文/乐居财经 李兰 

全国“去库存”大潮下，各城市差距正在拉大。

普睿数智数据显示，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月（以12个月月均计算）。

同期，50城狭义库存规模已降至约3亿平方米，创下近三年新低，但对应的去化周期仍达26个月。

这里的“狭义库存”指的是“已批准预售的未售商品住宅面积”。

换句话说，没有新增供应的话，目前市场上所有还未销售的新房将在2年内卖完。

然而，整体均值之下，城市分化加剧。

去化周期最短的两座城市：杭州、合肥，均已不足12个月；

长沙、宁波、成都、长春、上海、天津不足20个月。

这意味着什么？

没有新增供应的前提下，一年后，杭州、合肥将面临“无新房可卖”的局面。

当然，各城市也会有新增供应。但供求关系的变化，值得关注。

供应端的收缩幅度，超出了预期。克而瑞数据显示，2026年上半年50个典型城市累计新增供应4697万平方米，同比下降23.1%；从绝对量来看，仅为2023年同期的约43%，供给收缩幅度为近年之最。

分能级看，一线城市收缩最为显著，上半年供应同比下降25.5%，其中北京降幅超40%，广州超30%。23个二线城市下降约25%，长沙、济南降幅超50%，仅福州、南昌实现正增长。23个三四线城市下降15.8%，降幅稍小，但绝对规模已至历史低位。

需求端则呈现“筑底企稳”态势。上半年50城新建商品住宅成交7220万平方米，同比下降约11.8%。供求比降至0.65，创下近年新低。

聚焦去化周期20个月以内的8座城市，供需矛盾较为突出。这些城市上半年成交面积均大于供应，且供应同比降幅普遍高于全国平均。

以杭州为例，供应降30%，成交仅降21%；天津供应降32%，成交几乎持平。一边是供应被主动压缩，一边是需求保持韧性，库存水位迅速下降。

分化不止于城市能级，更渗透至产品结构。全国层面，100-120平方米和130-144平方米去化最快，周期均为16.5个月。但在去化较快的城市中，宁波、杭州明显偏好改善型大户型，长沙、长春则是“两头翘”——小户型和超大户型更受欢迎。

业内人士表示，不同城市、不同板块、不同产品之间，分化已成常态。对于杭州、合肥这类去化不足12个月的城市，市场正从“去库存”迈向“补库存”的临界点。在“控增量”大方向下，新增供应能否及时跟上，将直接影响房价走势。而多数三四线城市，去化压力依旧沉重。