篇首摘要

2026年上半年，北京房地产市场在“因城施策、适度宽松、稳楼市、存量提质”的政策基调下延续边际宽松。土地市场“缩量提质”特征突出，经营性用地供应33幅、建面234.7 万㎡，成交31 幅、成交建面215.2 万平方米，成交总价502.68亿元，同比大幅下滑，整体楼板价23357 元 /㎡，平均溢价率仅2.48%，底价成交为主、区域冷热分化明显；涉宅地块仅成交20 宗，核心丰台地块溢价领跑，远郊大多底价成交。

新房市场供应收缩、成交筑底回升：2026上半年商品住宅供应13624 套、158.15万㎡，成交19061 套、235.04万平方米，成交均价57442 元 / 平方米，供求比0.67。3-6月成交面积连续同比转正，成交结构以90-130㎡改善户型为主，500-700万总价段成交占比最高，200㎡以上、千万级高端豪宅成交保持活跃。新房截至6 月末狭义库存89687套、1171.63万㎡，12个月移动平均去化周期31.1 个月，石景山、西城去化压力较小，平谷、密云等远郊去化周期高、库存承压显著。

二手房市场呈现"量增价跌、以价换量"格局，上半年累计成交93713 套、842.48万平方米，二手房整体成交均价26742 元 /㎡，各月均价同比持续下跌，但6 月均价环比止跌回升，价格企稳信号显现。

整体市场呈现政策持续托底、供求逐步修复、板块与产品结构性分化、核心优质物业领跑、远郊库存风险仍存的格局。

一、宏观环境

核心关键词：因城施策、适度宽松、稳楼市、存量提质

（一）全国政策环境

2026年上半年，中央层面对房地产的调控定调延续"稳字当头、精准施策"。2026年3月5日政府工作报告提出"着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房"。4月28日中央政治局会议强调"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新""加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策、持续巩固房地产市场稳定态势"。2026年2月27日中央政治局会议进一步确立"更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策"组合，并强调"强化改革举措与宏观政策协同"。

货币金融环境方面，上半年1年期LPR维持3.0%、5年期以上LPR维持3.5%的历史低位，已连续多月保持不变。2025年5月7日曾降准0.5个百分点、下调政策利率、带动5年期以上LPR下调至3.5%，同步下调公积金贷款利率、保障房再贷款利率。2026年1月1日起，存量公积金贷款利率统一下调25BP、部分存量商贷利率下调10BP。

行业共性政策上，需求端换购退个税政策延长至2027年末、商业用房最低首付比例降至30%；供给端严控增量、去库存、优供给；保障房与城市更新方面，财政部、住建部联合发文明确中央财政支持城市更新，东部、中部、西部地区每个城市补助总额分别不超过8亿元、10亿元、12亿元，发改委明确划拨970亿元中央预算内投资，专项用于城镇老旧小区、危旧房改造。此外，"好房子"标准体系、现房销售试点、房企融资"白名单"扩围等制度有望在部分城市先行探索。

（二）本市楼市政策

1.现行政策情况

北京仍保留五环内限购（分户籍/非户籍）、限贷、预售资金监管等基本框架，但边际持续放松。政策主线自2025年8月起，经"刺激松绑""精准优化"，逐步转向2026年5月的"稳态转型"，目标为实现市场健康、稳定、高质量发展。

2.上半年新政落地

需求端：京建发565号优化限购年限，非京籍社保个税五环内调整为2年、五环外1年，二孩及以上多子女家庭五环内可多购一套；公积金支持力度加大，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款，并研究"带押过户"政策；商贷利率不再区分首套二套。

供给端：招拍挂项目立项方式由市区分级核准调整为区级备案；供地强调"控增量、去库存"；优化商品住宅用地交易规则、适时取消普通住宅和非普通住宅标准。

保障与纾困：加大保障性住房建设和供给，健全城市更新工作综合协调机制，建立核心区平房成片区、整院落退租机制，支持老旧小区、老旧厂房更新改造。

3.政策效果初判

结合下文新房成交数据，边际宽松政策对改善需求释放和核心区高端项目热销起到显著拉动作用，新房成交量在二季度连续实现同比转正，市场信心逐步修复。

本章小结：

中央层面延续适度宽松定调，货币金融环境维持低位、城市更新与存量提质成为主线；北京在保留限购基本框架下持续边际松绑，需求端优化年限、支持公积金，供给端"控增量、去库存"，政策效果在二季度成交端逐步显现。

二、土地市场

核心关键词：缩量提质、量价齐跌、底价主导、国央企与本土国企主导、冷热分化

（一）全市土地市场整体概况

1. 供求量价总体表现

2026年上半年，北京招拍挂经营性用地（纯住宅、商住、商办、综合口径）共供应33幅，供应总建面234.73万㎡；成交31幅，成交总建面215.22万㎡，土地出让金总额502.68亿元，整体楼面均价23357元/㎡，平均溢价率2.48%（数据来源：克而瑞）。

与2025年上半年相比，成交总价、楼板价及溢价率均出现较大幅度回落，"缩量提质"特征突出。具体量价对照如下：

（数据来源：克而瑞）

从上表可见，尽管供应与成交幅数同比小幅增加，但成交总价同比大幅下降52.79%，楼板价同比下降41.15%，溢价率同比走低4.27个百分点。环比方面，成交总价基本持平，楼板价与溢价率继续回落。平均溢价率2.48%处于历史低位，反映出企业投资更趋审慎、市场理性回归的整体态势。

2. 分口径成交结构

从物业类型看，纯住宅仍是市场主力，商办规模稳定，商住有零星成交。分口径成交情况如下：

（数据来源：克而瑞）

纯住宅口径成交总价占全市六成，楼板价29778元/㎡、溢价率4.0%，均高于其他口径，是市场热度的主要承载；商办口径成交幅数与纯住宅相当，但楼板价仅17028元/㎡、溢价率0.29%，整体以底价成交为主；商住仅顺义区1幅成交，底价成交。

3. 月度成交走势

从月度节奏看，上半年成交呈波动分布、无持续升温。1月无成交，2月起逐步放量，4月与6月为成交高峰，成交总价分别达149.70亿元和140.50亿元。值得关注的是，5月成交仅3幅，但因优质核心地块入市，楼板价冲高至45081元/㎡、溢价率达10.48%，为上半年单月最高。

从上图可见，月度成交总价与溢价率均无持续上行趋势，5月溢价率与楼板价的短期冲高源于优质核心地块的集中入市，而非市场整体升温，进一步印证了市场分化格局（数据来源：克而瑞）。

（二）分区域土地市场表现

1. 分区域纯住宅成交对比

从纯住宅口径看，上半年成交高度集中于核心区与近郊区，各区楼板价与溢价率分化显著。按楼板价排序，各区成交情况如下：

（数据来源：克而瑞）

注：海淀区、房山区、门头沟区上半年纯住宅无成交。

上图清晰呈现出核心区与外围区的分化格局：丰台区楼板价57492元/㎡居首，且溢价率7.64%全市最高，由丽泽、莲花桥等核心板块地块拉动；朝阳区（41058元/㎡）、石景山区（32979元/㎡）居于前列。而昌平、顺义、通州等外围区多为底价成交，溢价率为0%，楼板价集中于1.4万至2万元/㎡区间；海淀、房山、门头沟纯住宅无成交，供地明显向核心区集中。

此外，其他口径方面，顺义区商住成交1幅，成交总价28.10亿元、楼板价21855元/㎡、溢价率0%；朝阳区商办成交1幅，成交总价29.93亿元、楼板价24942元/㎡；海淀区商办成交2幅，成交总价48.50亿元、楼板价29905元/㎡、溢价率1.04%。

2. 核心板块典型地块成交特征

从上半年典型成交地块看，高价地与高溢价地均集中于核心区优质改造、危改地块，外围地块则普遍底价成交。典型地块情况如下：

（数据来源：克而瑞）

从地块表现看，高价地集中于丰台丽泽、莲花桥、方庄等核心板块，均为核心区改造、危改地块；高溢价地块同样集中于核心区优质板块，其中通州梨园九棵树南地块由招商蛇口以10.22亿元、20.95%溢价率竞得，为上半年溢价率最高地块，丰台方庄（16.4%）、丰科路（15.65%）、莲花桥（15.4%）紧随其后，充分体现"核心区高热"特征。值得注意的是，招商蛇口于6月23日通过该地块入市，是其2026年上半年在京首次落子，也从侧面反映出通州梨园板块对央企的吸引力提升。相比之下，外围地块普遍底价成交，冷热分化格局鲜明（数据来源：克而瑞）。

（三）典型企业拿地情况

从企业拿地表现看，上半年拿地主力高度集中于央企与北京地方国资平台，市场呈现明显的"国央企主导"特征。按纯住宅、商住、综合口径成交总价排序，企业拿地TOP10情况如下：

（数据来源：克而瑞）

注：TOP10合计成交14幅，合计成交总价约282.075亿元。

从上图及榜单可见，企业拿地TOP10几乎全部为国央企。其中，华润置地、保利发展、中国金茂、中国中铁为央企；城建集团、首开股份、中建智地、北投置业、北京建工等为北京地方国资平台或地方国企，民营房企基本缺席。从拿地结构看，华润置地以57.71亿元底价竞得丰台区万泉寺村棚改地块（楼板价58500元/㎡），成为上半年拿地金额榜首，也是全市成交总价最高的单宗地块；保利发展以57638元/㎡的楼板价、15%的溢价率竞得丰台莲花桥太平桥地块，位居第二；而地方城投与国资平台则主要承担外围区供地的托底职能，多以底价成交、溢价率为0%。

此外，央企招商蛇口于6月23日以10.22亿元竞得通州区梨园板块九棵树南地块，楼板价30269元/㎡、溢价率20.95%，虽成交总价未进入TOP10，但作为上半年在京的首次落子，且以较高溢价拿下核心板块地块，进一步印证了央企对核心优质地块的积极布局态度。

（四）土地市场核心特征总结

综合来看，2026年上半年北京土地市场呈现四大核心特征：

第一，缩量提质。商品住宅用地连续第四年缩减，2026年弹性指标200-240公顷较2025年下降约21%（引自"2026年继续控增量"资料），新增供地规模已显著低于市场实际需求。

第二，核心区高热、外围底价成交的冷热分化。丰台、海淀等核心区优质地块吸引房企竞夺产生溢价，而通州、大兴、昌平等外围区域多以底价成交。

第三，国央企主导、民企基本缺席。市场延续"央企+地方国企/平台"主导格局，民企占比基本为零。

第四，供地空间格局重塑。2026年北京供地空间布局中，中心城区（含核心区）占比进一步压缩至20%（较2025年的25%下降），平原新城（含城市副中心）占60%稳居主力，生态涵养区占20%，并坚持"轨道优先、低密改善"的供地逻辑。

本章小结：

2026年上半年北京土地市场整体呈现"缩量提质、冷热分化"格局。经营性用地成交总价较去年同期近乎腰斩，楼板价与溢价率双双回落，但丰台、海淀等核心区优质地块竞争激烈，溢价率明显高于外围区域。国央企主导格局稳固，民营房企几乎缺席；供地空间向平原新城倾斜，"轨道优先、低密改善"的供地逻辑持续强化。整体来看，土地市场在理性运行中孕育结构性机遇，核心优质地块仍是房企争夺焦点。

三、新建住宅市场

核心关键词：供应缩量、成交筑底回升、结构改善化、豪宅高端放量、库存去化改善

（一）供求表现

1.整体供求量价

2026年上半年，北京新房市场（商品住宅口径）累计供应13624套/158.15万㎡、成交19061套/235.04万㎡，成交均价57442元/㎡，供求比0.67。

（数据来源：克而瑞，商品住宅口径）

从走势看，供应端持续缩量，成交端自3月起呈现"逐月攀升"态势，3-6月成交面积同比连续正增长，展现出明显的企稳回暖特征。成交均价维持在5.7万元/㎡左右的水平，"以价换量"特征突出。（数据来源：克而瑞）

结合近5年同期数据看，2026年上半年成交面积235.04万㎡，同比小幅回升，而供应持续缩量，反映出典型的"筑底"特征。3月的"小阳春"行情尤为突出，此后4-6月成交延续高位运行，市场活跃度稳步提升。

2.分区域供求表现

从各月分区域成交看，价格高地与成交主力区域呈现明显分层。以2026年6月为例：西城区成交均价高达168682元/㎡，稳居全市首位；海淀区约104876元/㎡、东城区约100070元/㎡、朝阳区约75659元/㎡、丰台区约67329元/㎡，构成价格第一梯队；通州、大兴、昌平、顺义则以量取胜，成为成交主力区域；远郊的平谷（19920元/㎡）、密云（17087元/㎡）、延庆（25629元/㎡）、怀柔（23760元/㎡）为价格洼地。

（二）成交结构分析

1.面积段结构

价格分层体现了北京市场明显的圈层结构，核心城区高端产品价格坚挺，而近郊、远郊则以性价比支撑规模，"价格分化"是当前市场的核心特征之一。（数据来源：克而瑞）

（数据来源：克而瑞，商品住宅口径）

90-130㎡区间（含90-110㎡、110-130㎡两段）合计成交9309套，为绝对成交主力，反映改善型需求主导市场。同时，150㎡以上及200㎡以上高端产品合计成交3084套，占比可观，体现北京高端改善市场的韧性。（数据来源：克而瑞）

2.总价段结构

（数据来源：克而瑞，商品住宅口径）

500-700万元（5139套）与300-500万元（5064套）为绝对主流区间，合计占比过半。同时，1000万元以上豪宅产品合计成交超3000套，成交较为活跃，充分体现北京高端改善市场的强劲韧性。（数据来源：克而瑞）

3.房型结构

（数据来源：克而瑞，商品住宅口径，节选）

三房（8701套）、四房（6693套）为绝对主力，合计占比超80%，充分反映当前北京市场由改善型需求主导的基本格局。

（三）存量与去化

1.狭义库存

截至2026年6月末，北京新房库存89687套/1171.63万㎡，库存套数同比下降6.59%、环比下降2.82%，库存面积同比下降5.32%，去化周期（12个月移动平均口径）约31.1个月。库存整体处于去化通道，但绝对去化周期仍处高位，库存承压特征依然存在。

2.板块/分区域库存

（数据来源：克而瑞，普通住宅、别墅口径）

去化压力分级明显：石景山（13.0个月）、西城（17.8个月）、通州（19.5个月）去化较快，属低压力区；平谷（95.3个月）、密云（79.2个月）、门头沟（68.5个月）、怀柔（65.6个月）等远郊区域去化压力显著偏大，属高压力区。远郊高库存板块的去化仍是市场结构性风险的主要来源。（数据来源：克而瑞）

3.待开发存量

2026年北京商品住宅用地弹性供应200-240公顷，新增供地规模已显著低于市场实际需求（引自"2026年继续控增量"资料）。这意味着未来1-2年新增供应压力总体可控，供地缩量将有效缓解库存进一步累积的压力，从供给端为市场供求关系优化改善提供支撑。

（四）开盘市场监测

2026年上半年，北京共记录41个开盘项目/去化记录，整体推盘去化呈现明显的结构分化。

（数据来源：克而瑞）

从去化表现看，高去化项目集中体现出"产品力强、区位与配套优、定价合理"的共性特征：方程国贤府（认购率73.53%）、龍樾海序（70.37%）、首钢璟瑞长安（68.6%）、青雲国樾（60.75%）、嘉棠雅序（52.29%）等项目多位于核心/近郊优质板块。

3月底至4月的"小阳春"期间，国贤府PARK、方程国贤府、首钢璟瑞长安等优质项目热销，凭借产品力和区位优势成为支撑成交高位的核心动力，有效带动了整体市场回暖。

3—6月为推盘密集期，季末冲刺等营销节点带动去化。分板块看，热销项目多具备区位优、临地铁、产品力强、价格适中、板块认可度高等共性（如未来科学城、东小口、京西商务区）；滞销项目则多因板块库存高、竞争激烈、总价偏高或区位偏远（如通州张家湾北、大兴河西、昌平回龙观部分项目）。

（五）项目销售排行

1.商品住宅销售金额TOP10

上半年商品住宅销售金额TOP10项目如下表：

（数据来源：克而瑞）

上图显示，销售金额TOP10项目多分布于中央别墅区、西城、运河商务区、海淀核心板块，改善与高端项目主导榜单。（数据来源：克而瑞）

2.商品住宅销售面积TOP10

（数据来源：克而瑞）

从销售面积看，华润北京润园、龍樾海序、中建·运河玖院居前三，近郊改善型大盘凭借规模优势占据面积榜前列，与金额榜共同印证了改善需求主导、量价兼具的市场特征。

本章小结

2026年上半年北京新建住宅市场呈现"供应缩量、成交回暖、结构分化、库存承压"的综合态势。成交面积235.04万㎡，4-6月同比连续正增长，市场活跃度稳步提升；成交结构以90-130㎡改善型产品为主力，500-700万元总价段最为集中，高端豪宅韧性突出。库存去化周期约31.1个月，远郊区域去化压力显著偏大。开盘市场分化明显，核心近郊优质项目去化率普遍超60%，而远郊高库存板块去化率低至个位数。销售金额榜由华润北京润园领跑，国央企项目占据主导地位。

四、二手房市场

核心关键词：量增价跌、成交活跃

（一）成交面积/套数变化

2026年上半年，北京二手房市场（普通住宅+别墅口径）累计成交93713套/842.48万㎡，市场活跃度较去年同期明显提升。

（数据来源：克而瑞，普通住宅、别墅口径）

3月成交19904套为年内高点，是"小阳春"行情的直接体现；2月受春节假期影响为低谷（8139套）。除2月外，1月、4-6月成交套数同比均实现正增长，市场活跃度稳步提升，二手房展现出较强的复苏动能。（数据来源：克而瑞）

（二）成交均价走势

（数据来源：克而瑞，普通住宅、别墅口径）

上半年二手房成交均价约26742元/㎡，各月成交均价同比仍处于8%-15%区间的回落态势，呈"量增价跌"、以价换量特征。值得关注的是，6月成交均价27034元/㎡，环比实现连续两月回升，显现出价格逐步企稳的积极迹象。（数据来源：克而瑞）

本章小结：

2026年上半年北京二手房市场展现出较强的复苏动能，累计成交93713套/842.48万㎡，除2月受春节影响外，各月成交套数同比均实现正增长，3月"小阳春"成交量达年内峰值。价格端整体仍处同比回落通道，但6月成交均价环比连续回升，价格企稳迹象初步显现。"量增价稳、逐步筑底"是当前二手房市场的核心特征，市场信心正在持续修复中。

五、楼市预判

核心关键词：政策托底、成交企稳、分化延续、优质领跑

（一）政策走势预判

结合上半年政策脉络，预判下半年中央将延续"稳楼市"基调，货币政策维持适度宽松，仍有一定的降准降息空间。公积金政策将持续优化，"额度提升、场景拓展、机制灵活"的方向不改。北京层面将继续围绕稳市场、优租赁、建好房展开工作，增加"一张床、一间房、一套房"产品供应，大力推动城市更新。政策托底将为市场持续修复创造有利的宏观环境。

（二）土地市场预判

结合北京土地市场理性运行、格局分化态势，预判下半年北京供地将延续"缩量提质、少量多次、轨道优先、低密改善"的策略。据好房点评网显示，下半年北京储备了朝阳南磨房、酒仙桥、北菜园，海淀东升、西北旺、四季青，以及东城西革新里等优质地块，有望暖场激活房企拿地热情。整体上"核心区竞争升温、远郊底价成交"的分化格局将延续，国央企主导格局短期内难以改变，民企回归一级土地市场仍需等待销售端实质性企稳信号。

（三）住宅市场预判

结合供求、结构、库存等数据，预判下半年新房市场在政策托底与优质"好房子"供应带动下，有望延续企稳回暖态势，"以价换量"与结构分化仍将延续。核心区、近郊优质项目将持续支撑成交，而远郊高库存板块（平谷、密云、门头沟、怀柔等）去化压力仍存。二手房市场量增价稳、逐步筑底，价格企稳迹象有望进一步巩固。

综合来看，2026年下半年北京房地产市场整体将呈现"止跌回稳、分化延续、风险仍存"的格局。在中央与地方政策的持续护航下，市场信心正逐步修复，但区域间、项目间的分化仍将是贯穿全年的主线。对于房企而言，聚焦核心区优质地块、深耕"好房子"产品力、稳健运营，将是穿越周期、把握结构性机遇的关键。

本章小结：

展望2026年下半年，北京房地产市场整体将延续"止跌回稳、分化延续、风险仍存"的格局。政策面将持续托底，货币宽松空间仍存；土地市场核心区竞争有望升温，优质地块储备充足；新房与二手房市场在政策护航与产品力驱动下有望延续企稳态势，但远郊高库存板块去化压力短期内难以根本缓解。区域分化、项目分化将是贯穿下半年的主线，聚焦核心区、深耕产品力、稳健运营是房企把握结构性机遇的关键。