据公开信息，龙湖与两江携手参拍两江新区J07单元02街区004地块（宗地编号26015），龙湖此次参拍被视为其在重庆时隔多年后重返公开土地市场的信号性动作。近年来龙湖在公开市场拿地整体趋于谨慎。

2025年，龙湖全年仅在上海、深圳、成都、苏州、重庆等核心城市获取7幅优质土地（总建面38万方、新增货值约82亿元），投资策略坚持"以销定支、保兑付优先级高于新增投资、拿一成一"。

正因新增投资高度克制，龙湖当前在重庆中心城区的企业战略已形成以"自销项目"与"代建代运营（龙湖龙智造）"两步走为主的"双轮驱动"格局。

2026年，房地产行业正处于新旧模式转换的关键期。龙湖集团基于"地基重造后的增长布局"与"运营服务持续增长"的长期战略导向，明确了全年整体发展脉络：在开发业务方面，坚持收敛聚焦、以销定投，2026年筹备超1000亿可售货源，重点攻坚存货去化，采用"老盘新做"等多种方式提升去化效率；同时，运营及服务业务（含龙湖龙智造代建业务）保持强劲增长势头。据龙湖集团股东会披露，2026年一季度龙湖龙智造代建销售额达53亿元，跃居行业TOP1，委托方满意度高达97.2%，管理层预计到2028年运营及服务业务收入将超过开发业务，完成收入结构的彻底转型。

回顾2025年全年，龙湖集团年报数据显示，其运营及服务业务发挥着"压舱石"作用，第二增长曲线加速形成。2025年，龙湖集团运营及服务业务实现收入267.7亿元，创历史新高，占总营收的比例达到27.5%。其中，代建业务毛利率稳定在40%以上，展现出优异的盈利质量与抗周期能力。

聚焦重庆大本营，龙湖在渝战略布局充分契合了集团的双轮驱动思路。龙湖在重庆中心城区的布局思路以多元化业务布局与灵活合作模式打开轻资产业务格局。其代建业务覆盖委托开发管理、品质住宅装修、建造管理等细分领域，项目类型广泛涵盖民企拿地项目、地方平台拿地项目，并积极拓展存量盘活项目，充分体现了龙湖从"开发到销售"全链条服务能力。具体到重庆中心城区代建代销的住宅项目，龙湖龙智造已落地璞樾鎏云、龙湖江山颂、美好天赋、江屿海棠、江上云玺、凤栖湖畔等一批标杆作品。龙湖在渝成功构建了"开发—运营—服务"闭环生态，龙湖龙智造品牌输出与轻资产拓展能力进一步凸显。

从2026年上半年的销售业绩看，上述6个代建代销项目呈现出鲜明的梯次分化格局。

上半年江屿海棠业绩规模在6个典型代建项目中居首；龙湖江山颂成交约1.26亿元、51套，套均价约248万元/套；凤栖湖畔作为科学城四代宅，成交约0.81亿元、60套，套均价约136万元/套；璞樾鎏云位于龙兴板块，成交约0.77亿元、95套，套均价约81万元/套，三者形成梯次贡献。江上云玺售罄、美好天赋持销，整体反映出龙湖龙智造代建项目在重庆中心城区呈现"新盘走量、老盘清尾"的自然节奏。

依托在重庆33年的深耕积淀，龙湖龙智造在重庆已落地40多个代建及咨询类服务项目。2025年，龙湖龙智造在重庆主城区拿下代建数量TOP1、新签项目数量TOP1两项第一，在7个中标及签约典型代建项目中独占4个。进入2026年，龙湖龙智造在重庆集中亮相黄葛渡（南滨路）、三湾（鸿恩寺板块）、寸滩现代社区（寸滩板块）、礼嘉产城融合项目等七大代建项目，业务范围从住宅代建全面延伸至商业翻新、片区整体规划，展现出极强的全域空间营造能力。

综合来看，龙湖在重庆中心城区已形成清晰的"双轮驱动"格局：自销业务（自主操盘销售）聚焦高端改善产品线（如御湖境系）深耕核心区位，夯实利润与品牌基本盘；代建代运营（龙湖龙智造）则通过轻资产模式向国央企、地方平台、民企输出产品力和管理能力，拓宽收入来源与市场版图。

自销项目与代建代运营项目业绩分析对比

2026年上半年，龙湖在重庆中心城区的业绩表现呈现出"自销稳盘、代建拓增"的鲜明特征。从项目维度拆解，龙湖集团在重庆中心城区全口径项目共35个（下表展示前20个）。其中，龙湖御湖境（渝北区）以成交面积63820㎡、成交套数590套、成交金额118840万元位居榜首，占集团整体业绩约59%。其后依次为龙湖长滩原麓（成交面积21272㎡，583套，10048万元）、龙湖焕城（大渡口区，成交面积41186㎡，422套，53934万元）等。

表1：龙湖集团重庆多区域2026年01月-2026年06月全口径部分项目供求数据列表（TOP20）

上述龙湖集团全口径统计项目均为龙湖自主投资、自主操盘销售（自销）项目，反映其权益或合作开发但计入自身销售业绩的项目。与之相区别的是龙湖龙智造代建代运营项目——这类项目由地方平台公司、国央企或民企持有土地及项目主体，龙湖以代建代销、建造管理、品质住宅装修等轻资产服务方式介入，其销售业绩计入委托方，不体现在龙湖集团自身销售报表中，但其实质是龙湖产品力、管理力的市场输出。

在代建代运营方面，龙湖龙智造在重庆中心城区落地了璞樾鎏云、龙湖江山颂、美好天赋、江屿海棠、江上云玺、凤栖湖畔六个代建代销典型住宅项目。2026年上半年，这六个典型项目累计成交金额合计约75798.64万元（约7.58亿元），成交套数合计428套。其中，江屿海棠以45790.76万元、206套居首，；龙湖江山颂、凤栖湖畔、璞樾鎏云等项目形成梯次贡献，展现出龙湖龙智造在核心区位轻资产输出的稳健单盘能力。

从直观数据对比来看，自销项目在销售金额、项目数量上明显高于目前监测到的六个代建代运营典型项目。但代建代运营项目数量实际远高于统计口径可见的六个典型项目。2026年一季度龙湖龙智造全国代建销售规模排名榜首、新签规模排名前五，以及2025年度重庆主城区代建数量、新签项目数量双料TOP1的数据，说明代建代运营项目数量及新签规模正处于持续扩容通道中。

2026年上半年龙湖集团自销项目全口径成交金额超20亿元、套数近千套，显著高于代建项目规模；六个代建典型住宅项目合计贡献约7.58亿元、428套，展现出稳健的轻资产单盘输出能力，两者形成有效业绩互补。

在自销业务因行业调整、投资收缩而承压的背景下，代建代运营模式凭借轻资产、低风险特性，在项目获取节奏上展现出更强的扩张弹性，正成为龙湖在渝业绩的重要补充增量。

龙湖御湖境作为龙湖集团自销业务的压舱石，是"双轮驱动"战略中重资产深耕的典范。本项目从定位、销售表现到市场反馈，均展现了龙湖在核心区位打造高端改善产品的深厚功力。

1. 项目定位：超四代宅4.0产品标杆。御湖境是龙湖全球第17座、重庆首座"御湖境"系作品。项目位于渝北区礼嘉核心区，定位"超四代宅4.0"产品，占地约58万平方米（含滨水街区）。项目依托"双天街、三公园、四轨交汇"的复合配套资源，主推建筑面积143-186㎡户型。在产品设计上，御湖境创新"悬浮合院系统"及6.3米挑高露台设计，成功解决了四代宅同层邻居视线干扰难题；同时配备约3800㎡"御·上CLUB"高定会所，为业主提供观瀑恒温泳池、米其林级私宴厅等专属社交与休闲主场，确立了国际新奢居住标准。

2. 销售表现：稳居区域与集团业绩榜首。该项目2026年上半年月度成交表现强势：上半年累计成交套数590套，成交金额118840.82万元（约11.88亿元），成交面积63820㎡，是龙湖在重庆中心城区排名第一的自销项目。该项目在渝北区2026年上半年项目销售金额排行中位居第2名（次于海成云湖郡），成交均价18621元/㎡，套均价201.43万元/套。

3. 市场反馈：全国高端改善头部占位。市场端对御湖境的反响极为热烈。项目在建筑面积140㎡以上、2万元/㎡以上价格段成交中，稳居西南区域第一、全国高端改善项目第四，去化率达92.9%，登顶全国高端改善项目TOP1。2026年4月，晴澜组团首开当日销售3.5亿元，入市不足一年累计销售已超36亿元。五一黄金周期间，项目成交50套、金额超1.6亿元，累计销售额突破38亿元，老业主复购率高达57%。

此外，该项目一季度成交金额5.56亿元位居重庆商品住宅销售排行TOP2，延续2025年热销势头。2025年上半年，该项目曾创下"两开两罄"、单批次建筑面积143-186㎡户型2天售罄成交6.2亿元的重庆近四年豪宅首开峰值纪录。这一系列数据充分验证了御湖境系产品在高端客群中的高度认可与强悍的溢价能力。

代建代运营典型项目重点分析——龙湖江屿海棠

如果说御湖境代表了龙湖重资产操盘的硬实力，那么江屿海棠则代表了龙湖轻资产输出的软实力。本项目从合作模式到运营成效，全方位展示了龙湖龙智造的"造红盘"能力。

1. 合作模式：全链条委托开发管理服务。江屿海棠位于南岸区南坪核心板块，是南坪区域18年来稀缺核心地块入市项目。该项目由昕晖拿地，龙湖龙智造以全链条委托开发管理服务介入，涵盖定位策划、产品设计、工程建造、营销代销、后期运营等全周期服务。这是龙湖代建业务从"开发到销售"全链条服务能力的典型代表。面对较高的开发难度，龙湖龙智造团队凭借长期深耕本地市场的产品研发经验实现快速落地，仅用4个半月便完成全流程设计并实现开盘，刷新了核心区高品质项目的周转效率。

2. 运营成效：去化韧性与服务颗粒度拓展。项目2026年上半年月度销售情况表现稳健：上半年累计成交套数206套，成交金额45790.76万元（约4.58亿元），套均价222万元/套。值得注意的是，项目在5月单月销售放量明显，显示出较强的市场承接能力和去化韧性。

代建模式已从项目全链条管理服务延伸至单环节服务，说明龙湖龙智造代建代运营模式的服务颗粒度和灵活性正在持续拓展。从委托方类型与合作形态看，江屿海棠为民企拿地、全链条委托开发管理的典型；凤栖湖畔由重庆科学城置业联袂龙湖龙智造代建，属地方平台合作的四代宅代表作；龙湖江山颂则为央企合作的江北嘴顶豪项目，代表高端产品线的品牌输出。这种多元合作图谱说明龙湖龙智造能够为不同类型委托方（民企、地方平台、国央企）提供差异化解决方案，验证了"龙湖式代建"在复杂市场环境下的高度市场认可度和卓越的轻资产输出能力。

总结与展望

综合2026年上半年的数据与动态，龙湖在重庆中心城区呈现出了"自销稳基本盘、代建拓增量"的双轮驱动格局。自销业务以御湖境为代表的高端改善产品持续贡献主力业绩，集团全口径成交金额约20.23亿元，市场占有率超10%，位列企业排行第3名，彰显了龙湖在核心区位、产品力上的深厚积累与抗压韧性。另一方面，代建代运营业务以江屿海棠、龙湖江山颂等为代表，通过轻资产模式实现业绩增量拓展，六个典型住宅项目合计贡献约7.58亿元销售额。随着龙湖龙智造在重庆七大项目（黄葛渡、三湾、寸滩现代社区等）的集中落地，代建业务在城市更新、片区规划等领域的参与深度和广度将持续提升。

展望未来，龙湖在重庆的双轮驱动模式将进一步强化"一个龙湖"生态协同效应。自销业务将更加聚焦确定性强的核心区位改善需求，打磨"好房子"标准；代建代运营业务则依托品牌、产品、数字化能力向更多委托方类型和更复杂的城市更新场景延伸。这种"重资产深耕+轻资产输出"并行发展的模式，不仅为龙湖自身构建了穿越周期的护城河，也为房地产行业向新发展模式平稳过渡提供了极具参考价值的转型样本。

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本文由克而瑞重庆行业分析师王琳雅撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞·CO-Work 平台的AI数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。