数据来源：克而瑞CRIC数据库、济南市房地产业协会、济南市房地产中介与租赁行业协会、国家统计局、中房研协、公开资料等。

数据口径说明：本报告数据范围仅包括历下区、历城区、市中区、天桥区、槐荫区、高新区六个区域，数据获取时间2026年1月1日至2026年6月30日。

一、宏观环境

核心关键词：因城施策、货币宽松、努力稳市、缩短调整周期

2026年上半年，房地产政策环境延续"中央定调、地方落地"的协同发力格局，整体保持宽松导向。中央层面明确"努力稳定房地产市场"，货币金融环境适度宽松，因城施策空间充分打开；地方层面济南以公积金新政、消费券、人才补贴、19条新政等组合拳积极响应，推动市场预期回稳。

1.1全国政策环境

1.1.1中央调控定调：政策一次性给足，努力稳定市场

2026年开年，《求是》杂志2026年第1期特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》即旗帜鲜明地提出"政策要一次性给足，不能采取添油战术"，明确反对"挤牙膏式"调控，强调政策力度应一次给足、符合预期。文章同时指出房地产行业的"三大转变"：住房需求从"有没有"转向"好不好"、企业模式从"负债扩张"转向"稳健经营"、城市发展从"大规模新建"转向"存量提质"。

2025年12月中央经济工作会议定调"着力稳定房地产市场"、"加快构建房地产发展新模式"，相较2024年"持续用力推动房地产市场止跌回稳"的提法，2025年更突出"稳定"常态，并新增"加快构建房地产发展新模式"独立句。2026年4月28日中央政治局会议进一步提出"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"，据广发证券研究，这是2024年9月"止跌回稳"以来最积极的表态，且表态后一二线城市地产政策连续出台，执行力大幅提升。此外，2026年政府工作报告明确全年主线为"因城施策控增量、去库存、优供给"，并探索多渠道盘活存量商品房、鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。

1.1.2货币金融环境：降准降息落地，LPR连续13个月维持低位

5月7日国新办发布会宣布降准0.5个百分点，提供长期流动性1万亿元；下调政策利率0.1个百分点，带动5月20日5年期以上LPR同步下调10个基点至3.5%；下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，其中3000亿元保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5%、抵押补充贷款（PSL）利率从2.25%降至2%；下调公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元。

此后1年期LPR为3.0%、5年期以上LPR为3.5%。据2026年6月22日央行公布数据，5年期以上LPR为3.5%、1年期LPR为3.0%，截至6月已连续13个月维持不变，上一次变动是2025年5月（连续6个月按兵不动后首次下调，降至历史最低点）。目前深圳首套房贷利率为LPR（3.5%）-45bp即3.05%；杭州首套、二套住房商业贷款利率统一为3.05%。

1.1.3行业共性政策：需求松绑、供给纾困、保障与更新协同

需求端：财政部、税务总局、住房城乡建设部延续实施居民换购住房个人所得税退税政策至2027年底；商业用房（含"商住两用房"）购房贷款最低首付比例调整为不低于30%；个人出售不满2年住房增值税征收率统一为3%，满2年免征增值税，交易税费负担进一步减轻。

供给端：坚持"控增量、去库存、优供给"，鼓励收购存量商品房用作保障性住房；多家房企证实监管部门已不再要求每月上报"三道红线"指标，实施近五年的"三道红线"政策逐步退出行业主流舞台。

保障与纾困：据广发证券，"十五五"计划城市更新总投资额15万亿元，其中管道投资5万亿元、城改及老旧小区改造等与地产相关改造10万亿元；据中房研协，5月22日财政部、住建部公示2026年中央财政支持的15个城市名单（晋城、鞍山、长春、无锡、宁波、马鞍山、泉州、烟台、洛阳、荆州、深圳、桂林、贵阳、昆明、银川），入选城市按东部、中部、西部分别享受不超过8亿元、10亿元、12亿元的定额补助；房企融资"白名单"制度继续扩围提质；现房销售试点、"好房子"标准体系、房屋全生命周期安全管理制度等有望在部分城市先行探索。

小结：上半年全国政策围绕"努力稳定市场、缩短调整周期"发力，货币宽松与财政积极形成协同，为地方因城施策留出充足空间。

1.2本市楼市政策

1.2.1现行政策情况

济南现行政策执行"认房不认贷"，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，取消利率政策下限，住房套数按区（县）认定；同时取消普通住宅和非普通住宅标准。

1.2.2上半年新政落地时间线

1.2.3公积金新政核心亮点（4月20日）

提高贷款额度：一人缴存最高贷款额度提高至90万元，两人及以上缴存职工家庭提高至130万元。

提高上浮比例：购买高品质住宅上浮比例由30%提至40%；多子女家庭或高层次人才、购买高品质住宅、购买现房销售项目等上浮政策可叠加使用，一人缴存最高提高至170万元、两人及以上最高提高至240万元。

优化套数认定：多子女家庭或高层次人才、购买高品质住宅、购买现房销售项目的，可相应核减一套住房套数。

扩大提取范围：新增可用于支付物业费（≤2500元/年）、取暖费（≤3000元/年）、契税、住宅专项维修资金、车位（库）/储藏室等。

支持原拆原建：支持公积金用于老旧住房自主更新原拆原建综合成本。

政策边界：当本市住房公积金个贷率达到90%时，物业费、取暖费、契税、住宅专项维修资金、车位（库）、储藏室等提取业务暂缓受理；个贷率低于90%后恢复受理。

小结：济南政策已进入"托底但有边界"的阶段，以激活改善需求、盘活存量、稳预期为核心，短期政策拉动明显，中长期仍需持续接力。

二、土地市场

核心关键词：缩量提质、商改住盘活、市场化房企回归、冷热分化

2.1全市土地市场整体概况

据克而瑞数据分析（六区经营性用地，含纯住宅、商住、商办、综合，招拍挂方式），2026年上半年济南六区土地市场延续缩量态势。供应方面，六区供应22幅、供应总建面135.30万㎡；成交21幅、成交总建面139.42万㎡。对比2025年同期供应29幅、供应总建面171.89万㎡，成交24幅、成交总建面177.68万㎡，供求同比双双缩量。

涉宅土地方面，2026年上半年济南六区供应14幅、供应总建面64.10万㎡；成交12幅、成交总建面46.49万平米。成交总价23.20亿元，整体楼板价4989.82元/㎡，而2025年同期楼板价为6259元/㎡。市场热度方面，2026年上半年整体溢价率8.11%，2025年同期为10.49%、2025年下半年为0.59%，热度呈现回升。

2.2分区域土地市场表现

据克而瑞数据分析（2026年上半年六区涉宅土地），各区域成交表现如下：

各区分化显著：历下区楼板价最高（14485元/㎡）、溢价率最高（22.50%），体现核心区高价高热；历城区成交成交总建面30.51万㎡，为供地与成交主力；天桥区成交1幅、13.12万㎡、楼板价2387元/㎡、溢价率为0。

2.3典型企业拿地情况

从上半年济南土地市场看，一改往年地方国资平台拿地的局面，市场化房地产公司增多，显示了开发企业拿地补货、深耕市场的积极性。

历城区唐冶片区TY12-1地块（"商改住"）由大华集团经48轮竞价、溢价20.58%以55075万元摘得，楼面价5506元/㎡，为2026年以来济南土地市场首宗溢价成交的经营性用地；

王舍人片区071街区Dws-071-16地块由中海摘得；

山东绿城投资置业有限公司溢价24.52%摘得政法学院东地块；

黄台铁路货场原A-2地块由济南民企山东海鑫控股溢价摘得；

6月30日，历下区长岭山片区DCL-07-15地块（土地出让面积71053㎡、容积率2.0、楼面起拍价6500元/㎡）入市，市场关注度较高。

2.4土地市场核心特征总结

供求延续缩量："缩量提质"为上半年供地主基调，供求同比双降；

"商改住"存量盘活成为供应重要补充，契合4月楼市新政"盘活低效商业办公用地"导向，唐冶TY12-1、政法学院东两宗"商改住"地块均高溢价、多轮竞价成交；

市场化房企拿地意愿回升，民企与市场化公司回归，国资平台托底效应减弱。

三、新建住宅市场

核心关键词：供应缩量、成交筑底、改善主导、库存承压

3.1供求表现

据克而瑞数据分析（六区商品住宅），2026年上半年六区新房市场整体呈供应普遍收缩、成交筑底、区域价格分化格局：

2026年上半年济南市内六区商品住宅供应66.44万㎡，同比减少63.60%；成交159.10万㎡，同比微涨0.73%；成交均价16914元/㎡，同比降低1.53%。整体呈现供应大幅收缩、成交小幅韧性上行、价格温和筑底的典型存量去化市场特征。

从月度数据看，3月为成交高峰，与消费券覆盖期及"金三"行情高度吻合；此后4—6月成交回落并趋于平稳，与全市"金三高峰、红五月弱于金三、年中转淡"的节奏一致。

从供求比看，除高新（1.18）供大于求外，其余五区供求比均小于1，处于以库存去化为主的阶段，其中市中供求比仅0.23，去化特征最为突出。价格方面，历下以24292元/㎡领跑，高新17833元/㎡、市中17450元/㎡次之，天桥13685元/㎡最低，区域价格分层清晰。

上图显示，历城以61.37万㎡成交面积居六区首位，是济南新房成交的核心支撑；历下以24292元/㎡的均价成为价格高地。成交量与均价呈现明显反向分布——量大的历城、槐荫价格居中，量小的市中、高新价格居高，改善型高端项目对总价的支撑作用突出。

3.2成交结构分析

据克而瑞数据分析（2026年上半年六区商品住宅），成交结构呈现明显的改善主导特征。

3.2.1面积段结构（六区汇总成交面积）：

上图显示，120-144㎡改善户型以60.58万㎡成交面积居绝对主力，其次为90-120㎡（31.73万㎡）、144-160㎡（22.32万㎡）、180㎡以上（21.78万㎡），改善需求主导市场特征明显。

3.2.2总价段结构（六区汇总成交面积）：

上图显示，150-200万元区间以36.56万㎡成交面积居首，为主流总价区间；其次为300-400万元（24.42万㎡）、200-250万元（21.70万㎡）、120-150万元（21.69万㎡），中高总价段占比可观，反映改善及高端置业活跃。

3.2.3房型结构（六区汇总成交面积）：二房2.82万㎡、三房65.88万㎡、四房80.02万㎡、五房0.30万㎡。四房以80.02万㎡成交面积最大，三房65.88万㎡次之，三房、四房合计占据绝对主力，改善型户型偏好明显。

3.3存量与去化

据克而瑞数据分析（2026年6月，去化周期采用近6月口径），六区库存与去化情况如下：

上图显示，高新去化周期畸高（近6月口径达89个月），去化压力最大；市中（27.4个月）、历下（24.6个月）、槐荫（19.7个月）去化周期均超18个月，同样承压；历城（18.1个月）居中；天桥（12.7个月）相对健康。济南整体处于库存高压状态，市场分化：好房子一房难求、非热点区域刚需项目凭借高性价比表现不俗。

小结：上半年新房市场供应缩量、成交筑底，改善需求主导，120-144㎡户型与150-200万元总价为主力，库存整体承压且区域分化明显。

四、二手房市场

4.1挂牌与价格

2026年6月济南二手房参考均价约13787元/㎡，比上月下跌0.34%、比去年同期下跌5.35%。分区县看：历下20426元/㎡、高新19024元/㎡、市中15757元/㎡、历城13590元/㎡、槐荫10505元/㎡、天桥10276元/㎡。据国家统计局口径，济南二手住宅5月环比下降0.2%、同比下降5.2%，价格已现"二连降"——3月实现年内首次上涨后，4—5月再度回落。

4.2成交面积/套数

据济南市房地产中介与租赁行业协会月报，5月济南全市网签二手房9110套、网签总面积71.39万㎡，套数、面积环比分别下降20.43%、20.70%，同比分别上涨11.25%、11.46%；其中住宅类二手房网签5815套、网签面积61.76万㎡，套数、面积同比分别上涨13.18%、13.50%。

分区县来看，二手房成交呈现明显区域分化：历城区以2003套的网签总量位居全市首位，是唯一单月成交破2000套的区县；历下区1435套、市中区1361套分列二、三位；槐荫区1162套、天桥区860套。

4.3成交均价走势

济南二手房均价2025年下半年至2026年上半年整体在13000元/㎡上下波动下行（2025年12月12504元/㎡、2026年1月13020元/㎡、2月13070元/㎡、3月13011元/㎡、4月13206元/㎡、5月12988元/㎡）。

小结：从成交结构看，济南全市成交住宅中90—120㎡户型占比最高达34.43%，120—144㎡占比22.73%，60—90㎡占比19.60%，三类合计超七成。二手房市场整体呈现"量在低基数下同比回升、价格承压二连降、刚改需求托底"的特征。

五、楼市预判

核心关键词：政策托底延续、成交企稳分化、库存待去化、品质竞争

5.1政策走势预判

中央层面维持"更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策"组合，5年期以上LPR仍有一定下调空间以引导居民房贷利率进一步下行；房企融资"白名单"制度继续扩围提质、城市更新资金进入落地阶段、"好房子"标准与现房销售试点持续推进。地方层面，济南政策已进入"托底但有边界"的阶段（公积金个贷率90%的紧箍咒限制），下半年是否有新政策接力是判断走势的关键变量，政策重点仍在激活改善需求、盘活存量、稳预期。

5.2土地市场预判

土地市场将延续"缩量提质"特征，供地向核心区优质低密宅地集中，"商改住"存量盘活与城市更新地块占比有望提升；市场化房企拿地信心温和修复，历下长岭山等核心板块有望维持点状高热（DCL-07-15地块6月30日入市，市场关注度较高）。但土地市场的全面回暖，仍有赖于商品房销售的实质性回暖以及房企投资信心的持续修复。

5.3住宅市场预判

下半年济南楼市企稳向好态势有望逐步显现：上半年土拍市场热度回升，下半年住宅供应将稳步放量，第四代住宅占比持续提升，产品品质加速升级；价格整体呈稳中有调格局，主城区支撑坚实，降幅有望持续收窄；刚改与置换需求构成核心支撑，"金九银十"成交有望阶段性回暖，市场稳步迈向品质驱动的良性发展周期。同时，市场延续"量价分化、结构分层、刚改托底"的典型特征，高库存区域（如高新、市中）去化压力仍需时间消化。