文/乐居财经 徐酒眠

8月26日晚间，招商积余（001914）发布了2026年半年度报告。

报告期内，实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%；归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%；扣非净利润4.87亿元，同比增长5.23%。

在物业行业整体承压、竞争日趋白热化的2026年，招商积余这份成绩单显示了龙头企业的经营韧性。

在管面积突破4亿平方米，第三方市场拓展同比大增近三成，战略新赛道布局加速落地，招商积余正在高质量发展的轨道上稳步前行。

市场拓展“加速跑”

第三方合同额增长28%

截至2026年6月末，招商积余在管项目达2599个，管理面积增至4.07亿平方米，较年初增长7.93%。

在行业整体增速放缓的背景下，这一扩张速度颇为难得。

今年上半年，招商积余实现新签年度合同额20.93亿元，其中第三方项目新签年度合同额高达20.31亿元，同比增长28%。第三方项目占比超过97%，千万级项目贡献了新签年度合同额的58%。

规模增长的结构和成色是亮点，更值得关注的还有招商积余凭借自身扎实的市场化能力，在激烈的竞争中抢份额、拿大单。

非住宅赛道是招商积余的传统优势领域。今年上半年，其稳固了办公、园区、政府公建等基本盘，同时在IFM、高校、医院等高附加值赛道实现突破性增长。

报告期内，招商积余在高校赛道新签年度合同额同比提升63%，落地了北京师范大学昌平校区项目；医院赛道新签年度合同额同比提升63%，斩获了广医一院沿江院区项目；IFM新签年度合同额同比提升14%，核心战略客户份额大幅增长。

此外，招商积余还在上半年新设立了4家合资公司，并依托招商局集团全产业链资源优势，落地了中海油大厦（海南）、湖南创达数智中心等一批标杆项目。

在住宅赛道，招商积余同样发力明显。其上半年市场化存量住宅项目新签年度合同额同比增长17%，北京霞公府、苏州大悦澜庭等标杆项目相继落地。

“将市场化住宅项目作为公司战略型赛道和业务重要增长点”，这一战略决心正在转化为实实在在的合同订单。

经营质量稳中向好

增值服务与精益管理双轮驱动

在规模扩张的同时，招商积余也在持续推进经营质量的改善和盈利结构的优化。

今年上半年，其扣非净利润同比增长5.23%，反映出核心盈利能力的实质改善。

面对行业普遍的成本压力，招商积余通过精益管理和数智化赋能有效对冲了部分不利影响。

深入推进“一业态一模板”和项目全生命周期精细化管理，依托“五阶两率系统”对存量项目进行分阶段管控。

通过优化运营流程、智能化系统更新等手段，招商积余有效降低了中后台管控成本，提高了项目经营效能。

在数智化转型方面，则围绕AI赋能与精益运营双线推进，落地了AI视频巡检、AI招聘等应用，持续推动业财一体化深度融合，以技术创新切实赋能一线。

增值服务方面，招商积余持续深化“物业 ”生态布局。今年上半年，其平台增值服务毛利率同比提升1.47个百分点至12.46%，显示出良好的增长势头。

招商积余持续做强家政保洁、空调清洗等品类，其中清洗空调服务覆盖60余个核心城市；租售业务完成“招商余房网”品牌焕新，构建了线上线下一体化的“房产交易 服务”模式；充电桩业务步入规模化放量阶段，端口总量突破14万个，上半年累计服务新能源车主超750万次，实现碳减排1.08万吨。

专业增值服务方面，持续提升案场协销、设施管理、建筑科技等细分领域的专业能力，为开发商和业主提供覆盖不动产全生命周期的一体化解决方案。

美居业务以深圳、上海等核心城市为战略高地；精装修业务全面切换自营模式以提升毛利、降低集采成本，在重庆、成都、温州、南通、厦门等多城市项目有序落地，持续深挖内部资源，做大业务规模。

“持续强化战略引领，以品质深耕与精益运营双轮驱动”，这一思路在上半年的经营数据中得到切实体现。

战略布局打开新空间

REITs与康养赛道蓄势待发

如果说规模扩张和精益运营是招商积余的“当下”，那么商业不动产REITs和“物业 康养”则代表了公司的“未来”。

2026年6月，招商积余股东会审议通过了开展商业不动产REITs申报发行工作的议案，拟与控股股东招商蛇口全资子公司联合作为原始权益人，以深圳太子广场和昆山招商花园城为底层资产，开展招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金（商业不动产REITs）的申报发行。

目前该项目已获中国证监会和深交所正式受理。一旦成功落地，不仅将有效盘活招商积余的商业不动产资产，实现“投、融、管、退”的资本闭环，更将进一步优化公司的财务结构，为主业发展提供更充足的资金支持。

在“物业 康养”赛道上，招商积余的布局同样可圈可点。

面对日益严峻的人口老龄化趋势，招商积余积极响应国家“好房子”建设政策，将社区康养作为增值服务的重要方向。

今年上半年，长沙佳馨园、上海康城等项目聚焦高老龄化成熟社区落地康养配套，武汉公园1872项目打造了15分钟社区康养实景服务场景，三亚招商臻园则打造了政企社三方资源融合的“物业 康养”样板。

通过搭建分层分类、可复制推广的社区康养运营体系，招商积余正在为这一万亿级蓝海市场储备标准化产品和专业服务能力。

“物业企业拓展养老等增值服务，已成为行业发展的必答题”，从上半年的布局动作来看，招商积余正在积极探索一条可持续、可复制的社区康养商业模式。

2026年上半年，招商积余用一份稳健增长的答卷，向市场展示了A股物业管理龙头企业的经营韧性和战略定力。

诚然，行业正处于从“规模为王”到“品质为王”的转型阵痛期，但招商积余凭借央企背景的资源优势、全业态的综合服务能力、以及持续深化的市场化改革，正在这一轮行业洗牌中巩固自身的头部地位。

下半年，招商积余将以品质精耕与精益运营双轮驱动，推动战略执行提质增效，在行业洗牌周期中努力扩大竞争优势，在物业行业高质量发展道路上实现长期价值。

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