北京进深 徐迪 明天（6月23日）下午，通州也将迎来一场热门地块土拍。

九棵树6016地块，目前线上已有4个买家出价。

而据市场消息，中海发展、招商蛇口、保利发展、建发房产、绿城中国等5大国央房企均已报名。

这5家房企，中海和招商都已吃到了通州楼楼市红利；

绿城中国刚在大兴底价拿地，是否还有弹药用在通州？

保利和建发在通州住宅市场尚无布局，但保利上个月刚以15%的高溢价落子丰台；

而建发在北京已有1年未拿地，被市场检验过的通州老城区，不失为补仓优选。

看似热闹，但地价算下来，不见得会高溢价成交。

地块起始楼面价为8.447亿元，折合楼面价约2.5万元/㎡。

隔壁玖树满和的拿地价是2.29万/㎡，网签均价5.1万元/㎡。

6016地块已经自带9个点的溢价，又有新盘的参考售价压着，利润空间很透明。

2.7万是一个安全边际，这个价格拿地的话，项目能保持个10%的利润率。

超过这个价格，利润和品质就很难平衡了。

不过这场土拍的阶梯价只有100万，大几十手还是很容易举出来的。

  谁的主场？

1、中海发展：热销项目的底气

6016地块的南面，是中海玖树满和所在的6017地块，今年北京小阳春的主力热销盘之一。

中间仅隔一条街坊路，早期的土拍文件中，这两块地曾被视为“孪生兄弟”。

文件里甚至明确预留了“地下连通”的条件：若建设单位为同一主体，地下可通过特定区域连通。

玖树满和今年3月份取证开盘，总计578户，目前网签536套，已进入到尾盘出清阶段。

三个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个“叫好又叫座”的标杆项目。

仅隔半年，6016地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。

中海上一次在京拿地就是玖树满和所在地块，去年11月底，算起来也有半年多没进项了。

有了玖树满和的热销基础，中海再次出手拿地的概率还是很大的。

2、招商蛇口：重仓通州的实力

招商近两年在通州陆续开发了璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅等一系列住宅产品，在2025年市场整体承压的背景下，这三个项目累计网签量近1400套。

曾经有一个非常直观的数据：在通州，每网签三套房，就有一套出自招商蛇口。可见其在通州的品牌号召力和对购房者的吸引力。

非常有意思的是，招商与中海在通州有着微妙的“竞合”关系。

一方面是两家房企在通州的布局，产品的直接竞争关系；另一方面，招商在通州的小爆款朝棠揽阅，背后也有中海地产的股份。

自去年4月初拿下朝棠揽阅地块后，招商蛇口在北京已有超过1年的揽储断档期。

今年参与了几场土拍均未能如愿，招标计划一则接一则地出。上周在丰台桥南地块的较量，更是与国贸地产火拼到了最后。

九棵树这块地，招商蛇口也是在其挂牌当天（5月18日）就发出了招标计划。

历经漫长的蛰伏与几番鏖战，招商蛇口此次的拿地决心，显然已被推向了最高潮。

  地块信息

九棵树6016地块土地面积约2.11公顷，地上建筑规模约3.38万㎡，容积率1.6，限高45米。

地上需配建社区综合服务中心1处，总面积约1000㎡；配电室2处，总建筑面积300㎡。

此外还有物业用房、便民菜店、便利店、快递服务站等配建，可结合需求设置在地下。

  退线问题

6016地块容积率仅有1.6中，北面一街之隔的中海玖树满和容积率却达到了2.2。

那么是否6016地块会更低密？

看出让指标，6016地块要求沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

地块北面还有老社区，南边被玖树满和抢先建了一排小高层。

三面一夹击，6016地块的容积率，只能硬生生降到1.6。

降到这个数，才能做到与中海玖树满和平权的产品。

1.6的容积率是真的，因为让出的空地多，园林绿化会更好。

但这个“低密度”实际上是牺牲了可盖楼的面换来的，去掉退线部分，实际容积率与玖树满和差不多。

并且园林、退线区域的建设成本仍需摊入，所以单位建面的实际成本，可能会略高于容积率2.2的玖树满和。

这也是这块地难以拍出高溢价的原因之一。

  区位地段 

位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。

周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。

这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

刚发布的第四轮清单中，九棵树板块还有一宗地块待供应，为同仁堂0302-6037地块，紧邻地铁1号线土桥站。

占地1.61公顷，规划地上建面3.22万㎡，容积率2.0。

虽然同属一个街区，但6037地块与九棵树双子还是有一定距离的，直线超过3公里，地铁3站地。

6037地块更加往东，位置上靠近六环。南边就是环球影城，还有去年底才开业的湾里购物中心，步行可达。