北京进深 徐迪 6月30日，朝阳化石营、NE03、NE10地块规划综合实施方案公示。

早在去年10月20日，上述地块就已公示过一版规综方案。【>>原方案解读】

对比管控指标，新版方案有比较明显的调整。

1、地上总建筑规模从22.12万㎡减少到19.62万㎡。

在用地面积约9.77公顷不变的情况下，意味着容积率的大幅降低。

2、住宅体量增加，容积率降低。

规划范围内共包括四幅涉宅用地，其中两幅位于东三环内：

（1）西北角的6001地块地上部分仍为现状保留住宅楼，

地上建面从0.7万㎡增至0.76万㎡，但高度却从54米调降至52米；

（2）6002地块为住宅混合公建用地，占地1.99公顷。

地上建筑规模从9万㎡调降至7.96万㎡，容积率从4.52降至4.0，限高仍为100米。

调整后，地上部分住宅建筑规模从6.3万㎡减少到5.57万㎡，公建建面从2.7万㎡减少到2.39万㎡。

另外两幅位于三环、四环之间：

（3）6004地块此前为商业服务业用地，包括原来东侧的一条公园绿地，统一调整为住宅混合公建用地，限高100米保持不变。

用地规模从1.46公顷增至1.64公顷，但是由于容积率从4.5调降至4.0，地上建面保持在6.56万㎡左右的体量。

其中，地上部分住宅建筑规模约4.59万㎡，公建建面1.97万㎡，另含350㎡密闭式垃圾清洁站1处。

该地块地上部分东侧应预留轨道28号站点附属设施设置条件，地下部分含末端物流设施，建面约450㎡。

（4）6005地块为二类居住用地，位于6004地块东侧，限高80米。

该地块原用地面积为2.06公顷，为了保持规划范围内的绿地率，在南侧切出一条，补位原来6004地块东侧的公园绿地。

调整后，6005地块用地面积为1.85公顷，容积率从2.8调降至2.3，地上建面从5.77减至4.26万㎡。

地上部分含商业用房约3000㎡；地下含末端物流设施300㎡。

6002、6004、6005三幅地块，住宅部分建面合计超14万㎡，较上一版方案增加了2万㎡。

并且容积率降低，特别是作为纯住宅用地的6005地块，容积率仅有2.3，地形方正，是核心城区少见的优质宅地。

初版方案公示后，今年4月15日，朝阳规自分局通告了反馈意见的采信情况。

其中提到关于CY00-0306-6006地块（调整后现为6005地块）的规划合理性。

编制单位回复表示，该地块规划为住宅用地，是严格落实《北京市城市总体规划（2016年-2035年）》及《朝阳分区规划》关于优化住房供应结构、促进职住平衡的重要举措。该地块的规划建设将有效补充CBD区域住房供应，缓解职住矛盾。

其容积率、建筑高度等控制指标均经过多轮专题研究和技术论证，符合朝阳分区规划确定的强度分区要求，与区域发展定位相契合。

后续在方案设计阶段，将进一步加强建筑形态与城市风貌的协调性研究。

上述地块处于CBD核心位置，周边2公里内全是地标建筑，包括新央视大楼、国贸三期、京广中心等，多座超高层甲A级写字楼和高端商场。

年初发布的2026年朝阳区拟供地清单中，化石营6002地块也在列，预计于第三季度供应。

长期以来，东三环这样的核心区域住宅用地供应几乎为零。

2025年，包括呼家楼、松榆里在内的多宗地块接连入市，标志着核心区土地供应机制正在灵活调整，通过“少而精”的优质地块供应来激活市场，为高端市场补充稀缺房源。

稀缺的地理位置和成熟的配套使其成为房企争夺的焦点。

例如，懋源地产经过166轮激烈竞价才最终摘得松榆里地块，溢价率达到18.21%。这反映出在市场整体审慎的背景下，房企的投资逻辑发生转变，不再追求规模扩张，而是更加聚焦于区位确定性强、风险可控的优质资产。

值得一提的是，早在2024年第二轮供地清单中就曾现身的永安里地块，在调规加大住宅规模后，去年9月重新亮相，但至今尚未被激活。

该地块位于长安街南侧、建国门外大街，靠近东二环，距离天安门不到五公里。

占地3.47公顷，容积率4.63，限高100米。规划地上建面16.08万㎡，包括10.9万㎡的住宅和5.2万㎡规模的公建。