一、宏观环境

核心关键词：因城施策、货币宽松、边际放松、精准提振

1.1 全国政策环境： 精准有效、精供优供、缩量提质

（1）中央调控定调。2026年"更加积极的财政政策+适度宽松货币政策"，新增“精准有效”，强调“四稳”！

2025年12月中央政治局会议定调2026年"实施更加积极的财政政策和适度宽松货币政策"。从2026年上半年整体来看，中央两次定调“稳定房地产市场”，稳楼市决心坚定，提振消费为政策“主核”。3月5日，中央强调强调着力稳房地产，控增量、去库存、优供给、探索多渠道盘活，深化住房公积金，有序推动“好房子”建设，发挥保交楼白名单机制。4月28日政治局会议新增"精准有效"表述，强调"四稳"。2026年4月28日中央政治局会议明确提出"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"，对宏观政策定调新增"精准有效"表述，继续强调"四稳"（稳就业、稳企业、稳市场、稳预期）。城市更新升级为稳楼市重要力量，通过盘活存量资产、缓释库存压力，推动房地产高质量发展。

（2）货币金融环境。据中国银行公布，2026年上半年5年期以上LPR连续维持3.5%（2025年5月由3.6%下调至3.5%后持续企稳），1年期LPR为3.0%；深圳首套商贷利率降至历史低位（约3.05%）。广义货币M2增速保持合理区间，流动性供给充裕，有效降低购房门槛。机构预计2026年降准降息仍有空间，专家普遍预计上下半年各有一次降息（约20-30BP）。

（3）行业共性政策。多城限购从“城”至“区”持续优化放开、购房需求加码支持、预售资金优化、城市更新升级。整体需求端多城限购放开、供给端预售资金监管优化与存量商品房收储、城市更新升级、保障房建设、人才落户多措并举。1-3月，上海等密集出优化政策；4-5月深圳、广州、天津、武汉、苏州密集出台新政，二季度各地政策优化密集性显著增加，充分体现"努力稳定房地产市场"导向。多地的政策核心体现，紧扣中央“努力稳定房地产市场”定调，以放松限购、优化公积金、推动“以旧换新”为核心，旨在激活改善需求并去库存。

全国政策半年总结：精准有效、激活需求、优化供给、多渠道盘活

2026年上半年全国楼市政策整体维持“宽松趋势、“激活需求、优化供给”为主调，在传统的”因城施策“，限购松绑，到购房成本降低，公积金提额，城市更新释放土地活力，存量盘活等多维度，围绕城市建设、城市青年住房、城市产业、人才、新市民等多个维度展开。其中，促进”好房子建设，促进青年住房供给，促进存量优化盘活，房地产去库存、商办激活等成为今年的重点；同时监测到，2026年上半年全国有超260省市（县）出台政策超560条，其中二季度落地超360条，尤其4.28中央政治局会议定调后地方政策出台明显提速，公积金为上半年各地政策优化的主要方向，共落地超300条，可见政策活跃度。

1.2 深圳楼市政策：精准施策 ·核心区限购扩围松绑 · 住房公积金放松 · 精供优供

（1）现行政策情况。限购区域已缩小至福田、南山、宝安新安街道等核心区，其他区域基本放开；二手房交易增值税由5%降至3%、"卖一买一"个税退税延续，实质激活存量房流转意愿。

（2）上半年新政落地情况。2026年4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（深建字〔2026〕86号，4月30日施行）：

需求端：限购优化——符合购房条件的深户及连续缴纳社保/个税满1年的非深户家庭，可在福田、南山、宝安新安街道范围内增购1套商品住房；持居住证非深户家庭可在上述区域购买1套。公积金提额——个人贷款额度由60万提至70万，家庭由110万提至130万；首套上浮比例由40%升至60%，多孩家庭上浮70%、初婚初育50%、保障房40%，最高可叠加，家庭最高可贷约351万元。

供给端与保障：《深圳市2026年住房发展年度计划》提出建设筹集保障性住房3万套、供应4万套；推进城中村改造、老旧小区整治、"好房子"试点；引导存量商办改保障性租赁住房。

土地端：从寻求增量供宅地，到“缩量提质”供地模式调整优化

（3）深圳上半年政策效果初判：核心区化、精供优供、缩量提质

整个2026年上半年深圳住房新政精准靶向核心区改善，新政精准靶向核心区改善与职住平衡需求，避免全面放松引发波动。整体政策力度和精准度超出市场预期。结合4月市场"点状小阳春"，尤其5月初访客端的热烈踊跃与开盘热销性，展现出新政的良好效应，6月成交持续企稳回升——二手房5月成交6850套（同比+28.69%）、新房5月成交6100套（同比+60.48%）予以印证。

二、土地市场：缩量提质、核心区高热、协议为主、溢价攀升

2.1 全市土地市场整体概况（口径：招拍挂涉宅用地，含纯住宅/商住/综合）

2026年上半年深圳招拍挂涉宅用地合计供应7幅、总建面83.52万㎡（同比+34.49%、环比+142.0%）；成交6幅、总建面76.94万㎡（同比+221.66%、环比+44.15%）；出让金290.99亿元（同比+364.02%、环比+27.52%），楼面价37821元/㎡（同比+44.26%、环比-11.54%）；平均溢价率60.56%，较2025H1的35.74%、2025H2的32.03%显著攀升。

上图显示，2026H1深圳土地供求同步放量，成交总建面创近三期新高；楼面价虽环比回落，但同比大幅走高。缩量周期后核心区优质地块集中入市，做到“优供尽供”，是量价齐升的主因。

平均溢价率由2025H2的32.03%跃升至60.56%，热度显著回暖，反映房企对粤海科技园、前海桂湾、宝安中心区等核心区优质地块争夺激烈。

2.2 分区域土地市场表现

招拍挂高价地集中于宝安中心区、南山粤海/前海、龙岗大运。典型地块：

分析来看，招拍挂之外，大量涉宅用地通过协议出让入市，如龙华观澜君子布城市更新项目（一、二期）、黎光片区土地整备利益统筹留用地、光明玉塘安置房等，体现"存量盘活+协议供地"特征。

2.3 典型企业拿地情况：保利霸榜，外地央企夺地期望增强

保利系（保利产业投资、保利房地产）为深圳上半年招拍挂拿地金额领头，国央企与本地平台公司（深圳地铁、湾区城市建设、各街道股份合作公司）主导市场。

2.4 土地市场核心特征总结：呈现"缩量提质、核心区高溢价、国央企主导、协议供地占比高"特征

2026年上半年深圳土地（宅地）市场呈现"缩量提质、核心区高溢价、国央企主导、协议供地占比高"特征。宝安中心区、南山楼面价超8.7-10.8万元，溢价率整体抬升。核心区优质地块争夺激烈，外地企业诸如厦门建发、广州越秀等均加入夺地阵列，也预计今年成交的这些宅地未来将转化为高端住宅供应，进一步强化南山、宝安中心区在改善及豪宅市场的竞争地位；而外围及协议供地则以保障房、安置房为主，对商品住宅供应格局影响有限。

三、新建住宅市场：成交筑底回升、豪宅刚需双主导、结构分化、库存承压

3.1 供求表现（口径：商品住宅）

（1）整体供求量价分析

2026年上半年深圳新建商品住宅供应146.04万平方，同比下降6.01%；住宅成交224.87万平方，同比下降5.6%；整体呈现“供应缩量、成交企稳筑底、均价回升，库存有压力”趋势，但供求比为0.64，同比有所回升。

整个来看，2026上半年深圳新房住宅供应146.04万㎡/13674套，成交224.88万㎡/22537套，成交金额1484.91亿元，成交均价66032元/㎡。同比2025H1（成交238.41万㎡/24879套/均价59844元），成交面积小幅回落，成交均价同比+10.3%；环比2025H2（成交178.94万㎡/18569套/均价63720元），成交面积+25.7%、套数+21.4%、均价+3.6%，市场呈筑底回升。

数据来源：克而瑞

（2）月度供求分析

2026年上半年深圳新房住宅月度供求“凸”型结构，4月为供应高峰，5月为成交高峰，6月为成交价高峰期；受429新政影响，整体半年呈现“波浪、脉冲式”特征。

月度节奏鲜明：1月开门红、2月春节回落、3-4月回升、5月放量（成交59.37万㎡/6100套，同比+64.4%）、6月均价冲高至72494元/㎡（豪宅项目集中网签）。

（3）供求均价分析

根据监测数据来看，近5年上半年深圳新房成交均价“先高后落再升”的过程。成交均价自2025H1低点回升，量能保持高位平台。

（4）预售与现售分类供求分析

2026年以来，深圳新房住宅1-4月现售需求与成交比较大，5月以后开始降温，预售基本占据市场需求的主流。

数据来源：克而瑞

3.2 成交分析

（1）近5年来半年成交对比

成交套数方面，2026年上半年深圳新房住宅成交22537套，同比下降9.41%，环比上涨21.36%，说明整体新房住宅成交比去年下半年改善，但同比还有落差；

套均总价方面，2026年上半年深圳新房住宅平均成交套均总价为658.87万，同比上涨15.02%，环比上涨8.27%，呈现价格走高趋势。

数据来源：克而瑞

（2）近15年来深圳新房住宅成交均价走势分析

2026年上半年，深圳新房住宅成交均价达到6.6万/平，仅次于2022年和2023年的均价水平。整体今年的成交均价在上升。

数据来源：克而瑞

3.3 成交结构分析

（1）总体分析：成交结构向高货值产品倾斜

2026年上半年深圳改善型住房已是成交主流，成交结构向高货值产品倾斜，均价受结构性因素持续推升。

产品结构上，豪宅（深圳湾澐玺172483元/㎡、中信城开信悦湾233873元/㎡）与刚需（鸿荣源珈誉51042元/㎡、光明/宝安外围3-5万元）双主导。6月套均价765万元创高，反映高端产品集中成交，改善需求主导趋势明显。核心区豪宅总价数千万，外围刚需总价300-600万为主流。据克而瑞观点，2026年深圳改善型住房已成主流。

（2）面积段结构：140平方以上面积成交比重在快速上升

2026年上半年深圳新房住宅90平方以上成交面积比重在快速提升，其中90-140平方比重为41.9%；

140平方以上面积成交比重达到9.02%；90平方以下成交比重为49%。

通过近1年半的观察数据，2026年的140平方以上成交面积在提升，90平方以上成交也在提升。

数据来源：克而瑞

数据来源：克而瑞

（3）总价段结构分析：1000万以上成交新房住宅比例出现较大提升

2026年上半年整体1000万以上成交新房住宅比例出现较大提升，其中1500万以上的成交量占比超过7%，同比提升4%。

但刚需的500万以下成交占比也高达59%，仍占大部分。

数据来源：克而瑞

（4）房型结构分析：4房及以上户型成交快速占领市场

2026年上半年4房及以上户型成交占比快速上升，占比达到32.9%，远大于2房及以下的19.11%，3房户型成交占比也在下降，比重为47.9%，同比2025年上半年54.77%，降幅超过7个点。

大户型的成交快速上升，正反映2026年以来深圳新房住宅成交类型结构的变化，大户型正在主导市场。

数据来源：克而瑞

数据来源：克而瑞

3.4 存量与去化（口径：商品住宅可售）

（1）全市新房商品住宅库存与去化分析

根据克而瑞监测，截止至2026年上半年末深圳新房住宅库存待售（含预售+现售）合计8.95万套，整体低于去年下半年，但同比2025年上半年末8.05万套高出11.1%。

整体截止至2026年上半年新房全部住宅去化周期按6个月平均去化周期为21.8个月，去化压力仍偏高。主要是来自现售住宅的库存去化压力。

数据来源：克而瑞

（2）各区商品住宅可售面积分析

根据克而瑞监测，龙岗和龙华为供应可售面积的“主力区”，均在100万平方以上的可售面积规模。

分析来看，龙岗、龙华可售体量居前，为供应主力区。

（3）各区去化周期（近6月）分析

根据克而瑞监测，去化周期方面，大鹏（77.3月）、坪山（60.8月）、罗湖（53.7月）去化压力显著；南山（13.5月）、光明（15.1月）、龙华（17.2个月）相对健康。结合上半年成交涉宅土地76.94万㎡，未来1-2年新增供应压力仍值得关注。

3.5 开盘市场监测：整体上半年开盘去化率有所上升

2026年深圳上半年开盘项目36个（含多次推盘），总共半年预售备案楼盘达到55个。核心区优质盘去化亮眼：龙湖·观萃苑（光明马田）多次100%售罄、深圳湾澐玺认购率90.91%、观潮府（宝安中心区）100%、中信城开信悦湾100%；去化分化明显——联发·红山新澍雅居认购率仅15.06%、深铁珑境42.5%。整体2026年半年以来，开盘去化率较同期有所回升，整体全市开盘去化率大约为40%水平。

分析来看，2026年上半年深圳核心区（南山粤海/蛇口、宝安中心区、光明马田、龙华梅林关、盐田优质盘）开盘去化率高；龙华大浪、光明外围部分项目去化承压，5-6月为推盘与去化高峰。

3.6 项目销售排行TOP10分析："豪宅刚需双主导"格局得到验证

销售金额方面，深圳湾澐玺以142.97亿元领跑金额榜，中信城开信悦湾、观潮府紧随，均为南山/宝安中心区高端盘，印证核心区豪宅对销售金额的核心支撑。

销售面积方面，面积榜由鸿荣源珈誉（102071㎡）、深圳湾澐玺（8.28万㎡）领衔，以外围刚需以量取胜及豪宅热销的鲜明对照，共同验证"豪宅刚需双主导"。

3.7 新房上半年整体市场小结：呈"筑底回升、结构分化"显著特征

分析来看，2026年上半年深圳新房住宅市场呈"筑底回升、结构分化"特征：核心区改善及豪宅拉动均价与金额，外围刚需支撑成交量。南山、光明、宝安中心区具关注价值；坪山、大鹏、罗湖需警惕销售压力与滞销风险。

四、二手房市场：量稳价微调、税费激活、流转回升

4.1 成交概况（口径：商品房官网总量）

（1）二手房成交量价整体分析

2026年上半年深圳二手房总成交37378套，同比+6.7%，环比+11.5%；成交面积352.98万㎡，同比+3.85%，成交均价53000-54600元/㎡之间，半年二手房住宅成交均价为5.44万/平，同比2025年上半年5.7万/平有所下降，整体呈现“量升价稳”趋势。

数据来源：克而瑞

（2）成交月度走势

月度看，1月开门红6880套、2月春节回落3083套、3-6月企稳于6000-7000套区间。

2026年深圳二手房普通住宅成交均价维持53000-54600元/㎡区间，较2025H1约5.7万元/㎡水平小幅回落，呈"量稳价微调"。二手房增值税降至3%有效激活流转。

（3）半年度对比与增长动力分析

数据来看，2026上半年深圳二手房成交量37378套，为近三个半年度高点，可见税费优化与政策松绑的叠加提振效应显著。

4.2 挂牌量分析概况

2026年上半年末，深圳二手房挂牌量为10.44万套，整体2026年以来，深圳二手房挂牌量出现新的高峰，5月达到10.46万套，显示出429新政对二手房业主挂牌的刺激效应，挂牌踊跃，但到了6月挂牌量有所降温。

总体来看，2026年上半年深圳二手房挂牌量比较活跃。其中二手房住宅挂牌量占比大约80%比重，2026年上半年末大约为8.4万套。

数据来源：克而瑞

4.3 成交均价分析

2026年上半年以来，深圳二手房住宅成交均价有微升趋势，挂牌价也有“翘尾”效应，但整体均价比较平稳。

数据来源：克而瑞

五、城市房企销售排行榜：央国企与本地龙头双主导

2026年上半年，金额榜由中海地产（133.10亿）、华润置地（118.61亿）、招商蛇口（115.66亿）三大央国企领衔，凭借核心区高货值项目支撑；本地龙头鸿荣源（107.80亿）、宏发集团、京基集团紧随。

从面积榜看，鸿荣源以285562㎡登顶，宏发集团（219132㎡）、京基集团（138889㎡）居前，本地房企凭外围高性价比项目走量。整体呈现"央国企主导金额、本地龙头主导面积"的双主导格局：央国企深耕核心区改善与豪宅，本地房企下沉外围刚需，业绩结构与产品定位高度匹配。

六、楼市预判

核心关键词：政策托底、成交企稳、分化延续、风险仍存

综合判断，在2026年深圳举办APEC大机遇及深圳“人工智能、具身机器人、无人车、生物医药、新金融”等新兴产业快速发展大环境下，预计2026年下半年深圳楼市在政策托底下将维持"温和修复、结构分化"主基调。

核心区住房（资产）具备较强配置价值，而外围高库存板块的去化风险仍需审慎评估。

置业者宜采取"核心区聚焦、外围审慎"的差异化配置策略，把握结构性机会。总的来看，下半年的市场，深圳住房市场仍需政策刺激为主。总体市场在温和筑底，外围去化压力仍大。

6.1 政策走势预判

下半年货币宽松延续，降准降息仍有空间，LPR或再度下调以定向降低购房成本；深圳限购或持续从南山、福田等核心板块进一步深化松绑；需求端购房支持预计会增强；公积金、税费政策仍有优化空间；城市更新持续加码，成为稳楼市重要抓手。

6.2 土地市场预判

核心区优质地块仍将维持高溢价，国央企与本地平台主导延续；协议供地、城市更新留用地占比高的格局不变；下半年供应或温和放量，宝安中心区、南山仍是风向标区域。

6.3 住宅市场预判

新房成交企稳，豪宅与核心区改善主导，均价受结构影响维持高位；二手房量稳、以价换量延续；库存分化加剧，大鹏、坪山、罗湖去化压力较大，需警惕外围滞销；南山、光明、宝安中心区具关注价值。