乐居财经·进深 | 出品
   陈海保 | 主播

2024年7月3日，河北鑫界以触顶摇号方式取得东城区金鱼池地块，成交价3.375亿元，溢价率25%。

总建筑规模为11700万㎡，其中地上5550㎡，包括住宅建面1700㎡、商业建面3850㎡。

2026年7月13日，项目总平图公示。

北侧规划1栋办公楼，主体地上5层，地下3层；南侧为7套中式合院，地上2层，地下3层。

  规划解读

 北京二环内，藏着七座神秘合院。 

看着平平无奇，地上总建面只有1700 平米，套均242 平米。 

真正的玄机，全藏在地下——

每套额外有180平米地下空间，整套实际使用面积达到 420 平米。 

地上两层，地下三层，还带私家庭院，单套预估售价，将近半个亿。 

开发商不是老牌央企，是来自河北的神秘房企鑫界，幕后老板是水福来和李淑英。 

两年前，它斥资 3.38 亿元，溢价 25% 拿下金鱼池地块，以黑马姿态闯进北京地产圈，引起一片哗然。 

两年后，它卷土重来，率先连续 14 次举牌，硬刚一众国央房企，最终溢价 16.4% 拿下丰台蒲黄榆地块。 

逆势重仓京畿核心地段、近乎不计成本拿地，完全不是常规房企的打法。 

鑫界这次抢下蒲黄榆地块，是为了给金鱼池项目做掩护吗？ 

七座合院里，还有一个特别的细节：

最北边中间这套主合院，坐北朝南，一条长廊直通大门，王府格局，气场十足。 

楼高 11.45 米，比其余六座合院高出 2.24 米，格外出挑。 

这座独一无二的 C 位主院，会成为鑫界老板的私人行宫吗？ 

北京内城绝版地块，从来不止是房子那么简单。 

神秘民营房企逆势豪赌二环核心，这步棋，整个北京地产圈都看不懂。

  开发主体

福鑫（北京）房地产开发有限责任公司，成立于2024年7月，注册资本1000万元。

由河北鑫界房地产开发有限责任公司100%持股，法定代表人、董事、经理、财务负责人由李佳一人担任。

河北鑫界由自然人水福来和李淑英分别持股50%。

  地段区位

金鱼池地块的位置可算是“一环”，向北1.5公里为天安门广场。

南端紧邻十一中学金鱼池校区，东侧300米为地铁7号线桥湾站；

西侧600米则为珠市口站，北侧为前门大街商业板块和北京坊商业项目。