文/北京进深 徐迪

6月20日，北京城建祥业顺义0037地块案名官宣：

青年ONE序。

明明是青年ONE二期，却用了个“序”字，可以细品。

青年ONE序所在顺义河东站0037地块成交于3月18日，由北京城建旗下住总京顺以5.71亿元底价摘得，折合楼面价约1.4万元/㎡。

规划总建面约6.07万㎡，其中地上计容建面约4.08万㎡，容积率1.3。

拟建11栋6-10F坡顶小洋房，约432户。

小户型为主，结合临铁的优势，目标以刚需及地缘首改客群为主。

户均建面约94㎡，面积段预计88/98/115㎡。

除了西北角的2# 楼，大部户型都能做到10米左右的三面宽。

中间带架空层的3#、4# 楼，面宽能达到11米 。

  成本优势

项目公司即拿地主体，北京住总京顺房地产开发有限公司，成立于2017年7月3日，注册资本4亿元。

法定代表人、董事长、总经理由巴德胜一人担任。

该公司由北京祥业房地产有限公司100%持股，隶属于北京城建旗下的住总集团。

项目距离地铁15号线俸伯站直线约400米，交通便捷。

周边有京汉生活广场、北京儿童医院顺义妇儿医院、潮白河森林公园、减河公园等生活配套设施。

西侧就是住总青年ONE，一梯两户的纯洋房社区，主推建面约72/89㎡三居和105㎡四居。

2024年9月底开盘，共11栋洋房444套房源，目前已售罄，成交均价3.26万元/㎡。

住总青年ONE的拿地楼面价是1.62万/㎡，而青年ONE序的楼面价要便宜2000+，成本优势明显。

  总平图撤回重发

早在5月20日晚间，0037地块的方案设计图就已公示。

然而，仅仅过了一天，这份图纸便悄然下架，官方未就撤图原因发布任何声明。

从原图纸上来看，最大的问题是存在安全隐患：

消防扑救场地，占用了绿地。

0037地块共设置了12个扑救场地，其中有一部分面积与绿地重叠，且场地两侧还规划了密集的大型树木。

原图纸郁郁葱葱的大树显得小区生态非常好，但是按照建筑防火规范，消防登高场地必须真硬化，严禁隐形设计。

6月10日，一版新的报规图重新公示。

经济技术指标没有变化，楼栋排布没有变化，整体园区格局也没有太大变化，仍是以中央景轴对称设计，强调礼序和仪式感。

设计单位也还是北京市住宅建筑设计研究院有限公司。

但是相较之前撤回的版本，新总图采取了低饱和度色系，对于一些园林上的细节进行了模糊处理。

主要进行了以下几个方面的调整：

1、消防扑救场地设计优化与规范表达

取消了植被标识，让场地看起来更加规整。

原图的扑救场地轮廓线为白色，新图纸换成了显眼的黑线，同时标明了场地的硬地宽度：10米。

北侧正门入口那道穿过消防通道的风雨连廊，也专门做了文字说明：满足消防车通行高度。

2、重新上传了外立面效果图

新版本比较简单，主要展示楼栋立面造型，角度从正面换成了斜角。

没有展示楼栋前的园林设计效果，那组惹祸的鹿群雕塑也不见了。

前一版效果图上出现了一个低级错误。

一只象征吉祥福禄的小鹿雕塑，修图时竟然把头给P掉了。

不仅破坏了视觉完整性，更在心理层面制造了不适感。

在公示阶段犯下如此疏漏，这种细节把控上的松懈，很容易让人对项目品质产生不太好的联想。

3、鸟瞰图收起了景观细节

新版鸟瞰图上的几个园林组团都没做展示。

其实一般报规阶段很少体现景观细节，虽然很好看，但也容易被挑毛病，拿来与实景对比。

这个项目取消这些园林组团，还有一个重要的考虑，给消防场地让位。

上一版就是景观做得太满，明显是占用了消防场地。

  暗藏玄机

除了上述几项变化，还有一些细微调整，比如：

用阴影标记了首层局部架空的位置。

入口配套楼增加了“邻里共享空间”的说明等。

而真正藏在新旧图纸里的3个细节，才是决定这个盘值不值得买的关键。

1、容积率别只看数字

很多人说它容积率1.3，比隔壁兄弟盘住总青年ONE的1.5更低密。

这是一个很大的误区！

0037楼栋整体西偏南超20度，靠角度卡日照规则，大幅压缩了楼间距。而青年ONE是正南正北，实打实宽楼间距。

说白了，这两个盘的真实居住密度，是差不多的。

2、刻意压低楼层高度

0037地块限高36米，它只建到30米，清一色6–10层洋房。

北边1、2号楼，在限高30米控制线之外，本来能建11层，完全合规！

但开发商故意不建，为了和青年ONE做出差异化，打造纯10层低密洋房人设，卖房更有价值点。

3、封闭防火挑檐第二盘

尽管新版总平图换了一种表达风格，但阳台等赠送空间还是没有画出来。

指标显示，地上建筑有1093.18㎡的不计容面积，除了公区配建，应该有相当一部分会用在阳台等赠送方面。

从立面效果图也能看到，南侧有开敞阳台+防火挑檐；

端户为转角窗，还有北侧的设备平台，尺度都不小。

参考青云国樾的操作：防火挑檐大概率会封闭进入室内，实打实白送面积，整体得房率估计达到100%。