文/上海进深 严明会

上海九批次供地来了，这次一共就3幅地块，分别位于浦东金桥、黄浦老西门和静安大宁。

数量不多，但含金量都很高。

3幅地块将在8月中旬发布出让公告，9月中下旬开始交易拍卖。

最近几年，寸土寸金的老城厢地块能挤进上海土地市场的，屈指可数。

今年上半年，黄浦区新增取证项目仅1个，即新弘北京道，供应54套房源，均价18.8万/㎡。

浦东金桥和静安大宁，这次也拿出了压箱底地块。

尤其是黄浦老西门这块地，到底会拍出什么样的价格，又会由谁拿下，会成为九批次最大的看点。

黄浦公开市场首现宅地

黄浦271A-03地块，为三类住宅、商业混合用地，三类住宅≤90%，商业≥10%，用地面积8537㎡，容积率4.7，建筑高度80米。

西至西藏南路、北至方斜支路、东至中华路、南至安澜路。北侧紧邻高端住宅项目复兴珑御，东侧为拥有七百余年历史的上海文庙。

今年2月，地块首次调规，被正式明确为商住混合用地（住宅占比≤90%，商业≥10%），地块面积约8439㎡，容积率5.32，规划计容建筑面积约44895㎡，建筑限高100米。

当时的规划调整目的，主要是通过更高的建筑高度和容积率，增加核心区住宅供应。

6月二次调规，主要内容包括：

用地面积由8439㎡增加至8537㎡；

容积率由5.32降低至4.70；

建筑面积约4.01万㎡，较原控规减少约0.48万㎡；

建筑高度：由100米降低至80米；

风貌保护：地块含未定级不可移动文物1处。

面积微涨，容积率和高度双双下调。

限高降到80米，主要是顺应了住宅新规里“新建住宅建筑原则上不得超过80米”的要求；容积率降下来，意味着总建筑面积少了约4800㎡，住宅户数和社区密度都会更低一些。

8月7日，黄浦区官网显示，地块官宣获批即将出让。

这是黄浦区近十多年来极少见的公开挂牌涉宅用地。上一次类似的出让，还得追溯到2014年的董家渡项目。

老西门板块新房断供已经很久了，周边复兴珑御的二手房长期站稳15-20万/㎡。

静安大宁供应提速

静安大宁117a-09地块，用地面积约4.22公顷，容积率2.4，建筑高度80米。

单看体量，这块地是三幅地中最大的一块。

这块地也经历过规划调整。原先容积率是2.8、限高100米，后来双双下调到2.4和80米，建筑面积约10.12万㎡。

地块距离1号线中山北路站大约600米，紧贴内环和南北高架，交通优势明显。

周边商业、教育、医疗配套成熟，居住氛围浓厚。值得一提的是，今年五批次土拍中，建发以72.89亿拿下了大宁另一块地，楼面价81665元/㎡，溢价率29.6%。

117a-09地块条件不输那块，热度大概率只高不低。

目前，大宁板块的中建玖上琅宸和大华静安年华都在续销中，加上建发刚拿的地还有此次新供应的地块，后续的新房去化压力不小。

浦东金桥地块优缺点明显

金桥核心段已经很久没有供地了，这次拿出了一块先天条件不错的地块。

浦东金桥浦兴社区19-21地块，为二类住宅组团用地，占地面积约21299㎡，容积率1.8，限高60米，规划计容面积约38338㎡。

西侧靠近绿地和河道，叠加地块指标来看，具备打造高低配的潜力。

不过，西侧靠近中环高架路，且是立交桥位置，车流量大，会有噪音影响。

交通方面，距离9号线台儿庄路站只有600多米，到6号线金桥路站1公里左右。周边配套成熟，紧邻金桥城市副中心。

目前板块内次新房嘉泷汇主力挂牌价格在8万 。这块地的小高层，大家觉得未来会卖多少钱？