8月20日，上海楼市再次出牌。

从去年的“沪七条”，再到今天六部门联合发布的这份房地产新政，上海针对楼市的政策调整仍在继续。

此次一共涉及8项措施，包括公积金提取、个人住房信贷、“以旧换新”补贴、房票安置以及收购二手住房用于保障性租赁住房等多个方面。

上海这次的重点非常明确：想办法让已经有房的人，更容易完成一次换房。

重点利好外环外新房市场，宝山、嘉定全域都被纳入其中。

首付降到15%

政策实施后，上海首套住房商业贷款最低首付比例统一为15%；二套住房则继续实行区域差异化政策，外环内最低首付比例为25%，外环外则降至15%。

对于已经有房、准备改善的购房者来说，购买外环外新房的资金门槛进一步降低。

政策特别明确，宝山、嘉定全域均按照外环外政策执行。宝山、嘉定本身就是上海新房供应的重要区域，改善型产品数量多、总价跨度大，也是大量市区置换客群的重要承接地。

过去，很多家庭并不是没有换房需求，而是卡在置换过程中：旧房还没有卖掉，新房首付已经要准备；卖掉旧房之后，又面临新的贷款压力。

现在，外环外二套房首付降至15%，至少先解决了换房过程中的一部分资金占用问题。

最高补贴8万元

与此同时，上海还继续加码了“以旧换新”。

在政策实施期间，如果居民家庭在外环外购买新建商品住房，并在规定时间内出售本市二手住房，可以按照新购住房贷款总额的1%获得补贴，单套最高5万元。

如果出售的是外环内二手住房，再购买外环外新房，还可以获得3万元补贴。

符合条件的情况下，两项补贴可以叠加，最高达到8万元。

公积金使用范围增加

这次政策里，还有一个重要变化，就是公积金使用范围进一步扩大。

此前，上海已经允许购买新建预售商品住房时提取公积金支付首付款。现在，这一范围进一步扩大到了新建商品住房现房。同时，在符合条件的情况下，购房后的公积金提取频次也有所放宽，从过去5年内提取一次，调整为每个自然年可以提取一次。

除此之外，购房产生的一些相关支出，也被进一步纳入公积金使用范围。包括购买住房所缴纳的契税，以及产权车位、车库、储藏室等。

某种程度上，公积金正在从一个相对静态的账户余额，变成一个更灵活参与购房现金流的工具。这同样是在降低换房门槛。

分区域施策

外环外，是这次政策最明确的倾斜方向。

二套房最低首付比例降至15%；“以旧换新”补贴重点支持购买外环外新房；如果出售的是外环内二手住房，再购买外环外新房，还可以获得额外补贴。

这些政策组合在一起，释放了一个明确的信号。

上海希望推动一部分已经拥有住房的改善型需求，从存量二手房市场流向外环外的新房市场。

原因也很现实。核心区域的优质资产依然具备较强吸引力，但外环外仍然有大量新房需要承接改善型需求。

市区房票要来了

市区的重点是房票。新政明确，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建等项目。

这意味着，未来部分城市更新项目中，居民除了拿现金或者安置房之外，还可能通过房票完成安置。

房票最大的意义，在于它能够把城市更新和商品房市场连接起来。

过去，旧改和房地产市场之间并不一定存在直接关系。但如果房票成为重要的安置方式，部分拆迁补偿所形成的住房需求，就有可能进一步流向商品房市场。