文/北京进深 林振兴

这个盛夏，岳洋的行程被朝阳、通州两地切割，几乎连喘息的空档都很少。

在朝阳，作为建国门9号的项目经理，自打实景示范区开放后，他直接开启了连轴转模式。

在通州，他接过了熙悦京晏的营销操盘指挥棒，积极备战开盘。

这两个项目，分量都不轻——一个是首开最贵的项目，另一个是首开一号作品。

尤其是熙悦京晏，它是首开今年的挽尊之战，也是首开新旧管理层交替的关键答卷，是关乎这家京城老牌房企品牌声量、市场口碑的背水一战，不容有失。

首开把这张王牌，交到岳洋手里，并不意外。

看透首开内部人事与项目布局逻辑就能明白：全集团，只有岳洋能接住这盘错综复杂的局。

这位在首开超过17年的地产老兵，经历集团、上市公司多轮换帅，但依旧站稳核心岗位。

早年，岳洋在首开天鸿体系下，担任北京市房地产交易中心有限公司第一分中心、第二分中心、客户服务分中心的负责人。

而后，岳洋经历了首开内部不同核心子公司的历练，跨过同信—亿信，摸过普宅、豪宅、棚改，是业内少见、全赛道通吃的“多面手”。

2013年，岳洋是首开同信副总经理。10年后，他又成为首开亿信副总经理。

职位在变，但有一点从未改变：专啃硬骨头。

对首开股份总经理李捷及核心管理层而言，把熙悦京晏交到他手上，是一场稳妥的托付：

无论市场冷热、竞品厮杀，这个历经多轮周期、全赛道、全体系历练的老兵，都有能力打出集团期待的一战。

01

去年底，岳洋挂帅首开内城顶豪，接替解勇，担任建国门9号项目经理兼法人。

建国门9号，仅有3栋住宅，共97套房源，建面为270㎡-520㎡，均价15万 /㎡；

还有5套410-893㎡的顶层复式，最贵的甚至要一平21万，总价3000万-1.9亿。

在外界眼中，这个占据东二环绝版地段、长安街沿线近20年来的纯住宅孤本，一旦入市，应该是瞬间引爆，网签数据应该像瀑布一样刷屏。

但现实却是，取证都7个月，建国门9号一套网签都没有出炉。

它是一个有故事的楼盘，拿地至今已有22年，开发历程更是一波三折。

建国门9号所在的项目地块，原为华侨村二期5号地，2004年由天鸿集团以1.27亿元竞得。原计划在2005年初动工建设，2007年底竣工交付。

2005年天鸿集团与城开集团合并以后，组建首开集团，地块项目自然而然划入该集团，并进一步注入上市公司首开股份。

据首开股份2025年半年报，它打算在建国门9号投资71.31亿元。按此计算，每平方米的开发成本已逼近13万元。

就是这样一个历史包袱沉重的项目，岳洋稳稳接住。

他要一边梳理二十余年的地块开发沿革、化解客户对产权交付的顾虑，一边调整顶豪圈层营销逻辑，重塑产品价值叙事。

这份在建国门9号打磨出的能力，正是熙悦京晏最急需的底气。

熙悦京晏同样身处竞品贴身博弈、区域改善客群挑剔的环境，容错率极低，稍有失误就会陷入去化困局。

首开需要的，不是一个只会做顺销盘的网红操盘手，而是一个见过最坏局面、扛得住长期压力、又能逆风翻盘的“拆弹专家”。

今年初，岳洋的名字，又出现在丰台万泉寺村棚改项目公司董事名单里。该项目总投资超124亿元。

棚改不是简单的卖房子，是跟政府、村集体、一级整理、二级测算、成本返还打交道。

能在棚改董事名单里出现的人，首开看中的不是他“会卖房”，是他懂统筹、懂政企沟通、懂把账算平的综合能力。

从东二环22年旧账，到丰台百亿棚改，再到献礼副中心建设十周年之作，岳洋的赛道一直是“钱重、地重、历史重”的盘。

将这位猛将放到熙悦京晏，首开要的不是他搞一场刷屏发布会，而是要他把总成本、售价、回款节奏、上市公司面子全部摞平。

反观熙悦京晏现状，户型覆盖79㎡至166㎡，面积段跨越大，产品定位杂糅。

单一豪宅操盘手看不懂刚需价格敏感点，只做刚需的团队拿捏不住高端改善诉求。

而岳洋两类客群、两类产品全都趟过，他能精准平衡定价、赠送与推广节奏，确保这盘棋，不出现客群定位跑偏的致命失误。

这，才是首开把“王牌”交给他的真正原因。

02

熙悦京晏户型图亮相后，一路之隔、相距600米的北投和璟，瞬间绷紧了神经。

北投和璟拿地早两个月，本来有先发优势，结果中途调规改方案，进度直接被追平，妥妥起大早、赶晚集。

而后发的熙悦京晏，完全摸清了对手的短板，产品设计避开北投的锋芒。

它在赠送上，诚意十足：南向通面宽开敞阳台 北向设备平台 边户侧面飘窗。

如今两大国企新盘进度同步、同台亮相，一场毫无缓冲的硬碰硬厮杀，正式打响。

密度与形态方面，熙悦京晏，容积率2.3，主力是小高层，得房率偏弱，户型角煞也更多。

反观北投和璟，主打11层以下洋房，容积率1.8，低密社区，得房率明显更高。

在产品上，熙悦京晏共计781套，户型79-166㎡。可以看出，它户型跨度大、产品定位杂糅。

这样一来，社区将形成刚需、改善的混居格局，短期好卖，长期二手流动性、圈层纯度都要打折。

北投和璟总共866套，主力户型83-147㎡，改善味更纯。

两盘真正的差异是，熙悦京晏的120-130㎡改善段。

熙悦京晏所在地块成交于4月2日，由首开股份以17.69亿元底价摘得，住宅楼面价约1.98万元/㎡。

北投和璟的楼面价更低，约1.79万元/㎡，每平便宜近两千，也就是有更大的定价空间。

首开要想赢，只能靠岳洋在产品力和品牌溢价上找补。

这不仅考验岳洋的操盘功力，更决定了首开在通州新十年的开局成色。