文/深圳进深 严明会

最近这几天，鸿荣源发生了两件可喜可贺的事情。

第一件，就在7月1日，香港回归祖国29周年之际。

鸿荣源董事长赖海民，获香港特区行政长官委任为“太平绅士”。

这件事，鸿荣源官微当天还特别做了一次披露。

镜头前，赖海民站在五星红旗旁，西装革履，腰杆挺得笔直。

脸上展现着微笑与自豪。

另一件，在深圳大本营，鸿荣源即将迎来全新一代作品——宸玺花园（鸿荣源宸玺）。

项目"无界融合公园 全域抬板设计"，像是硬生生在地面之上造出了一座“公园浮岛”。

被称为是全新产品主义迭代的壹号作品。

连续几天，在当地市场引发了不少关注。

鸿荣源宸玺，将首推的主力户型为81-122㎡的3-5房精装住宅。

覆盖刚需到刚改的主流面积段。

采用新规设计，户型使用率不低，听说亮点也不少。

项目即将开启巡展，预计最快8月份就会入市。

不过进深君也了解到，这个项目最近进行了一次调规。

在首创深圳公园浮岛住区概念的背后。

鸿荣源宸玺的一些不足，也被调规进一步放大。

01

鸿荣源宸玺，原为清湖西城市更新单元。

位于龙华区和平路与清龙路交汇处。

共规划五栋住宅。其中，普通商品房四栋，保障房一栋。

另外还有两栋办公楼和一栋幼儿园。

根据深圳规自局披露的公示，住宅部分总平图修改主要包括：

建筑轮廓局部调整；建筑高度和层数调整；非机动停车位调整；

公共车行通道局部调整；人行出入口位置调整；部分公共配套设施位置调整。

进深君仔细对比了一番，项目比较明显且重要的变动有两个。

一个是部分楼栋变高了；

另外一个容积率也更大了。

先从参数上来看，鸿荣源宸玺的建设用地面积由原本的2.56万㎡，调整为2.38万㎡。

占地面积的变化，主要因为幼儿园分宗而导致。

其总建筑面积，则由39.22万㎡调整为38.69万㎡。

数据指标上，更重要的两点：

1）项目的规定容积率从10.59，升至11.24。

而整体容积率更由11.69，上升至12.50。

2）总户数也变多了。

由1566户，变更为1578户。新版规划比之前多了12户。

户数增多，又主要跟小区的部分楼栋变高有关。

总平图显示，宸玺花园的1栋三单元和2栋二单元，均增高了一层。

两栋楼均由原本的56层变更为57层。

1栋三单元和2栋二单元，均是一层六户设计。

共增加了两层、12户，跟总户数的变化，刚好对上了。

总平图上，另外一些比较明显的变化：

1）小区楼栋的雨棚，明显做了优化；

特别是楼栋出入口的位置，显然加宽了，转角处用了圆弧形设计，也更为美观。

2）小区的园林，休闲通道，也做了深化处理；

最明显的是增加了两处水景。

一处在1栋三单元的北面，公共人行通道的入口旁边，圆形的，不算大。

一处在2栋一、二单元之间，面积要大很多，是跟下沉庭院一起的，旁边还有风雨连廊。

3）小区人行出入口，原本是在东北角靠近2栋二单元的位置；

调整后变为在南边1栋二单元跟1栋一单元之间。

02

清湖西城市更新单元，早在2023年9月专规获批。

2024年1月，实施主体确认为深圳市鸿图盛世投资有限公司。

股权上，鸿图盛世投资由深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司持股51%。

此外，深圳市嘉欣物业管理有限公司持股49%。

项目公司执行董事、总经理为刘金燕。

作为一个旧改项目，鸿荣源宸玺的不足显而易见。

1）有保障房，客群不纯粹。这也是深圳旧改普遍存在的问题。

2）四栋商品房，都是56、57层的超高层，而前后之间的楼间距并不宽敞。

最短的19米左右，最长的也仅约22米。

3）最重要的还是容积率，达到11.24的容积率，在深圳来说也是相当高了。

此前深圳市场因容积率较高，而受到关注的项目。

南山“巨无霸”旧改绿景白石洲，部分地块容积率达到11.1，住宅最高74层。

同在南山的桂庙新村旧改翰熙典居，最高容积率11.44。

而位于龙华的塘城壹号花园，容积率达12.11。

对比看下来，鸿荣源宸玺和这些项目，容积率旗鼓相当。

这或许也正是项目引入“公园浮岛”打造的原因。

毕竟，在眼下遍地都是新国标、新规的深圳市场。

奇高的容积率，意味这项目的竞争优势并不大。

鸿荣源宸玺，需要打出一个差异的标签，才能尽可能吸引市场的注意。

而公园浮岛，正是它的破题之法。

按照规划，宸玺把居住底盘抬高了17米，包括抬板11米加上架空层6米。

其中，首层连接约1.4万㎡市政公园，二层打造空中会所和悬浮水院，三层打造水境园林和浮岛庭院。

可以说，为了做到这一点，鸿荣源可谓是拼出去了。要知道，抬板、浮岛这些设计，一般多见于豪宅项目。

而这一次宸玺将这些属于豪宅的设计下放了，把浮岛引入到了刚需、刚改盘里面。确实可以说得上是一次创新了。

项目周边的配套问题不大，处于地铁4号线清湖地铁口旁，地铁通勤是一大亮点。

生活配套较为成熟，片区内有有星河ICO、益田假日、壹方天地等，购物娱乐也算方便。

市场推测，宸玺价格区间可能在5.5-6.5万元/㎡，实际折后均价预计在4.9-5.2万/㎡。

这个在容积率和产品打造上，走上两个极端面的项目，是否能最终打动市场。答案将很快揭晓。