文/上海进深 严明会

青浦徐泾两大热门项目，首轮较量已经初见分晓。

绿城悦海棠首日认购人数突破200组，前不久首开的宝业虹桥国展里累计认购114组。

单从认购数来看，绿城暂且领先一步。

就在几天前，绿城悦海棠公布首开价格时，市场曾出现不少价格偏高的声音。

绿城悦海棠首开备案均价约62198元/㎡，略高于市场预期。此前业内普遍猜测，基于拿地成本和板块限价逻辑，绿城大概率会压到6万线附近，即便上浮也只是小幅微涨。

宝业虹桥国展里也已经提前给出了价格锚点。其首开均价约6.17万元/㎡，同时叠加97折优惠，实际价格进一步降低，直接压低了购房者对于徐泾6万 市场的心理预期。

不少客户原本期待，绿城作为后入市项目，能够给出更有吸引力的价格，以更低门槛吸引客户。

但最终，绿城不仅没有低开，反而在小户型占比较高的情况下，直接将价格拉到了宝业之上。

另外，在开盘之前，绿城进行了首开楼栋调整。用119㎡ 136㎡的9#楼，替换了106㎡的8#楼，大户型的加入使得整体均价有所上浮。

客户群体不同

悦海棠首开推出2#、4#、9#，共228套房源，这个推盘量差不多是整盘房源数量的三分之一，涵盖106㎡、119㎡、136㎡三种户型。

绿城也同样给出了首开限时优惠：选房后3天内完成首付签约，可享97折。

折后实际整体均价约60323元/㎡；对应总价方面，106㎡最低约567万元，119㎡最低约670万元，136㎡最低约778万元。

表面来看，两个项目几乎站在同一起跑线。但拆开产品结构后，会发现两家房企选择的是完全不同的打法。

绿城悦海棠此次首开最大的特点，是“小面积、高覆盖”。

首推228套房源中，106㎡占据了相当比例，共96套；119㎡和136㎡户型分别推出66套。

项目的主力客群，是刚改和首套改善人群。从认购结果来看，这一定位是准确的。

而宝业虹桥国展里的产品结构则完全不同。首开主力约130㎡户型，反而是项目中偏小的产品，定位更加偏向改善。

两个项目虽然站在同一个价格区间，但面对的客户并不完全重叠。

绿城是在6万 市场里，通过控制面积降低总价门槛；宝业则是在6万 市场里，通过更大尺度产品强化改善属性。

130㎡面积段是竞争主场

如果单纯比较整体均价，绿城悦海棠和宝业虹桥国展里差距并不明显，130㎡左右户型才是双方交锋的核心。

绿城悦海棠最大的136㎡户型，均价约63660元/㎡，折后约61750元/㎡，最低总价约778万元。

宝业虹桥国展里130㎡户型，均价约60732元/㎡，折后约58910元/㎡，最低总价约717万元。

两者折后单价相差约2800元/㎡，总价差距约60万元。

产品定位上，绿城136㎡做的是四房设计，在面积利用上更强调家庭成长周期，能够覆盖三代同堂、多孩家庭等需求。

宝业130㎡则更偏向传统大三房逻辑，空间尺度同样充足，但功能扩展性相对有限。

对于持币待购的买房人而言，绿城与宝业之间并非简单的谁更便宜，而是要在总价门槛、空间功能与家庭成长需求之间做出取舍。

两个项目后续的客源转化率、产品实景兑现力，以及加推房源的定价策略，才是决定这场拉锯战最终走向的关键变量。