文/北京进深 林振兴

北京楼市上半年，太魔幻了。

但要说谁是最让人跌破眼镜的“黑马”，北京城建绝对榜上有名。

它刚收官的上半年成绩单，足够炸裂：一举包揽北京住宅平层、别墅网签套数双料冠军。

左手，龙樾海序开盘仅半个月，狂销668套；右手，北京合院登顶北京别墅套数销冠。

高低产品线双双爆单，属实赢麻了。

这背后的变化，离不开掌舵手齐占峰。

在此之前，京城地产圈，对齐占峰的名字并不熟悉。他履历中，甚至没有任何地产项目的操盘经验。

毕业于中国矿业大学企业管理专业的齐占峰，从北京雪花电器到北京城市排水集团，从北京地铁运营到到首都公路发展集团，再到北京城建集团总会计师，他干了数十年的财务。

去年7月，这位算账老手，成为上市房企的掌舵人。

在城建发展召开2026年工作研讨会上，他开出了9字新药方：控风险、去库存、优增量。

• 控风险：财务出身的他，绝不允许资金链出问题，拿地必须算得过账来。

• 去库存：不管是别墅还是有故事的安置房，只要能回笼现金，价格好商量。

• 优增量：拿地即营销，把开发周期卷到极致。

这套组合拳打下来，直接把北京城建从佛系守成的国资房企，变身为“狼性十足”的市场黑马。

财报数据，同样印证他的药方成效：

2025年，城建发展实现营业收入302.81亿元，同比增长19.02%，归属股东净亏损缩窄至4.13亿元。

01

新官上任三把火。齐占峰上位董事长后，城建发展在拿地上简直像开了外挂。

去年短短两个多月，城建发展在丰台、昌平、东城连落三子。

几乎不到一个月就斩获一个新项目，地块总金额超77亿元。

虽然猛拿地，但他绝非无脑冲。财务出身的老法师，审慎底色极强，带着极强的算账意识进场。

首战打出一张安全牌，选择了抱团战术。

先是去年9月，城建发展拉上了兄弟住总、北京建工，以29亿元底价拿下了丰台岳各庄地块，打造嘉棠璟樾。

紧接着10月底，城建发展又跑到了昌平，和铭嘉（昌平国资）牵起了小手，以28.09亿元底价拿下东小口地块，打造龙樾海序。

稳扎稳打的合作布局之外，齐占峰也有单枪匹马硬刚的时候。

城建发展独自杀入朝阳，争抢太阳宫地块。虽然失利，但勇气可嘉。

东边不亮西边亮。朝阳斗不过，齐占峰转头就把目光锁定在东城。

在天坛旁地王争夺战中，经过近40轮的较量，城建发展击败中海，斥资20.28亿元，抢到祈年大街地块。

别看溢价不高，它的住宅楼面价却高达10.36万元/㎡，一举刷新了北京宅地单价纪录。

今年上半年，齐占峰的拿地节奏丝毫未松。

5月28日，城建发展以底价22亿元，拿下石景山黄庄村地块。

与拿地同一时间亮相的是项目案名：龙樾璟序。

这个操作对于城建发展而言，简直就是活久见。因为在京城地产圈，它是开发进度上的“控节奏大师”，周转速度常年偏保守。

但齐占峰上位后，彻底打破了这种慢节奏。

他旗帜鲜明地提出“拿地即营销”，“以销售为龙头，前置营销工作，结合客户定位与产品设计一体化推进，加快产品周转，加速项目去化。”

一边在京内核心区猛攻，另一边北京城建也没放过外围机会。

据小道消息称，顺义仁和R4线临河站旁边的地块，齐占峰也盯上了。

02

地拿到了，戏才刚开场。

齐占峰上位后的第二刀，砍向了速度——快周转、快回款，提高项目流速，缩短项目周期。这才是他真正的剧本。

丰台嘉棠璟樾项目上，齐占峰有自己的小心思，他让出操盘权，交给对片区更熟悉的北京建工。

北京建工此前打造的熙华台项目，在丰台积累了超高口碑和客群基础，能最大程度缩短磨合周期、降低试错成本。

这一招“借力打力”，直接打响了新官上任的热销第一枪。

3月22日，嘉棠璟樾开盘，劲销266套。目前，项目累计已完成223套网签，去化超五成，均价7.8万/㎡。

成交金额超21.2亿元，地价覆盖率超73%，成为丰台上半年名副其实的成交金额销冠。

既不用太操心，又快速回笼了资金，这笔账，齐占峰算得太精了。

如果说嘉棠璟樾是“放权试水”，那昌平龙樾海序，就是齐占峰亲自抓的“亲儿子”。

开盘前，他专门跑到项目营销中心，深度审核设计规划、成本管控、工程建设，从产品打磨到客户定位全程把关。

5月16日开盘，仅一个半月时间，截止6月底，龙樾海序网签668套，均价5.44万/㎡，成交34.89亿，地价覆盖率超124%，排名北京新房成交金额榜第三。

668套！这是什么概念？它是北京上半年成交套数最多的项目。

齐占峰的“快跑”策略，在这里得到了最极致的验证。

另一个石景山的兄弟盘——龙樾璟序，也趁热推出。

它更是刷新了北京城建多项开发速度纪录：

3天公布项目规划方案；12天取得市园林绿化局行政许可决定书；14天取得多规合一会商意见；15天取得建设工程规划许可证。

当下三大刚改盘全速快跑的同时，城建去年拿下的东城祈年大街地王，却异常安静。拿地7个多月，不见报规图。

表面看，祈年大街这块地，位置简直封神——皇城根下，天坛北门，溜达到天安门广场也就半小时。

但背后，藏着两个“硬骨头”：

一是，地段太好，得小心翼翼兼顾文物保护；

二是，其中的四合院产品，必须整院售卖，不能拆开。

隐形规划要求一大堆，进度自然快不起来。所以，在交出最终答卷之前，齐占峰只能默默地埋头解题。

慢，是为了更稳。

与其仓促出炉浪费绝版土地价值，不如沉下心来打磨产品。

看似静默的背后，是北京城建对顶豪产品的极致坚守，也是齐占峰不盲目求快、只为精品赋能的长远布局。

从放权合作到亲自督战，从极限提速到静心雕琢，齐占峰正在用一套“快慢结合”的组合拳，重塑城建发展。

03

齐占峰心里非常清楚，房企想要稳增提质，不能只靠新增货值撑场面，盘活存量、清空库存、甩掉沉淀资产，才是真正的增收利器。

于是，他开始了左手卖新房，右手去库存。

当然，想要库存去的快，降价就是最简单粗暴的杀手锏。

顺义的北京合院，首当其冲。

自2017年开卖，2018-2020年，它别墅的成交均价基本都在4万元/㎡以上，巅峰时期甚至飙到45,711元/㎡。

市场迭代、库存积压后，北京合院的去化节奏逐渐放缓。为快速盘活沉淀多年的存量货值、回笼资金，齐占峰果断调整营销策略，走亲民路线。

从去年8月，齐占峰接手城建发展后，北京合院画风突变，跌到了2万 /㎡。

这一刀砍下去，效果立竿见影。

上半年，北京合院凭借网签44套，成交金额3.15亿元，冲上了北京别墅成交套数TOP1。

江湖传言，顺义每卖三套别墅，就有一套是北京合院。这就是“以价换量”的极致威力。

如果说北京合院是降价翻盘，那顺义仁和镇的裕龙湾，则上演了京城楼市罕见的“安置房逆袭”神话。

项目5月27日开盘，劲销3.5亿、195套。目前网签171套，成交额约3.18亿元。

裕龙湾跟大兴禧悦兴城一样，有着相似的出身，最初对接东城安置房。

据业内人士透露，由于安置对象没过来，最后它转化成商品房销售。

项目背后的“三角关系”，也很耐人寻味：

在股权上，裕龙湾明明是城建发展的盘，却是大龙控股在吆喝卖房，甚至还请来了龙湖做代建。

虽然裕龙湾在产品上，跟现在的“好房子”新盘比确实落后了一截。

但有一说一，它的价格是真的香，成交均价20768元/㎡

什么概念？每平两万出头。在当地，这简直是价格屠夫。

裕龙湾的邻居，位于项目西北方向，是城建发展的另一个楼盘——星悦时光。

星悦时光更是争气，上半年成交232套，霸榜1-6月顺义区普宅成交套数top 1。

目前，星悦时光网签671套，去化率超77%，成交均价约3.4万/㎡，成交额超19.65亿元，地价覆盖率165%。

星悦时光，完全是另一种打法——靠产品力与黑科技出圈。

其中，星悦时光77㎡三居，得房率约78%，赠送面积21平米；实际使用面积变成98平米，实际使用率105%。

什么概念？按照大多数项目80%左右的得房率计算，一套建筑面积约77㎡的三居，星悦时光的实际可用面积将比一般情况多出35㎡。

若以3.4万/㎡计算，这部分额外面积的价值相当于119万元。

当然，也不是所有的城建老盘都能去化这么顺。

昌平国誉燕园，或许是扎在齐占峰心里的一根刺，二期朗润取证一年，还没有网签数据。

为此，6月12日，齐占峰亲自下沉项目一线调研督战，针对项目去化难题，给出明确攻坚方向：把握好开发节奏，抓住客户关注点，充分挖掘产品价值，尽快去化交付，形成营收，用有限的资源创造更多价值。

最重要的是，“把钱花在客户和业主的关注点上。”