北京进深 徐迪 首开呼家楼项目设计方案公示3个月后，终于迎来关键性进展了。

6月10日，朝阳规自分局通告了该项目的反馈意见采信情况。

方案于3月4日-3月12日进行公示，期间共收到网上公众反馈意见共计17条：

1.关于9001地块建筑高度依据的意见

建设单位意见：依据北京市政府《市城乡结合部建设办 市规划自然资源委关于报送朝阳区、丰台区、大兴区等9个城中村改造项目实施方案的请示》（京城乡办文〔2024〕24号）的批准意见及《关于朝阳区首开“1托4”城中村改造项目呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块供地“多规合一”协同平台审核意见的函》，本项目9001地块（R2二类居住用地）严格控制建筑高度为36米，符合高度控制要求。

2.关于楼间距、日照及消防间距的意见

建设单位意见：现状10#楼位于9001地块1#住宅楼北侧，楼间距约23米，经充分论证，建筑间距符合《北京地区建设工程规划设计通则（试用稿）》（2003年）间距要求，满足《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018版）、《建筑防火通用规范》GB55037-2022中的相关规范设计要求。

现状18#楼位于9001地块1#住宅楼东侧，楼间距约10米，经充分论证，建筑间距符合《北京地区建设工程规划设计通则（试用稿）》（2003年）规范文件要求。1#住宅楼为南北朝向，建筑东山墙1-4层未开居室窗，且非居室窗均采用防对视处理，5-11层均采用防对视处理，充分保障楼栋间视线卫生、安全，符合隐私保护要求。

现状22#楼位于9002地块1#楼（社区综合服务设施用房）北侧，楼间距约17米，经充分论证，建筑间距符合《北京地区建设工程规划设计通则（试用稿）》（2003年）规范文件要求。

同时，我单位已委托有相关资质的设计单位采用专业日照分析软件进行日照分析，设计方案建筑日照符合国家及地方有关日照标准法律法规的相关要求。按照方案建设后，本项目对周边现状建筑国家规范规定的日照标准未产生不利影响。

3. 关于9001地块的非机动车停车区设置的意见

建设单位意见：本项目非机动车位于用地红线内，结合场地及出入口进行统筹设置，满足相关规范要求。

另有数条不属于规自分局职责范围或不涉及本项目的各方意见，包括施工期间停车管理、占道施工，以及施工组织、施工噪声、施工补偿等问题。

虽然不涉及本次公示的规划设计方案，但建设单位也表示，将在工程建设期间，对于施工车辆出入，严格遵守施工组织要求，各参建单位的车辆严禁占道施工。其中，9001地块的施工通道在地块西侧，施工车辆从市政道路直接进场，不占用小区内部道路空间。9002地块计划由东南侧开向朝阳路的出入口进入工地，不占用小区内原有道路空间，尽可能降低对周边居民出行影响。

本项目不设置施工工人生活区，施工期间现场实行封闭管理。在工程建设期间，将积极打造绿色文明工地，制定明确的施工时间，合理规划现场布置，优化施工运输路线，落实防尘降噪措施，尽最大可能减少对周边居民正常生活的影响。后续基坑支护将经过专业结构设计及计算，并通过专家会审定审批后再开展施工。基坑施工时，将对护坡桩和锚杆施工过程进行严格监控，避免施工对周边现状构筑物造成不利影响。

同时，将按照相关要求和标准，在主体结构施工阶段向周边受影响居民发放相应的施工补贴，严格按照朝阳区住房和城乡建设委员会要求落实国家及北京市安全文明施工相关规定。

根据规划，首开呼家楼项目占地5300㎡，总建面13397㎡，其中地上建面7588㎡。

西侧9001住宅地块规划为一栋住宅楼，地上建面5508㎡，容积率2.04，总高35.9米，地上11层，层高达到3.26米。

东侧9002地块为社区综合服务设施用地，地上建面2080㎡，总高8.7米，地上2层，地下1层。

  1栋洋房的迷你社区

楼栋依道路而建，不是正南正北，偏西南朝向。

总平图画质非常渣，文字模糊不清，基本靠猜，以开发商最终确认为准。

两个单元，总共33套房源，配置了41辆机动车停车位以及68辆非机车位。

西单元楼一梯一户，共11套，建面约150㎡；

东单元两梯两户，共22套，建面约140㎡。

  身负重任的街坊路

只有一栋楼的小区，却做了3处人行出入口。

从鸟瞰图来看，楼栋外无围墙，没有院落，四边都是道路。

按照规划，9001地块北侧有一条东西向街坊路，利用现状小路加宽，红线宽度8米。

小区主出入口就开在这条街坊路上。

同时，这条街坊路还是消防通道，与住宅楼北边的室外活动场地连成一片，作为消防车回车场。

车库出入口设置在街坊路东口。

小区西侧还有两处人行出入口，靠北的一处直接连通住宅楼，南角门进来是一个楼梯（？）

东南角是配电室和非机动车停车区。

  乍眼的豪宅立面

住宅楼外立面为茶棕色金属系，玻璃幕墙、金属线条搭配石材。

整体还是非常有豪宅质感的，建成后将与隔壁老小区形成强烈视觉碰撞。

现状呼家楼中路两侧的城市界面比较割裂，东侧是呼家楼南里等老旧社区，西侧则是次新豪宅首创禧瑞都。

首开9001地块恰好在呼家楼南里的西南角位置，西单元边户的景观还是非常优秀的——京广桥边，东三环车水马龙，北京中央商务区的中央，抬眼就是央视大楼、国贸商城等地标建筑。

所以楼栋西边临街面做了转角视窗，尽可能突出城市景观资源。

南向有开敞阳台，赠送尺度目测也是比较大的。

西侧一路之隔，首创禧瑞都的最后一栋楼天禧5号目前仍在施工中，今年1月份公示了全新的设计方案。

与首开呼家楼南里项目一样，天禧5号总共也只有不到40户的限额资产，但都是大户型，建面382㎡/410㎡，并且配建了强大的会所体系，包括CBD私人艺术公馆、全时全享天禧会等，满足商务、餐饮、健康、艺术收藏等多重需求。

据说连车库都是量身定制的，纯改善产品，估计会有不少CBD情结的高净值人群会做选择。

渠道方面给的天禧5号预估价是：单独房价20万/㎡，含会所价格大概25-30万。按照这个水平，天禧5号的套均价基本都要在1个小目标左右。

相比之下，首开呼家楼项目就有些尴尬，户型不大，圈层也没那么纯粹，呼家楼南里的二手房挂牌价大约6万/㎡。

东侧的9002地块社区综合服务设施用地，与住宅地块隔着呼家楼南里社区。

这两块地本身也是为呼家楼南里的一部分，原19、24号楼。

建于上世纪50年代，属危楼，存在较大安全隐患，按照规划进行城市更新改造。

  拿地回溯

呼家楼南里地块成交去年9月5日，首开股份以4.46亿元底价摘得，折合楼面价5.88万元/㎡。

首开股份此前一次在北京拿地还是2023年7月，时隔两年重新出手，首开挑了块小甜点开胃。

这宗地虽然规模有限，但位置奇佳。东三环、CBD，朝阳区公认最好的地段，没有之一。

周边多年无新住宅供应，呼家楼项目本身的意义还在其次，更重要的是向市场传递了板块被激活的信号。

项目位于北京市重点发展的CBD东扩区范围内，是落实首都功能疏解和优化城市空间结构的重要节点。

去年下半年，呼家楼地块成交之后，北京核心区域优质地块持续释放，祈年大街、松榆里等地块均已完成出让。

呼家楼地块是首开“1托4”城中村改造项目的一部分，首开作为实施主体，拿下这块地带有一定任务属性。

此外，首开“1托4”城改项目除了呼家楼地块，还有三宗涉宅地块，分别位于双井、三间房、双桥板块，总建面超21万㎡。

呼家楼项目只是其中一道开胃菜，正餐还在后面，可以通过开发其余项目平衡整体收益。

呼家楼项目开发主体北京尊泰置业有限公司，成立于2025年9月28日，注册资本4.46亿元，首开股份（600376.SH）直接持股100%，杨超担任项目总经理。

今年1月初，首开股份原总经理赵龙节工作调整，转任公司党委书记；

经首开股份董事长李岩提名推荐，董事会同意聘任李捷担任公司总经理。

李捷出生于1970年9月，大学本科学历，拥有高级工程师、全国房地产经纪人等专业资格。

他长期服务于首开体系，曾担任北京首开仁信置业有限公司董事长、总经理，首开股份副总经理等职务。2024年7月至2026年1月，出任公司常务副总经理。