文/上海进深 严明会

沉寂三年后，黄浦老城厢终于迎来一个重磅作品。

近日，绿发新梓园规划方案正式公示。

从2023年拿地，到如今方案落地，这个位于黄浦小东门、乔家路片区的城市更新项目终于揭开神秘面纱。

根据规划，项目拟建造一栋5F洋房，和多栋2-3层的低密风貌别墅项目。

作为黄浦区近年来最大的城市更新项目之一，新梓园早在2024年4月便正式公布案名。2025年来，项目规划图、户型图、效果图等已经多次亮相。

规划落地后，这个备受市场关注的项目距离正式入市又近了一步。

133亿曲线拿地

2023年，这宗地曾引发市场高度关注。

当年2月，上海黄浦城市更新建设发展有限公司将黄浦区小东门街道乔家路地块A片区相关股权及债权挂牌。

4月，中国绿发以底价132.9亿元竞得上海新乔东企业发展有限公司90%股权及相关债权，以及上海新淞原企业发展有限公司100%股权及相关债权。

前者对应的标的是黄浦区小东门街道乔家路地块A片区，总建面约15.5万㎡的风貌别墅项目，也就是绿发·新梓园。

后者对应的是黄浦区半淞园路街道总建面约13.9万㎡的滨江住宅项目，也就是已经入市的绿发·浦江园。

也就是说，绿发当时一次性拿下了黄浦两宗核心资源。但相比拥有滨江资源的浦江园，新梓园面对的问题更加复杂。

乔家路所在区域，是黄浦老城厢核心腹地。这里拥有深厚的历史肌理，同时也意味着开发限制更多。

如何在高度密集的老城区里，引入低密住宅产品，同时保持与周边历史风貌的协调，是项目最大的难点。

对于开发商而言，这考验的不只是资金实力，更是产品规划能力。

因此，从拿地开始，新梓园就被市场视为中国绿发在上海的一场大考。

新梓园从出生开始，就站在上海豪宅市场的第一梯队。项目周边，绿城黄浦湾、华润外滩九里、融创外滩壹号院等顶级住宅环绕。

2025年就不断有网传信息流出，项目首发主推中式风貌别墅产品，风貌别墅 商业组团整体连成一片，共计150多栋中式风貌别墅，约1.3万方商业，约1200㎡会所。

项目公司“上海新乔东企业发展有限公司”目前由上海绿发实业投资有限公司和上海黄浦城市更新建设发展有限公司分别持股90%、10%。今年1月，公司法人和董事长变更为庞峰。

他是中国绿发上海公司董事长。此前，庞峰曾任中国绿发开发部副总经理兼设计中心主任，长期参与企业开发战略及产品设计相关工作。

小户型不到20套

此次规划中，还有一个细节值得注意。

项目5层洋房所在的260B-01地块，位于片区的东南角，未来可能推出少量建面约100㎡的小户型产品。

数量非常有限，预计不到20套。但由于火钟楼等文物需要时间修缮，上市时间可能会推迟。

在黄浦内环核心区域，这类产品非常稀缺。如果价格合理，大概率会是开盘即罄。

从已曝光的信息来看，户型整体比较狭长，采用三房两卫设计，客厅和主卧朝南，两个次卧朝北。

小面积洋房的加入，既保证了项目的豪宅标签，又扩大了一定的市场覆盖面。

一方面，大量低密别墅、合院、洋房撑起项目整体价值高度；另一方面，极少量小面积产品又给了一部分希望进入内环核心区、但预算有限的购房者一个机会。

别墅户型突破

对于别墅客户而言，产品本身才是核心竞争力。

新梓园对于别墅客户最关注的几个维度，也进行了针对性打造。

此前曝光的信息显示，新梓园将覆盖多种低密产品：

叠拼：建面约120-360㎡；联排：建面约180㎡；

宅院式合院：建面约290-360㎡；园林式合院：建面约450-700㎡。

建面约180㎡联排户型：

建面约120-360㎡叠拼户型：

建面约290-360㎡宅院式合院：

建面约450-700㎡园林式合院：

新梓园的中式风貌别墅产品，最大的亮点之一就是层层送花园。

传统别墅通常是一楼享受庭院，上叠更多依靠露台解决户外空间，而新梓园通过设计，让不同楼层都能获得花园体验。

新梓园并不是绿发在上海的首次豪宅尝试。

此前打造的绿发·浦江园，已经证明了绿发在上海高端市场的产品能力。

2024年9月，浦江园首开推出409套房源，均价约16万元/㎡，吸引485组认筹，开盘去化率达到91%，目前已售罄。

项目首开销售金额达到101亿元，并在2024年10月上海楼盘销售排行榜中，以60.81亿元销售额登顶。

如果说浦江园依靠的是黄浦江岸线资源，那么新梓园依靠的则是更加稀缺的城市核心区低密资源。

一个占据滨江，一个扎根老城厢。

两者逻辑不同，但背后体现的是绿发对于上海高端市场的持续投入。

如今，新梓园正式亮相，也意味着绿发在上海豪宅赛道上的第二张牌已经打出。