文/深圳进深 李奕和

深圳福田人才房，愈战愈勇。

7月10日，位于福田区皇岗口岸百合三路南侧的河套公馆，开放新一轮申请。

本次配售587套。

其中：两房户型480套，建筑面积约70㎡；三房户型107套，建筑面积约90㎡。

项目配售均价4.85万/㎡。

作为可售型人才房，河套公馆70㎡两房总价约339万起、90㎡三房约436万起，首付低至45万。

在福田核心区，可以说价格具有很大的吸引力。

可对比的是，距离项目最近的在售商品房加福华尔登府邸，贝壳参考均价7.9万/㎡。

更高的承翰湾尚国际，参考均价达11.28万/㎡。

但就是这样一个项目，先后经历了两次配售，依然去化不好。

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2025年11月，河套公馆第一次配售，当时经审核合格的认购人数1999位。

但960套人才房最终仅被选走335套，整体去化率34.90%。

选房率约16.76%，弃选率高达83.2%，创下深圳人才房弃选新纪录。

今年4月，项目第二次配售，625套房源，最终也还剩587套。

也就是说，河套公馆先后两次入市，整体去化率仅39%左右。

河套公馆的区位是毋庸置疑的。位于皇岗口岸片区，虽不属于福田最核心的地方。

但怎么说也在福田，紧邻深港科技创新合作区。

那为何价格具有优势、区位也不错，河套公馆会落得这一步？

答案或许出在项目本身。

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河套公馆由深圳深港科技创新合作区发展有限公司开发建设，董事长为丁海成、总经理为吴寅骁。

该公司为深投控旗下实际控制企业，后者直接持股65%。

项目是两栋达55层高的超高层，容积率夸张地达到15.13。远高于一般的住宅项目。

采用6梯10户的布局，单层户数多达十户。

超高层、住户密集，意味这这里的住户，以后早晚高峰期等电梯都可能成为一场噩梦。

除此之外，河套公馆的户型优势也不大。

70㎡的两房一卫，得房率约71.4%。

90㎡的三房一卫，得房率约71.1%。

格局上，70㎡的户型竖厅设计，还算中规中矩，就是空间不算宽敞；

餐厅的位置被厨房、次卧和公卫的门对着，空间被挤占，异常的尴尬。

90㎡的户型，横厅设计，一个长长的倒“L”型；

玄关进来右拐进主卧，需要经过一堵长长的墙，略显奇葩。

高容积率，加上户型不讨好，两大“硬伤”让河套公馆的去化始终较为艰难。

特别在眼下，深圳市场新国标、新规产品频出，普通新房市场容积率大大下降；

舒适度、使用率更高，而价格经历一段时间调整也有所下调，购房者的选择更多了。

如果不是特别执着于河套公馆的福田区位属性。

同样的价格，龙岗、龙华等较为核心的区域，新国标、新规产的选择都不少。

很大程度上，这都是河套公馆去化不那么好的原因。

而且随着深圳市场低密、高使用率的新国标、新规盘越来越多，价格越来越卷。

如果在自身项目和产品上不讨好，价格上也不具优势的话，去化或还会更难。