1、宏观环境

关键词：因城施策 货币宽松  边际放松 稳市场  

2026年上半年全国房地产政策延续"稳字当头、精准施策"主基调，货币宽松环境持续，购房成本处于历史低位。中央层面不再出台大规模刺激政策，重点转向保障房建设、城中村改造和以旧换新等结构性政策，政策工具箱更注重长效机制构建。

1.1全国政策环境

中央调控定调：政策阶段性转向明确。2026年4月28日中央政治局会议明确提出"要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。"三处核心措辞的边际调整清晰传递出政策导向的阶段性变化：

货币金融环境：适度宽松总基调。一方面以总量流动性合理充裕作为基础支撑；另一方面持续优化信贷定价机制，着力修复居民资产负债表、稳定房地产市场预期，各类结构性货币工具与顶层宏观调控导向深度协同，从资金端为地产风险化解、市场企稳提供保障。

城市更新与人口政策：制度框架系统搭建。5月《城市更新“十五五” 规划》正式印发，搭建起系统化实施体系，形成“顶层规划锚定发展目标、财政资金强化落地保障、复制典型经验破解实施堵点、长效配套机制规范运营管理”的完整政策闭环，为存量城市提质更新划定路线图。

1.2本市楼市政策

上半年全国宏观政策呈现"阶段性转向、多维协同"特征：风险化解转入常态化精准治理、稳市场底线权重提升、城市更新进入实质性落地推进阶段。福州则从"公积金新政+高品质住宅设计导则+抬板社区新规"三箭齐发，从需求端宽提取、促流通到供给端"好房子"引导，政策效应已在成交由负转正的曲线中加速显现。

现行政策情况。福州五区商贷首付及贷款政策、公积金政策现行标准如下：

2026年上半年商贷政策现行标准

数据来源：克而瑞资料整理

2026年上半年公积金政策现行标准

数据来源：克而瑞资料整理

上半年新政落地：

2、土地市场

关键词：缩量提质 核心区高热  国央企主导 冷热分化

2.1五区涉宅土地市场整体概况

数据来源：克而瑞系统数据

2026年上半年，福州土地市场延续"缩量提质"格局，供应与成交总量收缩但楼面价提升，核心区优质宅地稀缺性重构板块估值。涉宅用地2026年楼面价达15995元/㎡，明显高于2025年，流拍率较近年明显收窄至6%，市场情绪企稳修复。

数据来源：克而瑞系统数据

数据来源：克而瑞系统数据

解读：据克而瑞数据，2026年供应总建面81.46万㎡、成交总建面55万㎡均处历史低位，而楼面价15995元/㎡创近年新高，充分体现"缩量提质"逻辑。

2.2涉宅用地分区域表现

晋安区：以中心板块塔头/琯尾街片区为供地主力，楼面价约2.1万/㎡（左海、建总、新榕），多为底价成交。

台江区金融街板块：全场核心焦点，高溢价、多轮竞价，建发、绿城三宗地溢价率9.55%—17.49%。

仓山区：以底价成交为主，2026-18号义序（左海集团，11960元/㎡）。

数据来源：克而瑞系统数据

解读：台江金融街三宗地溢价率11.46%—17.49%，是全场唯一高热板块；晋安中心与仓山义序地块均为底价成交，反映核心区优质稀缺地块与本地国企兜底地块的显著分化。

2.3典型企业拿地情况

本地国企与外来品牌房企形成"双轨并行"格局。本地国企（左海、新榕）在中心及外围地块以底价托底，外来品牌房企（建发、绿城）在台江金融街激烈竞价补仓。房企拿地信心有边际修复迹象，但集中于核心稀缺板块，全域性回暖尚未到来。

2026年上半年房企拿地统计

数据来源：克而瑞系统数据

3、商品住宅市场

关键词：成交筑底回升 由负转正  改善主导 库存分化

3.1供求表现

近5年半年度供求价走势：2023—2026年五区商品住宅半年度成交呈现清晰的"W型"波动特征。成交面积由2023H1的78.66万㎡，震荡回落后于2024H2冲高至69.33万㎡，2025年回落进入筑底区间，2026H1回升至51.4万㎡。

2026年上半年五区商品住宅市场呈现"逐月走高、稳步爬坡"态势，成交"数据由负转正、达近一年高峰"。近三个月成交量已超越近一年平均水平，市场靠自身惯性温和复苏。

数据来源：克而瑞系统数据

3.2上半年成交结构分析

分面积段成交呈现"刚需走量、改善拉价"的清晰分层。100-120㎡以1081套居首，100-140㎡首改刚改面积段占绝对主导；140㎡以上改善及高改面积段合计979套，成交占比逐渐拉升，改善主导趋势明确。

数据来源：克而瑞系统数据

分总价段呈"高端豪宅逆势坚挺、中端改善为主力、低价洼地跑量"的结构性分化。150-200万以776套居首，150-300万总价段占绝对主导；500万以上改善及高改总价段合计704套，占比增加明显。

数据来源：克而瑞系统数据

3.3上半年商品住宅分板块分析

中心城区以11.26万㎡、729套的成交面积/套数绝对领先，成交均价37594元/㎡；北区、金山、福兴、奥体、义序等板块均价在19000—26000元/㎡区间，为走量支撑；马尾、东三环等外围板块处于市场尾部。板块格局呈现"中心城区高价核心引领、北区/金山/奥体外围走量支撑、马尾等外围尾部承压"的多层级分化。

数据来源：克而瑞系统数据

3.4存量与去化

近一年月度存量、去化周期走势：存量面积由2025年7月约237.6万㎡震荡上行至2026年5月约278.76万㎡高位；去化周期在2026年5月随成交回暖回落至约28.1月，去化压力边际缓解。

数据来源：克而瑞系统数据

板块存量分析：西区板块去化周期仅6.7月、去化最快；金融街板块几近售罄（可售面积仅194㎡）；中心城区可售绝对量最大（约42万㎡）、去化周期22.4月尚属健康；三江口高达121.7月、桂湖帝封江等暴雷项目停滞区，为库存承压重灾区；板块存量呈"核心区快去化、外围板块高库存滞销"的两极分化。

数据来源：克而瑞系统数据

3.5开盘市场监测

2026年上半年福州五区共有12个开盘项目，合计供应约1,553套，当天认购约338套，整体开盘去化率约21.8%，推盘节奏与整体去化偏低，多数新盘因竞品扎堆、价格无优势、蓄客不足，去化普遍低于15%。

热销项目集中于核心区品牌国企产品：国贸天琴华樾（鼓楼中心，开盘当天去化率64.97%）、福厝紫阳缦宸（晋安中心，去化率39.18%），热销项目共性明显——核心区位、品牌国企背书、产品力突出、价格适配，在这一轮结构性行情中显著受益。

数据来源：克而瑞线下统计数据

解读：上半年开盘去化整体偏低，1—4月去化率均在13%以内；5月去化率骤升至65%，系明星红盘国贸天琴华樾单盘拉动，印证核心区品牌红盘对市场的强支撑。

3.6项目销售排行

国贸天琴华樾以9.47亿居首，鼓楼西区两大项目紧随其后，TOP10中核心区高价项目、金山/奥体改善项目、晋安北区/福兴刚需项目并存。

数据来源：克而瑞系统数据

综合TOP10项目成交数据，热销项目呈现以下特性：

1）区域分布——晋安区上榜4个项目最多，鼓楼、仓山、台江各2个，马尾区无项目上榜，核心区与热点板块聚集特征明显；

2）板块分布——中心城区上榜4个（国贸天琴华樾、建发灏云、绿城芝兰月华、建总乌山梧桐序）、西区2个（保利屏西天悦、华润中寰悦府）、金山/奥体/北区/福兴各1个，中心城区与西区高价核心板块引领；

3）开发商特性——品牌房企与本地国企主导：国贸地产、建发房产、保利发展、华润置地、绿城中国等品牌房企与福州建总、榕发地产、地铁置业等本地国企同台竞逐，TOP10开发商全部为品牌央国企或地方国企；

4）价格特性——高价改善盘与走量改善盘两类并存；

5）套均总价与去化特性——高价盘套均价500—800万元、以中心城区改善客群为主，走量盘套均价220—375万元、以外围首改客群为主。

综合来看，热销项目的共性可概括为：核心区位/热点板块+ 品牌央国企背书+ 改善产品力+ 交付确定性，这四大要素是本轮结构性行情中项目脱颖而出的关键。

4、城市房企销售排行榜

关键词：双轨竞逐 行业集中度提升  

4.1五区+闽侯商品房销售榜（全口径）

2026年上半年福州房企销售榜呈现"本地国企与品牌房企双轨竞逐、行业集中度提升"格局：本地国企依托规模化交付、多点布局与核心区土储稳居头部；品牌房企凭借核心区红盘与成熟高改产品线构筑壁垒。金额榜与面积榜头部高度重合，行业竞争进一步向具备核心区优质土储与成熟产品能力的企业集中。

建总地产以全口径金额20.37亿元领跑，榕发、国贸紧随其后，本地国企与品牌房企同台竞逐。

数据来源：克而瑞系统数据

建总地产以9.13万㎡稳居面积榜首位，前2名均为本地国企，规模效应突出。

数据来源：克而瑞系统数据

金额榜与面积榜存在明显错位——建发、华润成交单价高，以中心城区高价改善盘为主；阳光城、首开、万科进入面积榜TOP10却未进金额榜前列，以外围走量、低单价项目为主。整体呈现"本地国企规模领跑、品牌房企高单价补位"的结构特征。

4.2头部房企表现点评

5、楼市预判

关键词：政策托底 成交企稳  分化延续 核心突围

展望2026年下半年，福州五区楼市判断主线可凝练为"政策托底、成交企稳、分化延续、核心突围"：政策端货币宽松与因城施策协同托底；成交端在自身惯性驱动下延续企稳态势；市场分化延续，核心板块与改善"好房子"项目去化领跑、外围区域仍需消化库存。具备"核心区优质土储+成熟产品线+交付确定性"三者兼备能力的企业将在以"稳"为主的市场周期中占据主动、实现核心突围。全年大概率呈现"量能弱修复、价格结构性维稳、去化承压中分化"的运行态势。

5.1政策走势预判

下半年中央层面将延续"稳市场、防风险、促转型"主线：城市高质量发展政策体系进入全面落地期，货币政策维持流动性合理宽松，地方因城施策精准加力。福州预计将延续公积金优化与"好房子"设计导则的落地，需求端政策持续挖潜、供给端与品质端政策同步深化。

5.2土地市场预判

土地市场预计本地国企与闽系房企仍是市场主导，"缩量提质、核心高热"逻辑延续。

5.3住宅市场预判

下半年福州楼市将延续"核心热、外围冷"的分化格局：核心板块及改善型"好房子"项目去化领跑。改善面积段上移趋势延续——120-140㎡首改面积段成交占比由去年同期18.8%攀升至23%（涨幅4.2个百分点），160-180㎡高改面积段占比同比上涨约2.8个百分点。房企竞争逻辑已转向"核心区优质土储+成熟产品线+交付确定性"。