文/北京进深 林振兴

7月30日下午，北京土拍大厅跟赶集似的，同一天3场大战。

最炸的毫无疑问是昌平东小口二期地块（CP02-0405-0002）

5家房企前来应战，包括北京城建和绿城中国组成联合体；建发房产、保利发展、越秀地产单独出战。

这个地块也很有故事。一周前，城建发展刚官宣取消与兄弟住总地产联手拿地，转而与绿城组队。

现场，城建 绿城很凶猛，与建发硬刚，竞相提价、紧追不舍，每一手举牌都是450万。

越秀地产兴致不高，北方区域总经理董毅也没来助阵。它和保利发展一样，全程一手都没举牌。

最后落槌倒计时，建发举牌人包维转头瞅了眼隔壁城建方。

结果锤子一响——建发房产以49.77亿元的总价摘得，折合楼面价3.6万元/㎡，溢价率10.6%。

结束后，场上不少人的表情有些错愕，没想到结束得那么快。

这是建发房产今年首次在京独立拿地（此前只参股金茂东坝项目），补仓渴求肉眼可见。

但更值得抠细节的是，城建 绿城为什么在快50亿这一线突然收手？

毕竟两家捆绑在一起，在算账上顾虑更多。

01

东小口二期地块，城建发展盯很久了，公告发了数次，预计总投入不超过100亿元。

• 7月11日：原方案和兄弟住总地产50:50联手，走关联交易；

• 7月23日：突发公告，取消住总地产合作，改为“独立或联合非关联方”；

• 临上场前，绑上绿城。

城建发展为什么要换搭子？

其一，绿城曾在东小口开发过奥海明月，熟悉这个区域和客群。

其二，公告中透露了城建发展对于新对象的要求：公司积极寻求行业内更广泛的合作，打造更有市场竞争力的产品。

翻译过来就是，这个新伙伴的产品力要强。

城建虽然在北京刚需、刚改盘里混得风生水起，但一碰到高端改善和顶豪，经验值是明显不够看的。

找个有成熟改善产品体系的巨头搭子，既能补产品短板，又能把关联交易的风险和瑕疵全规避掉。

虽然做了万全准备，但城建发展为何不坚持到最后？

对于城建发展而言，超出了拿地限额，不仅不好对队友交待，而且还会增加自己的资金压力。

财报数据摆在明面上：去年，城建发展归属股东净亏损4.13亿元；

同期，经营现金流同比下降超88%，至6.23亿元，为近五年来新低。

今年上半年，它预计归母净利润亏损5481万元至8179万元。 

东小口二期地块真硬拍到50亿 ，绿城再要拔产品标准，城建回去过董事会、过现金流表，压力立刻反弹。

及时收手，是对股东、对队友、对自己钱包都交代得过去的理性选择。

收手不等于认输，是“换一种赢法”。

城建没拿二期，但一期龙樾海序还在卖、区域认知是它立的。

02

再来看看这次城建联合体和建发抢破脑袋的这块地：

先说硬指标：它占地5.64公顷，规划地上建面约13.81万平方米，容积率2.45，限高60米。

地上配建也不少：

① 社区管理服务用房500㎡；

②托老所800㎡；

③老年活动场站约250㎡；

④ 社区助残服务中心250㎡；

⑤开闭站300㎡；

⑥ 地块内设置街坊路，红线宽12米，可结合方案进行线位优化，计入地块建设用地基底面积核算容积率，纳入土地出让范围，由土地竞得人负责实施建设、管理养护。

加上配建后，该地块的起拍楼面价超过3.3万元/㎡。

西侧一路之隔的1号地，即城建龙樾海序项目，地上仅配建了一处社区管理服务用房，住宅的实际成交楼面价在3.2万出头/㎡。

龙樾海序容积率2.8，2号地2.45，但是去掉街坊路，实际容积率比龙樾海序降低了少许。

03

东小口贺村中滩组团，一度被称为昌南楼市最后一块拼图，自打亮相就颇受关注。

地块位于北五环外，邻近地铁8号线和13号线换乘站霍营站、在建13B线东小口站。

在昌平，这块地的位置，是能跟朱辛庄叫板的。

中轴北延长线上，直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，堪称昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。

往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。

再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。

最重要的是，这个板块在龙樾海序之前，将近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。这也是龙樾海序热销的原因之一。

龙樾海序所在地块成交于去年10月30日，由城建发展和北京铭嘉联合体以28.09亿元底价摘得。

项目占地3.13公顷，规划建面8.78万㎡，容积率高达2.8，限高60米。

规划了12栋住宅楼，共907户，面积段78/95/108/122㎡。

开盘前，城建发展董事长齐占峰专门跑到项目营销中心，深度审核设计规划、成本管控、工程建设，从产品打磨到客户定位全程把关。

功夫不负有心人。5月16日开盘，仅一个半月时间，截至6月底，龙樾海序网签668套，排名北京新房上半年成交金额榜第三。

668套！这是什么概念？

它是北京上半年成交套数最多的项目。

截至目前，龙樾海序网签732套，均价5.4万/㎡。

成交37.84亿，地价覆盖率超134%。

这也意味着房子还没卖完，北京城建的本金早就回来了，后面全是利润。

全新地块、新规产品、成熟配套、主城外溢红利，多重优势叠加，不仅造就了龙樾海序的封神战绩，也让建发房产盯上了这片价值高地。