北京进深 徐迪 华润昌平新盘北清润府样板间开放在即，有关项目的售价讨论也越来越多。

参考多个渠道给出的价格，预计开盘均价在4.7万-5.2万/㎡区间，大部分房源单价会低于5万。

按照这个价格计算，起步75㎡小三居，350万即可上车；500万出头能入手四居。

精装四代宅，主打高定品质、高效收纳，并且依托南向内嵌阳台、北向设备平台、花池、L型飘窗等多重拓展空间，将实际使用率推向区域新高。

这是华润置地在北京的第四座润府，也是昌平首秀。

项目占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8。

规划19栋住宅楼共688户，洋房为主，75-128㎡三居、四居。

  75㎡中间户/78㎡边户

位于小区北侧靠近北清路的首排。

这两个户型虽然建面和户型格局相近，但因为边户多出一整个侧边飘窗赠送，使得78户型无论在采光面还是室内功能上，都完胜75户型。

北清润府的75㎡小三居，能够拥有800库和双卫功能，在当前市面上也是比较领先的配置了。

78㎡户型在此基础上更是多加了一个独立家政库，预留上下水，家庭成员多的话也是可以改成双卫户型的。

一整个侧边的采光 4米宽厅 环幕观景飘窗，让这款小三居的空间感在视觉上被放大了很多。

缺点就是数量有限，仅两栋边户22套，手慢无。

  主力93㎡三居两卫

分中间户和边户两种，总计约192套，户型占比近三成。

93建面以上户型都拥有南向双阳台体系——客厅内嵌阳台之外，又额外赠送了一段景观花池。

住在楼里，还能有一小片户外空间私享，关键面积也不大，易于打理。

花池的存在，让中间户也能拥有一处全景视野。

而边户更是超高窗墙比，南北双卧都做了270°转角窗，最大化观景体验，全明通透。

这个户型的赠送面积，已经完全超过公摊面积。

  次主力106㎡四居两卫

同样有中间户和边户两种，总计约150套。

标准四叶草，南向超10米面宽三开间。

93户型的PLUS版本，多10几平米多出一个房间，格局大差不差。

  顶配128㎡王炸户型

位于小区中央的7#楼和12#楼，也是仅有的小高层产品。

全边户，面宽大于进深的胖子户型，南向14.4米超大面宽，四开间三卧朝南。

这个户型说它有140㎡的空间感兼180㎡大平层的设计感，毫不夸张。

进门就是65㎡的公区，餐客厨一体，北面厨房面宽达到罕见的5.5米，这个尺度甚至可以对标一些叠拼别墅了。

主卧南北正通透，足有8㎡的主卫拥有双视窗采光，独立衣帽间兼具玄关功能，增加私密性。

两个次卧一南一北围绕主卧而建，特别适合二孩家庭，形成一个卧房组团，既温馨又相互独立。

另外一个南次卧独立在客厅另一侧，可做老人房，作息互不干扰；也可改造成书房、茶室等休闲空间。

公区客厅和次卧双跨花池，面宽约7米，加上主卧的超大转角窗，一整个全景舱的配置。

  北清路产品力刺客

北清润府所在昌平平西府0002地块成交于4月30日，由华润置地与未来科学城联合体以12.905亿元底价摘得。

折合楼面价2万元/㎡——这个价格，让昌南一众新盘瑟瑟发抖。

看一下近两年新入市的项目楼面价是多少：

国贤府一期2.55万，二期2.29万；

未来城星寰时代2.32万；

国贤府PRAK2.85万；

东小口和朱辛庄的几个项目，包括龙樾海序、未来之境等，楼面价都在3.2万以上。

而北清润府西侧的北清橡树湾，楼面价高达3.52万/㎡。

两个项目一街之隔，同为华润操盘，北清润府此前一度被称为“北清橡树湾二期”。

7月7日，北清润府项目案名正式亮相，保留了北清路的区位属性，却以润府为新盘产品定调，刻意避开了橡树湾的对比。

门对门的兄弟盘，两个产品系，背后的现实考量耐人琢磨。

在北京楼市，同一个开发商拿下相邻地块，大多习惯延续产品命名逻辑。

橡树湾是华润置地时光系产品线的经典代表，也是华润在北清路的金字招牌。

然而，如果命名北清橡树湾二期，一期老业主会清晰看到：

二期拿地成本低一大截、容积率更低、产品配置更豪，但后期售价比一期有更大腾挪空间。

换上新的润系产品，避开与橡树湾做强绑定，两个项目在产品上就彻底切割，成了两个独立的楼盘，而非同一产品的代际延续。

于是，“北清润府”横空出世，挂靠华润更高阶的“润系"产品线，顺势拔高项目档次，又蹭了“北清”地段。另外，让人联想到北大和清华，更有学府气质。

华润这一波操作，也是充份照顾了老业主的情绪，既保护品牌，又在心理层面拉开两个项目距离，减少一期业主的抵触情绪。

看似只是改了一个名字，实则是房企权衡业主口碑、产品定位、定价策略后的深度布局。

看面积段是刚需与首改定位，却打出了高端盘才有“定制”招牌：

电视背景墙、门牌等细节均可定制化交付；户型格局可变，适配全家庭成长周期。公区配置上更是卷出了新高度，5栋楼首层（局部）架空。

其中正门口的6#楼东侧，做出了北京第一个首二层架空设计，住宅被抬到了3层起步。

在归家动线上，西侧1#大门打造了开阔的出入口广场，并通过风雨连廊向内延伸，将多个邻里共享空间、配套楼和架空层巧妙串联。

同时，一大一小两个下沉庭院被风雨连廊环绕，与4个架空层共同形成了一个连贯且极具质感的会所体系。

没做镂空顶的大门，本身也是一道风雨连廊，深18.14米，沿街面将近47米，加上两侧景墙，整体有近百米的超级界面。

五重归家礼序，十重雅境园林，主题架空层外加社区峡谷双境会所。

但是这种极致的公区打造与空间围合，也让大门口住宅楼栋首层出现了遮挡。

购房者在为“超级界面”买单时，需要慎重权衡低楼层的居住舒适度。

  破局北五环

北清润府的开发主体北京未来科技城润昌置业有限公司，是北京华润未来城市（亦称“润昌科创中心”）的项目公司，成立于2016年，注册资本26亿元。

华润置地持股60%，未来科学城置业持股40%。

华润置地北京总经理陈海鸥担任项目公司董事长、总经理；

未来科学城置业总经理助理单博宇出任副董事长。

项目操盘手为王昊司霖，理工生出身，敢闯、爱折腾、不按常理出牌，是北京地产圈的营销悍将。曾负责过亦庄璀璨时代、丰台中建云境等项目的营销工作。

这其中，中建云境尤为值得一提，作为中建八局在京的“实体名片”，云境总投资超百亿，光拿地就砸了75.9亿，2025年，王昊司霖执掌丰台中建云境的营销大局，交出了一份不错的成绩单。

如今的北清润府，是王昊司霖来到华润置地的代表作，面对隔壁北清橡树湾这个标杆项目，王昊司霖会如何出招，将是接下来的最大看点。