01基本面速览

02区位评级：山海生态突出、金融近享

区域价值综合评级7.92/10

地段（评分8.5/10）：项目占据石老人前海一线顶级生态资源，背山面海，毗邻金家岭金融区，据崂山午山西侧单元控规批复，片区依托山海河城交织的生态本底，规划定位为"山、海、城共融；居、旅、观皆宜"的高档精品居住社区，是青岛山海城相融的高档居住样板；项目所在午山板块更诞生了青岛楼面单价最高地块——崂山王家村35号地块（2024年6月经364轮竞价，楼面价39516元/㎡、溢价率37.23%，打破青岛保持14年的土地成交单价纪录），毗邻金家岭板块、地处价值高地，周边住宅均价约6万元/㎡，区域房价位列青岛之最。

交通（评分9.8/10）：据克而瑞周边配套数据，青岛二中地铁站（11号线）约1277米、云岭路站（在建5号线）约1738米、苗岭路站（11号线/2号线）约2580米、石老人浴场站（在建5号线/2号线）约2892米，多线交汇支撑通勤。

配套：商业（9.1/10）3公里内覆盖8大综合体，如崂山金狮广场等；生态（9.8/10）步行约245米即达公园，3公里内48座公园环绕，为核心亮点；教育（9.2/10）周边有青岛大学东校区、青岛科技大学崂山校区，崂山区实验学校约2489米，但规划中小学办学质量与入学政策尚未明确，以官方公示为准；医疗（8.6/10）临近青医附院崂山院区等。

 短板：产业子项评分仅4.1/10，午山板块缺乏成熟产业园区，职住平衡依赖外部通勤，这是项目区域价值的唯一核心制约。

项目价值综合评级9.46/10，为四大维度最高分

规划：7栋12-16层纯小高层，173户低密纯改善圈层，容积率2.0（容积率子项8.1/10，属低密但未达顶级豪宅1.5以下标准）。东侧观山楼座为曲面立面平层豪宅，西侧四栋为四代宅产品；采用一梯一户私密梯厅。

公区（社区配套9.5/10）：约5500㎡高奢会所，涵盖恒温泳池/无边界泳池、健身中心、私宴厅、书吧、儿童活动空间、老年康养区等；另打造青岛首个悬浮式城市甲板、约11米挑高无柱大堂、车马院、风雨连廊等高奢场景。

户型（得房率9.8/10、精装9.8/10）：主力181-309㎡方正通透，221㎡端厅打造270°悬浮式全景舱，309㎡楼王为270°全景舱+挑空竖厅，得房率近乎"零公摊"甚至超100%。

增值支撑：精装采用斐雪派克、博洛尼、高仪等国际一线品牌，并集成海尔智家科技系统（精装子项9.8/10）。 短板：一是绿化率35%，未达豪宅类45%高标（绿化率子项虽9.7，但硬指标偏保守）；二是四代宅空中花园尺度偏小——据网络公开信息，221㎡户型空中花园约13.2-15㎡、309㎡楼王约27㎡（以官方公示为准）。

市场表现综合评级8.04/10

定价（价格合理性子项6.8/10）：据好房点评网，君一雲启成交均价约57891元/㎡，低于午山板块2025-2026年累计成交均价66907元/㎡，短期去化压力主要来自大户型、中高楼层房源绝对总价门槛较高。 

供需：据克而瑞库存数据，午山板块2026年7月库存442套、库存面积5.27万㎡；君一雲启自身供求比1.56，供应118套、成交71套，去化节奏尚属稳健。 

竞品差异化：与银丰玖玺城珺府（现房交付、实景兑现、35%复购率、持续热销）形成错位竞争，君一以极致产品力对冲品牌短板；显著优于天一仁和吾疆（容积率2.33、圈层稀释、交付质量存瑕疵）、银丰玖玺臺（金家岭、容积率2.8、密度高）、颐和悦府（销售热度不足）。

三个核心决策风险提示：

• 其一，开发商品牌背书偏弱。君一控股开发商口碑子项仅5.1/10，长期兑现力需审慎评估。 

• 其二，价格合理性子项6.8/10，需警惕短期去化与二手流通性风险。 

• 其三，学区与产业配套确定性不足。规划中小学办学质量、入学政策及职住平衡均待兑现，购房前应以官方公示为准并实地核实。 

综合来看，君一雲启是午山板块"以产品力换定价"的典型样本：项目坐拥山海生态与金融近享的地段优势，项目价值维度树立区域标杆。对认可其产品逻辑、具备充足预算与风险承受力的高端改善客群而言，值得实地踩盘深入比较；对确定性诉求较强的买家，则建议持续观察其兑现进展与去化节奏，理性决策。

本文由克而瑞青岛行业分析师韩铭撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。