北京进深 徐迪 近日，中建智地怀柔新盘公示了总平图，据悉也是国贤府系。

总建面约6.94万㎡，其中地上建面约4.47万㎡，容积率1.4。

规划10栋6-11F洋房，约366户，层高3米+。

面积段105-220㎡，主力建面105/135户型，140㎡以上大户型占比也有将近四成。

这款远郊大平层，售价上预计也能在怀柔有所突破。

楼栋排布

10栋均为正南正北朝向，面宽资源较好，能有不错的采光和通透性。

1-7#三行排列，8-10#沿西侧红线点状布局。

四周楼栋都紧贴用地红线，最大可能留足楼间距和园林空间。

正门在小区东南侧，做了飞檐翘角的中式大门，向内连接一栋配套楼。

因为社区体量有限，并没有设置下沉庭院。

只有2#住宅楼做了首层架空层，估计是做邻里共享空间。

国贤府的园林一贯是纯中式风格，多水系和山石，所以5#南北两侧有大面积的集中绿地。

户型预测

主力建面105㎡，位于南排两栋11F洋房，共132套；

次主力建面约135㎡，位于1#、2#楼，7#西单元，9#、10#楼，合计106套；

145㎡户型共68套，位于北排4#楼和西侧的8#楼；

央景楼王栋5#，东侧单元为顶配建面220㎡，共20套；西侧两个单元建面约165㎡，共40套。

总图上只能看到屋顶轮廓线，没有标出阳台等赠送空间。

是设计公司偷懒了？还是这个项目没有赠送？

恰恰相反，按照“核心区位审批趋严”的潜规则，怀柔新盘的赠送率不可能低。

而且，出让文件也提到，鼓励在建筑设计阶段精细化户型设计，结合“好房子”政策提升得房率，打造高品质住宅。

地块往北500米左右，就是去年北京楼市的远郊黑马爆款——建工嘉棠澐玺。

作为怀柔首个“好房子”项目，嘉棠澐玺层高3米 ，建面使用率突破100%。

户型设计上最大的亮点是南向双阳台体系：

通面宽内嵌阳台+几乎与同等面宽的景观花池。

北京通面宽阳台的新盘不少，阳台外边还能接出个通面宽的花池，全北京也是独一份儿了。

而且，北向设备平台，端户还有侧边飘窗，270度超大采光面。

此次，中建智地怀柔新盘，南向通面宽阳台+北向设备平台，也肯定不会少。

拿地回溯

怀柔新城6001地块成交于4月28日，中建智地以7.56亿元总价竞得，楼面价约1.69万元/㎡，溢价率2.44%。

地块位于怀柔区龙山街道，距离怀柔区政府约1公里。

西侧临近怀柔水库，东侧临近怀柔城市森林公园，主打低密生态。周边教育、医疗、商业等生活配套在怀柔都属于顶配。

根据实施方案规划，6001地块周边还配建有公园和广场用地，合计0.8公顷；另有公共服务配套0.38公顷，待深入研究后再批复具体规划指标。

今年2月13日，6001地块拆除工作已经正式启动。

地块往北500米左右，就是建工嘉棠澐玺，规划7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡，产权得房率76%-84%区间。

去年9月底开盘，预售均价4.05万元/㎡，实际成交均价超过3.94万元/㎡，目前基本售罄。

成交金额总计8.3亿元，地价覆盖率超231%。

利润率不低，但是项目规模不大，实际利润金额绝对值也不算太高。

不过，这恰恰是当下房企在远郊市场的一种生存智慧。

与其在核心区高价拿地、陷入同质化内卷，不如在怀柔这类远郊区域，用低密产品、好房子标准去精准匹配本地改善需求。

中建怀柔项目楼面价较嘉棠澐玺略高，但有了前者的去化验证，新项目便有了底气。一旦产品力够强，就能够做到定价权、去化速度、利润空间，三者兼得。