纪山谷（华侨城准现房，233-1080㎡大平层及顶复）；方直珑樾山（桃源现房，单价6.9万/㎡起）；开云府（赤湾精装现房，124-203㎡）；山樾湾（安居房现房，4900套）；深铁熙府（人才房现房，70-90㎡）；鼎胜金域阳光家园（现房，87-130㎡）。

福田区：天健天骄（现房，120-400㎡大户型）；新世界香蜜四季花园（第二批，计划三季度销售）。

宝安区：中铁·阅臻府（现房，9月交付，108-143㎡四房）；华联峦山府（准现房，94-161㎡）；拾悦城沁园（沙井现房）；深铁阅海境花园（宝安首个全现房项目）；泰华梧桐林居（现房未售）；深铁铭著（准现房，181套，预计2026年底交付）；会展湾雍境二期（准现房）；万菱NEW寓（西乡现房公寓，36-93㎡）。

人才房现房（宝安）：海岸悦府、海乐华府、福汇阁、鸿栖台——四个项目共183套，均为实景现房。

龙华区：华侨城四海华亭（现房，87-120㎡，单价4万/㎡起）；深业颐樾府（红山精装现房）；安居华越龙苑（现房，433套四房，均价3.96万/㎡）；宏发悦见锦府（现房，均价4.7万/㎡）；鹏瑞鹭璟府（观澜现房，88-213㎡）；星河开市客环球商业中心（现房带装修）；缙熙园（安居房现房，262套）；深铁珑境·云赋（496套住宅8月28日获批预售）。

龙岗区：现房项目最多，达19个。代表项目包括缙悦城（五联，单价2.18万/㎡起）；珑逸府（布吉，总价140万起）；信义君御山汇珑花园（现房，438套）；凤凰九里恒苑（安居房现房28套）；宝翠雅苑、宝澜雅苑、宝锦华庭（龙岗安居房现房）。

盐田区：山海四季城四季公馆（现房，均价3.8万/㎡）；安居桐悦湾（准现房，482套，均价2.96万/㎡，8月30日交付）。

罗湖区：安居景福花园（准现房，175套，均价3.73万/㎡，预计2026年6月交付）；德弘天下华府（现房）。

光明区、坪山区、大鹏新区：深铁睿著广场（预售，预计2026年底交付）；鹏美花园（大鹏现房）。

828新政的出台，标志着中国房地产从“预售制”向“现房销售”的制度性转折。对深圳而言，这座率先试水现房销售的一线城市，正迎来住房品质与购房信心的双重提升。随着“金九银十”到来，现房销售有望进一步成为市场主流。