文/北京进深 徐迪

8月27日，通州老城又一宗热门地块完成出让。

土桥6037地块，3家房企拍了180多手，最终金隅地产一举夺标。

成交总价8.7亿元，折合楼面价2.7万元/㎡，溢价率高达27.2%。

这场土拍，金隅地产可以说从头杀到尾，前130手与民企天津卓宸盛川竞价。报价达到8.2亿时，招商蛇口开始举牌，另一边的卓宸盛川则默默收手。

剩下的较量就在两大国央企之间进行。

有意思的是，招商蛇口出手突然，退出得也很干脆。

竞价进行到第182轮，招商蛇口连续举了两手，就在大家以为这是在表明拿地决心时，它却就此作罢了。

应下第184轮叫价后，金隅如愿摘下了这块地。

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金隅地产北京管理中心营销总监张鹏又要来活儿了！

近段日子，张鹏可谓忙得脚不沾地。

先是与北京隅东序项目营销负责人程茜，在北京新闻广播的演播厅里，畅谈朝阳港价值逻辑；后脚又马不停蹄地赶往海淀，为北京隅海岄实景示范区开放亲自督阵。

这位国企地产的营销总，俨然成了金隅北京最卖力的“台前代言人”，几大在售新盘都少不了他跑现场、对话术、盯转化。

眼下，通州土桥这个重仓之地又添新子，张鹏的行程表只会更满。

土桥这一子，对金隅来说，不是“补个仓”那么简单。

东序讲朝阳港故事、海岄讲海淀学养故事，6037这道新题，不知道金隅会给出什么样的台本。

在通州楼市，金隅和招商都是交过多份答卷的老玩家了。

金隅正在尾盘阶段的花溪云锦，也在土桥板块，距离新地块不到4公里。招商的新盘更是从梨园盖到九棵树再到八里桥，通州老城几乎每一轮供地都有它名字。

所以土桥6037地块一开拍，就注定是杀红眼的节奏。

牌桌上虽然只坐了3个人，但没有一个是来凑数的：金隅要补仓守土桥，招商要护盘联动湖映天青，外加卓宸盛川——这家民企上个月底在顺义府前街举牌到最后，最终仍是铩羽而归，这次转战通州，必然也是带了充足预算的。

只可惜，遇上了招商和金隅。

说回地块本身，6037到底有什么魅力？

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两位最懂通州客群和去化逻辑的资深选手愿意一手接一手地往上加价，本身就是这块地素质的最硬背书。

地块前身是同仁堂片区棚改回迁用地，2024年批的是安置房，当时核定的地上建筑面积约3.87万㎡。

后续规划调整，成为纯商品房用地，并于今年5月初发布的第四轮供地清单中亮相，7月24日正式挂牌。

项目占地1.61公顷，规划地上建面3.23万㎡，容积率2.0，限高45米（局部60米）。

配建不多，只有社区综合服务用房150㎡，要求设置于地上。

其它的：物业用房150㎡，其中地上建筑不小于100㎡；便民菜店100㎡、便利店50㎡，可结合下沉庭院设置于地下，需保证采光通风良好；

建筑设计方面，要求加强临九棵树东路一侧建筑立面设计，提高城市景观视觉效果，基本上确定了社区大门的位置。

小区内部要求形成景观、绿化等场所，建筑沿用地边界建设，沿生活服务性街道保证较高的贴线率。

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土桥6037地块，四个“确定性”戳中房企痛点：

1、紧临地铁：

宗地位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，紧邻地铁1号线土桥站，直线约300–500米，B口出来走几分钟。

40分钟直达国贸CBD，通勤确定性拉满。

2、老城熟地：

湾里·王府井WellTown约1.1公里，步行可达；

梨园主题公园、东直门医院通州院区（三甲）、临河里小学/育才通州分校都在1–3公里内，不用赌规划。 

3、地价有安全垫：

即便拍到2.7万/㎡，也比招商九棵树6016（约3.15万/㎡）、花语璟云（约3.58万/㎡）低一大截，未来走4.8–5.2万/㎡刚改价就有利润空间；

4. 板块缺货：

土桥到梨园一带，京玥兰园、璀璨公元已清盘；花溪云锦进尾盘；云璟揽阅去化六成多。

正是刚改新盘断档期。

按照6037的体量，300套左右的小盘，闭眼跑顺销。

当然，也不是没短板。

首先，东侧紧贴土桥车辆段，北临九棵树东路，噪音、震动要等金隅排布时看退线隔音；

其次，地块西北有尖角，排楼有难度，园林更是得“螺蛳壳里做道场”；

此外，周边砖厂新家园、高丽园等，都是安置房底色，城市界面得靠时间换。

但就冲“土桥站300米+2.0容积率+2.7万楼面价+老城熟配套”，它已经是2026年通州老城确定性极高的牌了。

——所以三家房企才肯为它抬价近200手。

最后再看下通州老城的新盘现状。

1公里内的三大新盘：能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，都是2023年入市。

京玥兰园和璀璨公元分别供应近600套房源，面积段90-140㎡区间，刚改为主，目前基本都已清盘。

成交均价，京玥兰园5.4万元/㎡；璀璨公元略高一些，在5.6万+。

颐瑞府定位纯改善，主力为136-178㎡四居，少量220㎡左右复式，172套房源网签75套，去化不到一半，成交均价5.93万元/㎡。

往西不到两公里，还有梨园双子：招商云璟揽阅和中铁建花语璟云。

这两个都是去年开盘的项目，前者367多套已售罄，均价5.5万；花语璟云202套去化近六成，均价5.2万。

三公里外的九棵树板块新盘扎堆。金隅的姐妹盘花溪云锦供应366套、中海玖树满和578套，都已是尾盘阶段，成交均价在5.2万左右。

玖树满和北边的招商湖映天青刚完成报规，规划8栋11F住宅楼，共346户，面积段70-119㎡。

如果再加上八里桥板块的朝棠揽阅近千套房源，通州这两年仅老城区就卖掉了3000多套新房。