北京进深 徐迪 密云首个好房子调规后翻盘了！

至8月18日，国祥源境三期览萃已完成12套网签。

合计1427.24㎡，成交均价约2.58万元/㎡，约为预售价的86折。

该项目于7月23日取证，共4栋楼180套，预售均价约2.99万元/㎡。

首套网签8月9日完成，不到10天就新增了10余套。

2021年12月，住总+首开+旭辉+密云城投，以20.7亿元的地价，拿下密云区生态商务区C-1东地块。

项目开发主体北京祥之源置业有限公司成立于2022年1月，注册资本12亿元，住总控股70%，其余三家分别持股10%。

法定代表人、董事长为刘燕君；项目总经理为顾澎涛。

C-1东地块总用地面积约10.33万㎡，地上建筑规模20.02万㎡，住宅容积率1.8-2.0，限高24-30米。

共含9个子地块，拟分成6期开发。

目前已完成开发的为6011、17、21、24、33五个地块，即国祥源境，已进入现房销售。

国祥源境览萃所在的6016地块位于C-1东地块的西北角，占地面积约1.02万㎡，地上建面约2.04万㎡，容积率2.0。

规划4栋10F洋房，共180套，建面约89/121/135㎡。

早在2022年5月31日，国祥源境览萃所在的6016地块就已随C-1地块整体取得规划许可证。

由于项目体量庞大，开发周期长，6016地块入市拖了四年之久。

鉴于市场环境变化及居住需求升级，今年4月21日，6016地块公示了新的设计方案，全面优化调整，向“好房子”靠拢。

最大变化在于层高和赠送。

1、层高破局

密云老盘层高一般在2.8-2.9米，览萃则突破了30米的限高，4栋住宅楼的高度，均为30.55米。 

这使得它标准层高不少于3米，不仅消除了空间的压抑感，还为中央空调、吊顶、通顶衣柜等装修设计预留更充足空间。 

2、赠送增加

调规后的6016地块，增加了可封闭入室的南北双阳台，直接提升使用面积。

这一刀下去，得房率直接“跳涨”——比国祥源境前期产品整体高出至少10%。

起步约89㎡三居两卫，南向两面宽，拓展空间能达到约15.7㎡，空间利用率超96%；

主力121㎡户型，经典四叶草，拓展空间约超20㎡，空间利用率达到100%；

顶配135㎡户型，拓展空间约超26㎡，加赠后得房率超过99%。

国祥源境览萃的这波“升级”，让老业主心里五味杂陈，宛如被“背刺”了一刀。

要知道，国祥源境现房网签价约2.7万/㎡，比当年3-3.1万/㎡的销售指导价，已经跌了不少。

国祥源境览萃实得率更高，但成交均价还不到2.6万元/㎡，性价比简直逆天。

这种开发进程中的调规，本质上是被逼出来的自救。 

国祥源境西面一路之隔，来了一个新对手，也是北京城建集团旗下的兄弟楼盘。 

2月11日，城建六联手密云城投以3.8亿，拿下密云水源路南侧住宅用地。 它是近年来北京住宅地块单价最低的一宗，折合楼面价7756.25元/㎡，可以说是贴着地面走了。 

由于密云近年缺乏新供应，城建六新项目肯定也是奔着“好房子”去的，产品、价格都会极具杀伤力。 要是6016地块还守着旧规划，一亮相就得被自家兄弟“秒杀”。 

再加上1公里外还有另一个兄弟盘——首开国樾天颂，更早入市。 它一次性推出11栋楼、合计446套房源，拟售均价2.87-3.22万元/㎡。