乐居财经·进深 | 出品
   陈海保 | 主播

6月2日，绿城中国以8.87亿元底价摘得大兴三合庄0202-0188地块，楼面价约2.3万元/㎡。

项目占地约2.14公顷，总建面约6.38万㎡，其中地上计容建面约3.85万㎡，容积率1.8，限高36米。

拿地当天，总平图公示：8栋洋房，住宅建面总计约3.82万㎡，共388户，户均建面98.5㎡。

  规划解读

绿城大兴三合庄0188项目，出了一个很特别的设计方案。

业内对它的争议颇大：

有人认为，它的楼栋平行排列，小区园林景观最大化，没有角煞，小区外被360公园包围。

有人认为，它过于追求园林，牺牲了部分户型的面宽，也让西边铁路的噪音覆盖全小区。

选择行列式，放弃梅花桩，这源自绿地对这个地块的理解，是取舍的问题，没有对错之分。

我愿意称这个项目为：绿色的城。

为什么这么说呢？从四个方面来分析：

1、实际容积率：从1.8降到1.0

在0188项目上，绿城规划了8栋洋房，9-11层，共388户。

南北各一排，平行排列，西边还有1栋栋楼点缀，与东面的大门和会所相呼应。

这种楼栋排列手法，让小区内的园林景观达到1.8公顷，再加上周边一圈公园，实际容积率低至1.0左右。

2、没有退线的担忧

一个刚需盘，容积率1.8，限高36米，没有退线的担忧，设计师有足够的发挥空间。

为了这个空间，大兴区也是十分给力的。

在土拍上架前夕，对0188地块调过规，将地形从正方形变成倒梯形，不仅面宽加长，也将地块往南移了15米。

千万别小看这个调整，它让北面绿化带的进深达到35米。

这意味着，绿城最北一排，基本不用退线太多。

3、南向主动退线

0188地块的红线，南距离兄弟楼盘晓月和风，约72米至89米。

按照常理，它的南向第一排，完全可以不受退距影响。

但它还是主动退了12.08米。

它的目的是，让第一排房子离停车场远一点，和它和小区内的房子做到平权。

4、大兴区首个内嵌阳台

这几年，大兴楼市表现低迷，库存约5000套，很多项目因为大户型偏多，去化缓慢。

绿城吸取了教训，做了78平米、100平米、120平米三款户型，定位十分纯粹。

除此之外，它在赠送面积有了突破，首次在大兴区出现内嵌式阳台，北向的设备平台，预计也会封闭。

预计得房率在95%左右，是大兴楼市新的天花板。

当然了，它也有一些小瑕疵，位于大兴区南五六环中间，

东面离地铁4号线清源站有1.4公里，西面150至400米开外，有京山铁路、京沪高铁、京九铁路和京雄城际铁路，噪音蛮大。

这些周边条件，是天生的。

如果仅从产品力本身，绿城能足够打动你吗？

有人开玩笑说，大兴楼市雄起，就看绿城的了。

  开发主体

这是绿城继晓月和风之后，又一次落子大兴核心区。

拿地主体北京荣意房地产开发有限公司，成立于2017年9月，注册资本5亿元，由绿城房地产集团100%持股。

项目公司法定代表人、董事长、总经理由绿城北京总经理陆建强一肩担任。

  区位地段

项目所在的大兴三合庄0202街区现状配套设施齐全，且有一定品质。

距离4号线清源路站步行超过1.5公里，不算特别合格的临铁盘。

比较近的商业有新辰天地，能满足日常购物，往远一点还有荟聚——南城最大的购物中心之一。

教育资源有国教院附实学校、北京小学(大兴分校)、大兴区第一幼儿园。

此外还有产业支撑，距离生物医药基地5公里。

板块内楼盘众多，且楼龄普遍较新，包括招商雍合府、金地江山风华、大兴星光城等。

南边一街之隔就是绿城开发的晓月和风，2023开盘，目前已交付，还有少量尾盘在售，成交均价5.16万元/平方米。