文/上海进深 严明会

近日，保利发展欧阳路项目公示了调整方案。

对比前后两版规划图可以发现，此次调整涉及建筑高度、楼栋关系、消防路线、地下空间以及建筑形态等多个方面。

今年5月29日，上海四批次土拍中，保利发展经过27轮竞争，以14.3亿元竞得虹口欧阳路街道250街坊hk153-02地块，成交楼板价93770元/㎡，溢价约17.21%。

拿地仅三个工作日后，项目便公示规划方案，推进速度非常快。

这宗地也存在明显难点。项目地块呈狭长的倒三角形，面积有限，仅约6000㎡，建筑排布、日照、消防以及内部空间组织难度都较高。

调整前VS调整后

具体来看此次的调整细节：

1、抬板高度由原来的7.2米调整至7.6米。

2、3号楼由原来的8 1F/1D 住宅调整为7 1F/1D 住宅，高度由32.99米减少至30.4米。

调整之后减少了4户，在西北角的2#楼找补回来了。

另外，2#楼层数不变，高度由59.99微调至59.75米；1#楼层数也不变，高度由54.9米微调至54.8米。

表面来看，只是减少了一层，但背后很可能与日照规范要求有关。

由于地块本身空间有限，建筑高度和楼间关系容易影响周边及自身住宅的日照条件。

3、建筑形态从规整的多边形变成了带有弧线，内部细节也进一步优化。

从现有楼栋轮廓来看，会有多阳台、花池等赠送，边户有南北双转角飘窗。

其中，3#楼变化较大，东西两个边户，有类似挑空的赠送空间。

4、增加消防车出入口

从规划图来看，消防调整是此次变化中的一个重点。

原规划中，小区西北角仅标示消防出入口，并未明确消防车坡道；调整后，消防车坡道被明确设置于小区最北侧，东西都有入口，消防流线更加清晰。

5、位于小区最南端的4#楼，1 1F物业管理及业委会用房取消，被挪到东北角的1#楼。

这里将打造为全开放式架空车库大堂，实现功能复合与空间提质。

6、北侧两栋住宅的位置关系也进行了优化。

调整前，北侧两栋楼之间的距离为13米，调整后增加至19.81米。

7、出入口变化

调整前，人行主出入口在南侧。调整后，南侧仍保留人行出入口，但内部道路体系更加简洁，同时东西两侧消防、车行、人行动线进一步分离。

对于小地块而言，交通组织直接影响景观完整性。此次调整之后，尽可能减少道路对于社区空间的切割。

8、地下室轮廓范围缩小，主要体现在西南角

调整前VS调整后（蓝色虚线为地下建筑范围线）

调整之后，总建筑面积约由原来的27886㎡减少至27231㎡。计容面积15250㎡不变。

其中，地上建筑面积由21846㎡减少至21631.43㎡，地下建筑面积由6040.00㎡减少至5600㎡。

户型方面，进深网预计：

1#楼：西边户140㎡、东边户110㎡、中间户120㎡

2#楼：西边户120㎡、东边户140㎡

3#楼：中间户120㎡，边户140㎡。