文/北京进深 徐迪

8月4日，顺义新城第5街区02-21-1地块规划设计方案公示。

进深君第一时间跟进了方案解读，但由于总图过于模糊，读了个寂寞。

开发商反应也非常迅速，很快就在原址更新了一版高清图纸。

更新后
⬇︎高清版本总平图

顺义仁和21地块这是2026年春节后，北京拍出的首宗住宅用地。

3月17日完成出让，由顺义区属国企北京仁和日升房地产有限公司以底价3.48亿元摘得，折合楼面价1.54万元/㎡。

地块用地面积约1.57公顷，总建筑规模约4.56㎡，其中地上计容建面约2.26万㎡，容积率1.44，限高60米。

规划了3栋住宅楼，大约196套房源，户均建面约115㎡，跳过了刚需段，起步就是改善级。

  地下建面大于地上

项目体量不大，刀把地形，楼栋排布有一定难度。

好在小区容积率不高，建筑高度给到了60米，楼间距比较舒展。

楼栋没有做满限高，最高一栋52.5米，为北边1# 住宅楼。

1# 楼，总高17层，做了四个单元，整体面宽达到82.6米，相当在北面竖立起一堵高大的围墙。

户型预计为110㎡中间户/115㎡边户。

中间2# 为10层洋房；最南边3# 是一栋5层矮板。

这两栋都是两个单元的设计，户均面宽10.5米。

户型预计为120㎡中间户/125㎡边户。

由于地上规模实在有限，项目深度利用了地下空间，向下挖了11米之多，约3层的空间。

地下建筑面积达到2.29万㎡，比地上建面还大。

1# 和2# 楼栋南侧均设置了大量采光井，预计首层有下跃产品。

  麻雀虽小，五脏俱全

全系户型正南正北朝向，标准层高接近3.1米，2# 楼能达到3.15米。

赠送情况，总平图上没有明显标注，参考青年ONE和青云国樾，预计同样是南向是通面开敞阳台 防火挑檐的组合，进深1.8米；北向是设备平台，进深在1.5米左右。

端户应该是做了整条侧边的飘窗，但是只有3排楼，且与东侧现状小区距离比较近，只能东端户有侧边大窗，房源不多。

总之就是能全送的尽量不半送，这是顺义的诚意。

别的区还在为一步阳台争议，顺义已经是妥妥的“负公摊”产品了。

社区不大，但公区配置规格相当高。

利用西侧被遮挡的区域做了一大片下沉广场，结合邻里共享空间、室外活动场地，形成一条小区中央景观带。

东侧大门口建了一栋两层高的配套楼，预计是物业/社区服务 小型商业等功能，需对外使用，楼前有停车场，并且在配套楼两侧都做了围墙保证社区私密性。

  开发主体

日升房地产成立于2019年12月18日，注册资本5000万元，法定代表人、经理为杨铂，执行董事为张雷。

公司由北京顺义城关服装厂100%持股，是顺义区仁和镇（地区办事处）所属的基层国有企业。

在实际管理和资产规模上，它属于乡镇级平台公司，接近于区属以下的集体所有制企业改制后的国有控股企业或基层政府平台公司。

这类企业通常承担着所在地区（仁和镇/仁和地区）的土地开发、安置房建设（如太平村定向安置房项目）、资产运营（如盘活闲置厂房）等职能，服务于当地的城市化和经济发展。

  区位配套

项目位于顺义区仁和镇，六环外。

离地铁有一定距离，最近的地铁站是15号线顺义站和俸伯站，都在3公里开外，适合自驾通勤的刚需族或者养老置业。

周边有上品城市奥莱顺义店、北京儿童医院顺义妇儿医院、仁和公园、顺义公园等生活配套设施。

仁和板块二手房小区众多，包括仁和花园、波特兰花园、正商雅筑佳苑、沙坨宜家家园、晟品景园等，挂牌价在2.1万-4.4万/㎡区间。

往南2公里是在售新盘星悦时光，由城建发展 南山控股联合开发，住宅楼面价约1.63万元/㎡，期房指导价4.4万元/㎡。

规划23栋7-11层低密洋房，共864套房源。2024年9月底取证，主力面积段约77/87/107㎡三居四居。

最大卖点是高得房率，作为好房子政策出台前报规的项目，拥有开敞阳台 设备平台 挑空阳台 飘窗等多种扩容空间，部分户型实际使用率达到100%以上。

目前网签702套，去化超八成，成交均价约3.42万元/㎡。