文/北京进深 徐迪 林振兴

继怀柔、亦庄地块后，京城地产一哥再次上演“未拍先抢跑”的戏码。

这一次，中建智地盯上的依旧是远郊——门头沟MC00-0605-0114地块。

6月17日，全资子公司北京兴朗房地产发布该地块的设计招标计划，投资估算25亿元。

兴朗房地产仅成立3天，注册资本4.5亿元，中建智地董事长樊飞军出任法人、董事，京三公司城市负责人邓涛担任项目经理。

今年这三步棋，中建智地走得有点“反常”。

要知道，这几年它在北京那是相当风光，重仓朝阳、昌平。

尤其是去年9月底，它豪掷43.15亿拿下太阳宫地块，楼面价干到了9.42万/平，溢价率39%，也是帝都2025年溢价最“贵”的地。

为此，中建智地高管团队还远赴国外，考察学习顶豪项目。但由于太阳宫宸园涉及地铁联通，以及地铁退线太多，只能做超级大平层、规划139户，主力面积段约270/380㎡。

按照太阳宫周边二手房成交价15万/㎡左右推算，单套4000万起步，基本是当前北京上车门槛最高的新盘了。

像太阳宫这种灯塔项目，中建智地已经有了，其它项目应该回到常规的开发轨道，走高周转路线。

另一边是门头沟的“蓝海市场”，没有那么多神仙打架，拿地成本可控，利润空间也足，还能用自己成熟产品力去降维打击。

看来，京城这位“地产一哥”也想明白了，与其在核心区红海中跟人拼得头破血流，不如换个赛道，去远郊找蓝海。

这不仅是拿地打法的调整，更是一种生存智慧。

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门头沟地块，在本月初发布的第五轮供地清单中正式亮相，目前尚未被激活。

供地指标显示，0114地块用地规模3.33公顷，规划地上建面5.99万平方米，容积率约1.8。

但在中建智地的招标计划中，该地块的地上建面达到6.2万平方米。

预计招标公告在7月下旬发出，意味着这宗地将很快正式挂牌出让。

0114地块位于门头沟永定镇，距离四道桥地块站直线600米左右。

周边配套生熟，两公里内有中骏世界城、龙湖长安天街；门头沟区中医医院、同仁医院永定分院；以及第八中学京西校区，从小学到中学段教育资源全覆盖。

还有绿海运动公园、莲石湖公园等生态资源，东侧隔着六环路就是永定河。

隔壁除了华曦府金安，附近次新盘众多，西侧为2022年开盘的峯范北京，由电建地产、金地集团、南国置业联合开发，去年底已交房，主力户型61㎡-100㎡。

此外，还有2021年底开盘的龙湖北辰揽境，2022年4月开盘的金茂长安悦，二手房成交均价在5.4万/㎡左右。

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中建智地，为啥大老远跑门头沟拿地？

首先，电建地产两个新盘接连热销，给它拿地添了一把火。

关注门头沟楼市的对0114地块不会太陌生，在它北面，就是电建长安华曦府二期项目：华曦府金安。

该项目于去年12月中旬取证入市，共404套住宅，面积段78-118㎡全三居，预售均价5.76万-5.84万元/㎡区间。

开年1月便登顶销冠，目前网签267套，成交均价约4.4万元/㎡。

长安华曦府一期，更是实现5个月内五开五罄、全面清盘，一年狂卖26亿元的爆款神话。

门头沟这种远郊，以前大家觉得只能盖盖“刚需糙盘”，结果电建华曦府证明了：只要房子盖得够好，改善客户大把大把地往外掏钱。

此外，“兄弟”中建方程或许也给了中建智地新的启示。

去年9月，中建方程以5.6亿元拿下臻源府地块，楼面价为1.55万元/平米。

截至目前，臻源府网签306套，均价3.2万元/平米，总金额超11亿元，地价覆盖率超198%。

此外，距离臻源府3公里的延庆住总山澜赋，虽然没有前者那么炸，但也是稳稳收回地价还有得赚。

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为什么这些远郊项目能卖这么火？

因为供需错配得太厉害了！

以前说起门头沟、怀柔这类远郊区，很多人脑子里蹦出来的标签是啥？刚需外溢、度假置业、周末住住还行。

说白了，就是“次级市场”——开发商也多囿于传统框架，觉得既然是远郊，产品差不多得了。规划凑合、设计凑合、配套也凑合。能住人就行，别指望啥品质。

但市场正在悄悄变脸。远郊还是那个远郊，但玩法已经变了。

中建智地这帮房企，嗅觉够灵。他们发现一个有意思的现象：远郊不是没人买，是没好房子买。当地改善需求憋了好几年，手里有钱，眼里有盼，就是等不来一个能下得去手的盘。

一边是嗷嗷待哺的改善客群，一边是长期空置的高品质供给。这个供需错配的缺口，就是蓝海。

而中建智地手里有牌——产品研发能力是练过的，品牌号召力是攒下的。手握“宸系”、“府系”等王牌产品线，它进了门头沟，不跟本地小盘卷价格，直接上产品力降维打击。

更狠的是，这种“好房子”不光吃本地市场。

一旦产品力够强，连中心城区的购买力都能虹吸过来——同样的总价，在朝阳买个老破小挤电梯，还是在门头沟住个四代宅晒太阳？有些人已经开始算这笔账了。

结果是啥？定价权有了，去化速度有了，利润空间也有了。

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中建智地今年跑到远郊拿地，不是心血来潮，实则是一次精准的战略卡位。

过去几年，头部房企往往为了维持市场份额和行业排名，挤在核心区，抢破头也要拿“地王”，导致楼面价甚至逼近或超过周边售价，埋下巨大隐患。

而现在，当多数房企仍在热门区域为微利而贴身肉搏时，中建智地选择避开高溢价、高成本的“双高”红海，转向怀柔、门头沟这样的远郊价值洼地。

这一拿地策略的核心在于规避无效内卷。以较低的拿地成本和可控的溢价，锁定了项目的安全边际，为后续的利润空间和产品打磨留足了余地。

尤其在当下，房企普遍审慎、拿地拿地门槛值下降的窗口期，这种“农村包围城市”的打法，反而更容易守住现金流的安全垫。

说到底，这是一次对“风险收益比”的极致算计，不再为单纯的“地王”光环买单，而是务实地寻求确定性收益。

作为京城地产的领军者之一，中建智地的每一个动作，都带着风向标的意义。

它此次拿地，也向行业传递了一个清晰信号：未来的竞争，不再是单一核心地段的争夺，而是对全域价值的重新发现。

这要求房企必须具备更强的城市解读能力，既要能在一线核心区攻坚，也要善于在看似普通的远郊区发现并创造价值。

中建智地这波操作，这不仅是求生欲，更是大智慧。