北京进深 徐迪 在绿城朗月和风、招商黄村新盘陆续亮相后，大兴又一个项目坐不住了。

8月14日，大兴经开区0021、0022地块拟对设计方案总平面布局进行调整。

地块成交于去年1月27日，由北京大兴发展集地开发有限公司以23.2亿元底价摘得。

去年8月初总平图，公示期间未收到公众反馈意见，此后再无关键进展，也未取得建设工程规划许可证。

时隔一年，随着大兴楼市格局的剧变，开敞阳台已被普遍应用，户型设计更是迎来了“赠送尺度”的疯狂内卷。

为了在激烈的区域竞争中突围，该项目决定对设计方案进行大刀阔斧的调规升级。

1、取消了住宅楼的首层架空设计；

2、配套楼更为集中，但未注明具体配套设施类别；

3、赠送空间优化，奇偶平台改为可封入室内的开敞阳台。

4、总户数增加，从612户增至882户；

5、户型建面变小，从户均190㎡左右的大平层，改为户均130㎡。

调整后指标为：

总建设用地面积约4.87公顷，总建筑面积约19.49万㎡，其中地上计容建面约11.66万㎡，容积率2.39。

对比两版方案可以看到，本次调规最核心的变化是面积段和赠送手段的调整。

下图为2025年8月12日公示版本⬇

  户数增加，户型缩小

按照最新方案，小区规划14栋住宅楼，以17/18F小高层为主。

仅在南区0022地块西南角有两栋洋房，6#楼11层，7#楼5层。

小区容积率较好，楼栋采用梅花桩式点状排列，尽量拉开南北楼间距，保证采光。

总户数约882套，户均建面132㎡。

前一版本户均建面达到190㎡+，预计面积段在150-370㎡区间，定位纯改善的大平层项目。

调整之后，结合总图来看，主力户型建面预计在110-160㎡区间，改善为主，兼顾首置和首改需求。

大兴近两年大平层豪宅扎堆，包括2024年初入市的兴城之星，去年开盘的大兴发展梧桐府和沐春墅，户均建面都在170㎡以上。

当时兴城之星方案出来的时候就很让人费解，南五环外、要商业没商业、要地铁没地铁，这一片做改善大平层的逻辑是什么？

但是兴城之星卖得不错，240多套房源，开盘3个月去化一半，成交均价达到4.5万左右，一年时间基本售罄。

但是后发的两个项目显然没有那么顺利。

梧桐府去年7月首开，共404套，目前网签45套，均价不到4.1万；沐春墅去年9月取证，共324套，目前网签仅有29套，去化率不到10%，成交均价4.3万元。

从现有规划落地速度来看，新城西片区有望成为西红门之后，大兴又一个宜居改善板块。

所以大兴0021地块仍然保留了一部分大平层户型，承接高端需求。

  赠送减少，回归主流

空间拓展与得房率仍是优化重点，但是，相较于其它楼盘增加赠送的做法，

大兴0021地块在赠送空间上，实际是做了减法。

可以看到，原版设计方案在赠送是相当超前的。

包括当时大兴还没有的内嵌式阳台，弧型转角的奇偶阳台，北向挑空平台，还有侧边飘窗、转角飘窗等等。

多种扩容产品叠加，一旦落地，会是大兴当之无愧的“赠送王”。

然而，就在这套设计方案公示的隔天，2025年8月13日，北京市规划自然资源委印发《关于落实住房城乡建设部〈住宅项目规范〉加强与北京市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》。

新规明确要求将飘窗外挑设计、结构柱等计入容积率，实质上收紧了通过“偷面积”提升得房率的操作空间。

此前部分项目通过阳台外挑、飘窗等设计增加赠送面积的做法被限制。据悉，新规发布后，多个项目因得房率超标被要求整改。

0021、0022地块迟迟未拿规证，是否受此影响，不得而知。

从调整之后的赠送空间来看，赠送空间明显是变少了。

中央楼王栋的赠送：南向开敞阳台+超大转角飘窗；北向两个设备平台，规格适中。

其余楼栋：南向开敞阳台+飘窗，没有侧边赠送，但是边户做了弧面窗，中间户在阳台之内又增加了一段内飘窗赠送。

  公区大挪移，强调实用性

原方案13栋有6栋做了首层架空，风雨连廊、邻里共享空间等好房子元素配齐。

调整之后，住宅楼里没有首层架空的标识，并且连配套楼的功能说明也隐去了。

相对而建的两座大门，占地规模并没有明显变化，却把“景观大门”改为“风雨连廊”。

这种表述方式上微妙的低调，背后是开发商在合规风险、成本管控和产品定位等方面的考量。

首先是为了避免方案在审批时被卡脖子，不得不牺牲掉部分原本用来“秀肌肉”的公区配套，以确保项目能顺利拿到建设工程规划许可证。

另一方面，户型缩小，原本的终改大平层定位也随之调整，赠送面积受限、得房率优势可能被削弱的大背景下，开发商必须重新算一笔账。

架空层、景观大门等虽然能够提升楼盘品质，但造价不菲，且会牺牲掉原本可以转化为可售面积或车位的底层空间。

在区域竞品的夹击下，如果产品力无法拉开绝对差距，将资金投入到更核心的户型设计或精装标准上，而非大面积的公区景观，或是更为稳妥的操作。

放弃了部分面子工程，转向了更为务实的里子设计，或许也暗示着项目可能从原先宣传的“极致豪宅”定位，向“高性价比改善大平层”微调，以适应当前更趋理性的市场环境。

换个角度来看，这一系列更加务实的风格转变，也是追求安全落地与成本平衡的表现，意味着项目的推进速度可能会加快，且未来在户型内部空间上的打磨可能会更加扎实。

  社区商业+红线外花园

出让文件中提到，0021地块配置地上建筑规模6000㎡的商业设施（含在地块总建筑规模指标内），商业设施结合轨道站点设置。

新版本总平图上，配套楼没有标记功能，预留了后续调整空间。

按照此前的规划，北区0021地块，北侧和东侧较大的配套楼，以及南区0022地块的两栋配套楼均有一部分商服功能。

其中，最大的一栋在北区0021地块东侧，面向广阳大街，沿街面宽超90米，高10.9米。

地上地下各2层，预计单层建面超1400㎡，包括综合商业服务、小型商服等功能。

按照城市设计引导要求，在盛坊路和广阳大街交叉口处塑造富有特色的街道转角空间。

街角空间、建筑底层、道路空间可布局公共服务功能和景观要素，结合步行、商业、展示、休憩等功能，注重活力引导和底层渗透。

这栋商服楼以东，包括北面的配套楼以北，红线外空间，建有大面积的下沉花园。

在功能上，下沉花园与商服楼的地下空间相连通，打破了传统商业与住宅的割裂感，让下沉花园成为商业的露天中庭或外摆区。

业主在归家途中，就能自然而然地过渡到商业消费场景中，提升了社区底商的活力与便利性。

从城市建设的角度来看，下沉式绿地本身就是一种优秀的海绵城市设施。

它低于周围地面的设计，使其在雨季能够有效承接和贮存地表径流，通过土壤渗透补充地下水，从而缓解周边区域的城市内涝压力，同时起到净化水质、改善微气候的作用。

把绿化做到社区外，大兴0021地块不是首例，丰台的中建壹品·花香壹号，也在红线外做了总面积约1.1万㎡的城市公园，打造出园林式归家礼序。穿过公园才是小区大门，情绪价值拉满。

巧妙利用红线外的公共绿地，不仅不占用小区内部的计容指标，反而将原本属于市政的绿化带“私有化”为小区的专属景观配套。这相当于以极低的成本，变相扩大了小区的公共活动空间和绿化面积。

这种红线外建花园的做法，是开发商在合规边缘进行的一次空间魔术。

既迎合了购房者对高品质景观和归家仪式感的需求，又巧妙地规避了红线内的成本压力，同时还为未来的商业运营留下了充足的想象空间。

  国资联手民企，南五环外再建改善盘

北京大兴发展集地开发有限公司，是大兴楼市的熟面孔，背后是兴福临空和万兴建筑集团。

大兴城建、兴福临空背后是大兴国资委全资持股；

万兴建筑则是一家以建筑与市政总承包、装修装饰专业承包和投资开发等为主业的建筑民营企业，实控人为董事长吕保明，持股约95%。

大兴0021地块位于南五环以南约1公里，邻近规划19号线南延的新媒体产业基地站，步行可达站点。

附近有北京二中经开区学校等多所教育资源，西南侧有龙湖北京亦庄天街。

在0021地块西侧，还有一宗综合性商业金融服务业用地待出让，规划建面约2.86万平方米。

项目周边现状为居住用地、商务用地、工业用地，主要用地单位有中钞信用卡产业发展有限公司、金地威新国际中心、新媒体产业园区创逸公园、北京仪器仪表工业基地等。

现状依托外围道路五环路、京开高速等实现与亦庄新城、大兴新城、临空经济区等地的交通联系，对外出行条件较好。

目前，地块周边部分干路、支路尚未建设，需结合用地开发建设同步实施，完善周边微循环系统。

项目以北隔着南五环，就是大兴C位西红门板块，众多新盘在售。

包括兴创万象茗筑、壹品兴创元启、西红门橡树湾、中建玖玥府等，还有刚公布案名的中建未来元著。