文/上海进深 严明会

昨天，上海最难抢的新房——绿城悦海棠，开盘选房，2小时，228套房源全部被选完，累计成交16.7亿。

420组入围客户，积分62.12，到访率95%，将近800人分批进场，前30分钟选掉一大半。

首批推出的主要是建面约106-136㎡产品，均价约6.22万元/㎡。

据悉，项目二批次预计9月初加推，除了此前已亮相的106㎡、119㎡、136㎡户型，还将推出建面约150㎡和181㎡的大户型。

流出的网传户型图中，这两款大户型在赠送空间上的表现相当抢眼。

最吸睛的，是南向花池。

不同于常规户型只是把阳台、飘窗等空间尽可能利用起来，悦海棠约150㎡和181㎡户型，在南向多个主要功能空间外围，都布置了大面积花池。

除了主卧之外，南向次卧、客厅以及书房外围，也形成了连续的花池空间。相比中小户型，大户型的赠送面积进一步加大。

在进深网的印象中，上海近几年的新盘还没有出现过如此长的花池。

按照开敞阳台计一半面积，花池、飘窗、电梯间全赠送计算，150㎡户型赠送约22㎡，180㎡户型赠送约27㎡。

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当然，目前约150㎡、181㎡户型仍属于网传信息，具体户型、面积计算方式以及最终审批结果，还是要以项目正式公布和官方批复为准。

大面宽的花池赠送是悦海棠很大的亮点。不过，按市面上目前的审批程序，大概率是不能像阳台那样封闭进入室内的。

它更多体现为一种空间延展的可能性和居住体验的提升，而非简单的多得几平米室内空间。

悦海棠的首开已经证明中小面积段的市场接受度相当不错。约150㎡和181㎡大户型的加入，也是一次对改善市场的进一步试探。

项目本身的产品逻辑，其实从拿地之初就已经比较清晰。

今年3月13日，上海2026年第一批次土拍中，绿城经过33轮竞价，以约26.75亿元拿下青浦徐泾18-05地块，溢价率6.57%，成交楼板价约31972元/㎡。

地块用地面积约3.8万㎡，容积率2.2，规划11栋16-17层小高层住宅。

从规划来看，悦海棠并没有走单纯堆配置的路线，而是试图从底盘、社区到户型一起做文章。

项目采用全域抬板设计，社区内部规划有下沉庭院、游泳池及多层运动场地等配套设施。户型设计上，项目主推无连廊、两梯两户布局，部分户型配置了独立电梯厅及设备平台空间。

今年以来，绿城在上海非核心区持续发力，已接连斩获四宗涉宅地块，分别位于青浦徐泾、浦东周浦、嘉定新城及嘉定菊园，目前规划图都已公示。

悦海棠，已经率先打响了新战略的第一枪。