文/北京进深 林振兴

现在的北京开发商，卷到什么程度？

拿地当天出案名，7天出规划图，3个月就开盘。 速度就是生命，慢一步可能连汤都喝不上。

可在这一片“生死时速”中，偏偏出了个“异类”。

它就是——北京城建六建设集团（简称“城建六”）在密云的新盘。

2月份拿的地，如今过去整整195天，设计方案愣是没公示。

更不可思议的是，拿地六个半月，城建六竟然连个招标计划都没有。这在快周转的北京楼市，简直匪夷所思。

同批次2月拿地的三家项目，早已甩开它几条街：

其中，石景山的璟瑞长安，拿地当天即公布案名；顺义青云国樾、通州北投和璟也都开盘抢跑。

反观城建六，只是默默注册了项目公司，就没了下文。

直到8月中旬，转机出现。密云区领导亲自带队上门走访，区住建委相关负责人同行。

城建六高管汇报，密云在施项目情况，抛出了需要密云区协调解决的困难和问题。

很多人不知道，城建六虽然隶属北京城建集团，背后却站着一位神秘大佬——朱忠择。

朱忠择是本科学历，但他不到18岁就参加工作，本人很是低调。

今年城建六官微上，只出现过他一次身影。4月，北京正大中心，朱忠择与正大集团董事长谢国民座谈，共商合作与发展大计。

聊的不是盖楼，而是携手开拓国内及东南亚市场。

朱老板的野心，从来不止于盖房子，版图早已放眼海内外。

01

去年蛇年北京压轴土拍，城建六联手密云城投以3.8亿，拿下密云区水源路南侧0104-6022、6025地块。

它是近年来北京住宅地块单价最低的一宗，折合楼面价7756.25元/㎡，可以说是贴着地面走了。

当外界都以为密云首个“好房子”，必将花落城建六。

没想到，半路杀出程咬金——住总国祥源境三期。

人家没拼价格，没拼速度，直接靠“调规”这招狠棋，抢先拿下“密云首个好房子”头衔，捷足先登。

更微妙的是，这两个楼盘相距仅一路之隔，都是北京城建集团旗下，是有血缘的兄弟盘。

如果城建六再出一套和国祥源境类似的“好房子”，那就是产品撞车，自己人打自己人。

这么一看，城建六没急着动，很可能不是动不了，而是不能随便动。

集团层面有意错开推盘节奏，让国祥源境三期先跑，给城建六留出缓冲期，避免同门互搏。

7月25日，国祥源境三期拿下预售证，4栋楼共180套房源，建面约89/121/135㎡。

目前，网签13套，成交均价25866.19元/㎡，成交额刚过4048万。

怎么说呢，首个“好房子”的名头，并没有在密云楼市激起太大水花。

更让城建六压力加码的，是1公里外的首开国樾天颂。它蛰伏两年后，也终于低价入市。

国樾天颂虽然不是四代好房子，但产品也很顶，89㎡小三居，做到三面宽 双明卫 LDK格局。

在赠送上，南向两个开敞阳台 飘窗，北向次卧赠送了设备平台。

原来备案得房率约80%，在“黑科技”加持下，实际得房率超90%。

相较于国祥源境，国樾天颂的价格更具诚意，目前网签25套，成交均价23717.51元/㎡，成交额超5605万元。

现在局面就很微妙了：一边是，首开疯狂卷价格；另一边是，迭代升级的住总新品虎视眈眈。

城建六只能按兵不动，先观察市场、错峰推盘、打磨产品。

02

在京城地产圈，相较于“兄弟”城建发展，城建六只是个小透明。

它并不经常活跃于土拍市场，主业是施工总承包，业务则遍及京津冀、陕西、川渝、云贵、海南等地。

但城建六又不只是盖楼的。

它的版图，玩得挺花。除了地产开发，业务还涵盖PPP项目、建筑设计、建筑施工、酒店运营、物业管理，甚至连现代农业都要掺一脚。

地产这条线上，它手里攥着好几家子公司，包括北京云开置业、北京中首信置业、三亚港城置业、北京云城房地产开发和海南农垦城建投资开发。

在股权上，城建六则由城建六职工持股会和北京城建集团分别持股43.9%、11.3%，朱忠择和李树森分别持股25.4%和19.4%。

其中，李树森为城建六董事，63岁的朱忠择则是公司董事长。

令人不解的是，官网介绍，朱忠择是本科学历，但他不到18岁就参加工作。他是公司元老，有超过10年工龄，早在2015年就担任董事长之职。

同时，朱忠择还对外投资了港城星创（海南）科技（持股51%）、 北京密兴置业（持股0.05%）和北京众合慧通商贸（持股60%）。

朱忠择也城会玩，左手地产，右手小贷生意。

例如，朱忠择和朱忠党共同注资千万，成立北京密兴置业，二人分别持股99.95%和0.05%。

北京密兴置业旗下有2家子公司，包括北京城融小额贷款和北京金翔建筑设备租赁。

其中，城融小贷与城建六之间也有“剪不断”的联系。它成立于2015年，注册资本5000万，背后股东为朱忠择、朱忠党、王俊杰和城建六。其中，王俊杰为城建六副董事长、总裁。

03

在朱忠择看来，“密云是城建六的家”“城建六为家乡做出更多的贡献”。

不过，回家“建房”，也得讲个稳妥。

为了分摊风险，朱忠择拉上了密云城投，其成立于1984年7月，注册资本1亿元，由密云区国资委100%持股，公司法人兼董事长为孙喜臣。

项目公司为北京国源兴城置业，注册资本1亿元，首融（海南）商业发展（背后是北京城建六建设集团）和密云城投分别持股80%和20%。

高管设置上，法人兼董事长为李国强，经理为朱毅。

密云已有两年多未有土地供应，上一次供地是2023年10月。

北京住总以底价4.9亿竞得水源路南侧C-2地块，成交楼面价0.88万/平方米，销售指导价3.1万/平方米，开发住总国祥誉项目。

目前，国祥誉网签370套，成交均价25789.09元/㎡，成交额约10.3亿。简单算一下，地价覆盖率高达210%。

国祥誉的表现，也给城建六拿地添了一把火。

这次他们拿的地，楼面价比住总还低，位置也不差。既有账算，又有底气，朱忠择想在家门口干票大的，也就不奇怪了。

城建六新地块，位于密云区鼓楼街道，六环外，离京承高速和密云站不远。

周边有北京密云万象汇、燕赛奥特莱斯购物中心、国泰百货（密云店）、北京大学第一医院密云院区、奥林公园等生活配套设施。

加上，近一年来帝都有几个远郊盘卖得都不错，包括怀柔的嘉棠澐玺、延庆的中建臻源府，门头沟的长安华曦府（一、二期），去化速度都杠杠的。

甚至连京城地产一哥——中建智地也跑去怀柔、门头沟抢地，这也让朱忠择更加坚定开发远郊盘的决心。