文/乐居财经 严明会

8月24日，绿城服务（02869.HK）召开业绩发布会，董事会主席杨掌法、行政总裁金科丽、首席财务官张玲波共同出席。

上半年，实现收入98.71亿，同比增长6.3%；期内录得核心经营利润12.49亿元，同比增长16.3%；归母净利润约7.06亿元，同比增长15.2%。

规模方面，截至2026年6月30日，在管面积约为5.8亿平方米，同比增长8.2%。同期，现金及银行结余约为65.59亿元，同比增长17.1%。

数字不算炸裂，放在前几年，这个增速甚至会被嫌慢。但放到眼下的行业环境里看，这份成绩单的含金量就不一样了。

地产下行、增量市场枯竭，物业费提价难、收缴难，人工成本还年年涨。

绿城服务交出的成绩单，收入增速的确不算快，但每一步都在往上走；利润实现双位数增长，在一众上市物企中算得上亮眼。

在行业深度调整周期里，能稳住就已经赢了，何况还在进步。

这张成绩单和这场发布会还有一层特殊意义：绿城服务上市整整十年。

而从更长的时间维度看，上市十年，绿城服务营业收入增长4倍，核心经营利润复合年均增长率超15%，累计分红42亿港元。

业绩发布会现场，管理层用了八个字概括这份十年答卷：长风十载，云帆济海。

提质增效，K型分化中抓住机遇

6.3%的收入增速，拉出15.2%的利润增速，背后的核心在于毛利率和费用率的双向改善。

今年上半年，绿城服务的综合毛利率约为20.0%，同比提升0.5个百分点。

具体来看，三大业务板块盈利能力全线提升。物业服务、园区服务、咨询服务的毛利率分别为16.0%、28.6%、33.8%，同比分别提振0.7个百分点、2.0个百分点、0.7个百分点。

与此同时，销售及营销开支约为1.36亿元，较2025年同期的1.41亿元下降3.9%。期内销售费用率从1.5%压到1.4%，管理费用率从6.4%压到5.9%，连续第四年改善。

一升一降之间，利润就出来了。这不是靠多接项目堆出来的，是靠把每个项目做精做细抠出来的。

业绩发布会上，金科丽对行业趋势给出了一个判断：“行业正处在从规模红利向价值红利转型的关口，行业准入门槛持续提高，K型分化对品牌物企恰是机遇。”

她同时给出了清晰的全年目标：

2026年度新拓年饱和营收不低于40亿元；物业收入增速保持10%以上；全年核心经营利润增速不低于15%，经营性净现金流覆盖净利润一倍以上。

从上半年的表现看，这些目标实现的概率都很大。

在物业行业告别粗放扩张、进入精耕细作的时代，谁先把内部效率提上去，谁就能在下一阶段占得先机。

从这份业绩报告来看，绿城服务正在往这个方向走，而且走得很扎实。

三大业务：物业稳、园区调、咨询进

物业服务是绿城服务最大的收入和利润来源，今年上半年贡献收入约73.0亿元，同比增长10.1%，占总收入74%。

截至2026年6月30日，绿城服务在管面积约5.8亿平方米，同比增长8.2%，项目总数3882个，覆盖194个城市。

值得关注的一个细节是储备面积的变化。

同期，储备面积3.26亿平方米，同比下降6.3%。表面看是少了，但绿城服务主动退出了部分非核心城市和有交付风险的储备项目。

杨掌法在业绩会上说得更直白：“上半年，公司通过提高准入门槛换取了更优的项目质量。”

聚焦核心城市、优质客户、高质赛道，今年上半年绿城服务新拓年饱和营收14.6亿元，其中核心城市新拓营收占比94.6%，非住业态新拓营收占比60.4%。

园区服务收入12.66亿元，同比下降6.7%，是三大板块里唯一下滑的。但毛利率反而从26.6%涨到了28.6%，提升了2个百分点。

这是典型的“主动收缩”。绿城服务关停了部分亏损零售门店，精简了产品品类，聚焦核心生态。

拆分来看，园区产品和收入下降8.9%，物业资产管理下降13.1%，都是主动在做减法。不赚钱的业务砍掉，毛利率自然就上来了。

在业绩会上，金科丽提出了全年管理及销售费用率下降0.5个百分点的目标，这与绿城服务上半年园区服务的调整思路一脉相承，即做减法，也能赚钱。

与此同时，居家生活服务增长3.0%，园区空间服务增长4.9%，文化教育服务增长2.1%。这三块虽然体量不大，但增长稳健。

依托“一老一小”两条产品线：“康乐”聚焦养老、“学乐”聚焦托育，精准对接民生需求，也是绿城服务未来园区服务的主要增长方向。

咨询服务收入13.05亿元，同比增长0.4%，基本持平。其中，在建物业服务增长1.7%，管理咨询服务下降4.0%。毛利率33.8%，仍是三大板块中毛利率最高的业务。

绿城服务的在建物业服务的策略是聚焦大客户开发的城市核心地段高端项目，主动筛选优质标的。

管理咨询受房地产市场和科技化产品业务下滑影响有所下降，但绿城服务正在推动向城市更新和存量市场转型。

三条主线：员工、品质、科技

除了数据，绿城服务这份业绩里几个战略信号值得关注。

第一，员工是第一资产。

杨掌法在发布会上反复强调一个理念：“产品即人品，员工有奔头，服务才有温度”。

绿城服务不是在喊口号。今年上半年，其激励政策向一线倾斜，绩优员工薪酬同比提升8.7%，员工晋升2521名。同时还启动了“天字工程”，守护员工的“一餐饭、一张床、家人假”。

给绩优者回报、为奋斗者铺路，绿城服务把员工当资产来经营，而不是当成本来压缩。

杨掌法在发布会上表示，推动员工收入达到所在地区85分位以上。金科丽进一步明确，绩优员工薪酬涨幅不低于10%。

第二，品质是生命线。

杨掌法在业绩会上明确表示，上市十年募集资金不用于物业同质类收并购，而是投向服务体系提升与内部能力锻造。

今年上半年，绿城服务全面启动“阳光面客”，上线工单一体化平台；住宅落地“一老一小”八大IP服务标准，非住发力空间运营与资产经营。

品质的回报直接体现在数据上：满意度、续约率持续保持高位，上海、杭州等地优质楼盘实现溢价托付。

在存量时代，眼见为实。绿城在核心城市的大量标杆项目，本身就是最具说服力的拓展工具。

第三，科技是加速器。

数字化转型方面，金科丽表示将全面推动大模型AI等基础设施建设，打造“会思考、学习”的新型服务体系，快速构建人机协同、全面贯通的智能体应用矩阵，持续迭代一线标准化作业工作平台。

绿城服务与25家头部科技公司共创“灯塔计划”。AI管家、码上响应、空关房智能体等产品集中上线。

一个更直观的数字：109台具身机器人，作业里程已超1亿米。

从人海战术到人机协同，这不仅是降本增效的问题，更是重新定义物业服务效率边界的问题。绿城服务的方向很明确：人本文明与科技文明双轮驱动。

“十年磨一剑，而今谱新篇。”

靠规模讲故事的时代结束之后，靠服务讲价值的故事才刚刚开始。