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   陈海保 | 主播

亦庄国贤府所在亦庄新城0802街区1401-1地块成交4月21日，由中建智地13.24亿元竞得，折合楼面价2.56万元/㎡，溢价率8.7%。

项目占地2.59公顷，总建面7.44万㎡，其中地建面约5.32万㎡，容积率2.0。

规划8栋住宅楼，共510户，面积段78-142㎡。

  规划解读

最近的北京新房圈，中建智地绝对是顶流般的存在。

从怀柔国贤府到宸园139，新品持续刷屏，而热度最高、争议最大的，一定是亦庄国贤府。

背靠亦庄产业红利，地段自带流量。但它的规划图纸里，藏着极深的取舍套路。

今天，我来拆解一下亦庄国贤府的两大设计疑点。

先说第一个，楼栋排布与日照猫腻。

整个社区只做两排楼，纯行列式高低配布局：中间是18层小高层，两侧搭配11层洋房。

重点来了，它们的楼间距统一卡在60多米。要知道，小高层最高达到54米，这个楼间距尺度其实非常局促，体感偏压抑。

那它为什么能顺利通过日照审核？ 全靠三套隐秘的技术性操作。

第一，中间四栋小高层拆分成塔群设计，楼栋之间预留3到5米缝隙，将日照间距系数降到最低值；

第二，北侧楼栋做3米首层架空，日照核算时直接核减掉这个架空高度；

第三，利用地块南低北高的地势，人工微调地坪标高，北侧楼栋整体垫高了70公分。

一套组合操作下来，项目日照刚好踩线达标。

但说白了，数据达标，不代表居住体验达标中间小高层的采光、视野、私密性都会受影响，甚至会间接干扰到两侧洋房的居住舒适度。

第二个关键问题，藏在车位和地库的成本算计里。

亦庄国贤府的地下车库只做单层开挖，成本压缩到极致。

项目公示616个机动车位，纸面车位比达到1:1.2，看着配比很充足，但其中地面藏了100个。

这类地面车位，验收后大概率会优化改成绿化，小区实际车位比会直接跌到1:1，后期业主停车会很紧张。

之所以这么设计，原因很简单：中建智地拿下这块地，土地溢价多花了整整一个亿。

高额拿地成本之下，可以从地下车库抠点利润、补差价。

看懂了日照和车位这两个隐性问题，再入手亦庄国贤府，你才算真正做好了心理预期。

  开发主体

北京兴晟房地产开发有限公司成立于4月28日，注册资本4亿元，由中建智地100%持股。

中建智地董事长樊飞军担任项目公司法定代表人、董事长，京三公司城市负责人邓涛担任项目总经理。

亦庄国贤府的营销负责人为中建智地京三公司副总经理张智晴，操盘风格以精准定位、高效执行和创新营销见长，深度参与并推动了北京国贤府等项目的热销，其专业能力与战略眼光深受中建智地董事长樊飞军和总经理吴国强的认可与信赖。

  地段区位

宗地位于大兴区瀛海镇，五环至六环之间，东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。

周边有瀛海环宇坊、瀛海公园、兴海休闲公园等，生活配套较为完善。

距离1401地块最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。

向西2公里是大兴发展开发的亦生悦、亦生共悦，以及中建壹品星光里等共产房项目。

“好房子”新规后，亦庄共有两个项目入市，分别是招商序和北京润府二期，一个在河西，一个在北神树，距离都比较远。

瀛海片区首次出现新规盘，预计会吸引一部分置换客群的关注。